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房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金沒有利息支出的，應如何扣除利息支出？
房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，應如何扣除利息支出？
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號，以下簡稱“實施細則”）第七條第三款的規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。
可是如果房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒有對外的借款，未發(fā)生利息支出，財務費用中的利息支出又該如何扣除呢？
《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號，以下簡稱“220號文”）第三條在重申了實施細則第七條第三款的規(guī)定外，補充強調(diào)了兩點：（1）允許據(jù)實扣除的利息支出，最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；（2）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除?？捎衷撊绾卫斫狻鞍凑丈鲜龇椒鄢蹦?？
220號文是在“據(jù)實扣除+5%”和“10%扣除”之后所做的補充說明，但“按上述方法扣除”到底是按照“據(jù)實扣除+5%”扣除呢？還是按“10%扣除”呢？
首先，從邏輯關(guān)系看，220號文第三條“房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題”規(guī)定第一款為“據(jù)實扣除+5%”；第二款為“10%扣除”，第二款之下為“全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除”。所以“以上方法扣除”為按“10%扣除”。
其次，《海南省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（瓊地稅函[2010]250號）第一條第二款規(guī)定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。
再次，雖然《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（津地稅地[2010]49號）規(guī)定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。但該文件隨之被《天津市地方稅務局關(guān)于印發(fā)<天津市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（2015年第10號）廢止。而《天津市地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》（天津市地方稅務局公告2016年第25號）明確，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，或全部使用自有資金的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。
最后，具有“準法律效力”的12366納稅服務熱線普遍認為：全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
綜上，全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例應為10%。
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