初級會計實務(wù)也可以這樣學“投資性房地產(chǎn)的取得”

上篇文章帶領(lǐng)大家學習了投資性房地產(chǎn)的概述，大家應(yīng)該明確了哪些是投資性房地產(chǎn)，哪些不屬于投資性房地產(chǎn)的核算范圍，預(yù)熱之后，接下來就要進入到實打?qū)崙?zhàn)中來了，下面就帶領(lǐng)大家學習投資性房地產(chǎn)一節(jié)中非常重要的一個知識點“投資性房地產(chǎn)的取得”。

首先大家先來看一下投資性房地產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置的會計科目。

（1）“投資性房地產(chǎn)”科目，核算企業(yè)采用“成本模式”計量的投資性房地產(chǎn)成本或采用“公允價值模式”計量投資性房地產(chǎn)的公允價值。

注意：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)還應(yīng)分別設(shè)置“成本”和“公允價值變動”明細科目。

（2）“投資性房地產(chǎn)累計折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”科目，在采用成本模式計量時，可單獨設(shè)置該科目。

此外，還可單獨設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

（3）“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目用以核算投資性房地產(chǎn)取得的租金收入、處置收入；計提的折舊或攤銷、處置時結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

下面通過投資性房地產(chǎn)的三種取得方式來學習一下“投資性房地產(chǎn)的取得”。

（1）外購：外購按照取得時的實際成本進行初始計量；成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

（2）自建：由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成；包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。（與在建工程類似）

注意：

第一，建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建筑成本。

第二，建造完工達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，按照確定的成本計入“投資性房地產(chǎn)”科目。

（3）內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)

①企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當按照該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面余額或公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目（后續(xù)計量采用成本模式下）或“投資性房地產(chǎn)——成本”科目（后續(xù)計量采用公允價值模式），按照其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按照其差額。貸記“資本公積——其他資本公積”科目（貸方差額情況下）或借記“公允價值變動損益”科目（借方余額情況下）。已計提存貨跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)存貨跌價準備。

第一，采用成本模式后續(xù)計量

借：投資性房地產(chǎn)

    貸：開發(fā)產(chǎn)品

第二，采用公允價值模式后續(xù)計量

借：投資性房地產(chǎn)-成本

    公允價值變動損益（虧損時）

    貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）

    資本公積-其他資本公積（盈利時）

防止操縱利潤：虧損時計入公允價值變動損益、盈利時計入資本公積-其他資本公積的這種會計處理方法實際上把房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤的大門給堵上了，比如說某房地產(chǎn)企業(yè)今年房子賣得不好，企圖將沒賣出去的房子轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)從而增加本期利潤，計入資本公積增加的是凈資本，不增加當期利潤，如果損失了，計入公允價值變動損益，減少當期利潤。

②企業(yè)將自用建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當按照其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”、“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”等科目；

或者按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照已計提的累計折舊等，借記“累計折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目（貸方余額情況下）或借記“公允價值變動損益”科目（借方余額情況下）。已計提固定資產(chǎn)減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)減值準備。

第一，采用成本模式后續(xù)計量

借：投資性房地產(chǎn)

    累計折舊

    貸：固定資產(chǎn)

 

第二，采用公允價值模式后續(xù)計量

 

注意：上圖的賬面價值=賬面原值-累計折舊

下面通過一道例題來檢查一下大家的學習效果。

【例題.多選題】2013年7月1日，甲公司將兩年前購入自用的辦公樓用于出租，該辦公樓原值8 000萬元，已提折舊300萬元，該辦公樓的公允價值為8 500萬元，甲公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，在轉(zhuǎn)換日的下列處理中正確的有（ ）。

A.應(yīng)計入“投資性房地產(chǎn)-成本”借方7 700萬元

B.應(yīng)計入“投資性房地產(chǎn)-成本”借方8 500萬元

C.應(yīng)計入“資本公積”貸方800萬元

D.應(yīng)計入“公允價值變動損益”貸方800萬元

正確答案：BC

答案解析：轉(zhuǎn)換日應(yīng)按公允價值計入“投資性房地產(chǎn)-成本”的借方，按辦公樓的賬面價值與公允價值的差額（收益）計入“資本公積”的貸方。

如果大家還有不明白的地方，可以好好聽聽楊聞萍老師精細條理的講解。

溫馨提示：對于這個知識點，如果您還有更多的見解，歡迎您投遞至：tougao@chinaacc.com，也可以進入網(wǎng)校論壇進行討論。希望大家認真學習，每天多努力一點點，知識點一個個攻破，再一個個鞏固，相信最終一定會成功的！下篇將帶領(lǐng)大家一起去攻克“投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量”這個知識點，敬請期待！

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