房地產(chǎn)匯算清繳，如何確認開發(fā)項目是否完工？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/05/14 10:55:25　　字體：大小

年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作如火如荼進行中。房地產(chǎn)企業(yè)基于其鮮明的行業(yè)特點，在企業(yè)所得稅核算申報上都具有行業(yè)特殊性。掌握房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳中各種疑難問題，正確應(yīng)對各種疑難雜癥，才能有效納稅，防止多交稅，或誤用失效的稅收政策，帶來不必要的納稅風(fēng)險。

房地產(chǎn)匯算清繳如何確認開發(fā)項目是否完工？

如何判斷開發(fā)項目是否完工?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時點為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

完工年度之前——企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。

在完工年度——企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在完工年度后——企業(yè)按照銷售完工產(chǎn)品取得的收入和計稅成本計算出實際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。

對于完工年度的確認，主要有三條現(xiàn)行規(guī)定，分別為:

●《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》( 國稅發(fā)[2009] 31號)

除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

竣工證明材料：指取得竣工驗收報告，向房管部門門報竣工驗收備案表。

●《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準稅務(wù)確認條件的批復(fù)》(國稅函[2009] 342號)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年(完工年度)應(yīng)納稅所得額。

開始投入使用：指房地產(chǎn)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(含入住手續(xù))或已開始實際投入使用。

●《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》(國稅函[2010] 201號)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

【案例分析】

甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2018年12月采用一次性全額收款方式銷售A項目產(chǎn)品收房款900萬元；B項目采用按揭貸款方式銷售，2018年12月收首付款500萬元計入"預(yù)收賬款”, 當(dāng)月收銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款2,000萬元計入"短期借款”, 以上項目均已完工。

【解析】

2018年12月應(yīng)實現(xiàn)收入。

A項目應(yīng)實現(xiàn)收入9,000,000元;

B項目應(yīng)實現(xiàn)收入= 5,000,000 + 20,000,000 = 25,000,000元

全月應(yīng)實現(xiàn)收入= 9,000,000 + + 25,000,000 = 34,000,000元

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