房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的諸多涉稅種類中，土地增值稅稅負(fù)尤為沉重。而土地增值稅的預(yù)征、清算的征管方式，也對(duì)土地增值稅的日常管理提出了很高的要求。土地增值稅往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)遵從的難點(diǎn)和重點(diǎn)。本文擬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中常見(jiàn)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以作提示！

一、土地增值稅核定征收稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十三條規(guī)定：“在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算”。

核定征收的情形有：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；4、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

由此，只有符合核定征收條件的，才能在土地增值稅清算中進(jìn)行核定征收。對(duì)于不符合核定征收條件的，要及時(shí)調(diào)整為查賬征收，并且同時(shí)涉嫌構(gòu)成偷稅的，要依據(jù)《稅收征收管理法》進(jìn)行處理。

二、確定清算項(xiàng)目環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅清算分為“應(yīng)清算”、“可清算”兩種情況。

應(yīng)清算的情形包括：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對(duì)于前述應(yīng)清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

可清算的情形包括：（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對(duì)于“可清算”項(xiàng)目，待稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出清算通知才進(jìn)行清算。納稅人未能按時(shí)清算，會(huì)需要繳納滯納金。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，收入按照規(guī)定的方法確認(rèn)，否則可能構(gòu)成偷稅違法行為。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，但是對(duì)應(yīng)的扣除成本和費(fèi)用也不得扣除。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)以合法憑據(jù)為依據(jù)，未取得合法憑據(jù)的不得扣除。對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)時(shí)必須提供稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。如果對(duì)方單位是行政機(jī)關(guān)或者政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，但是也應(yīng)是符合要求的收據(jù)才行。

扣除項(xiàng)目金額中歸屬的各類成本必須是真實(shí)發(fā)生的（除去特別規(guī)定的可以預(yù)提的成本），否則不得在土地增值稅計(jì)算中扣除。以開(kāi)發(fā)過(guò)程中占比較大的建安發(fā)票為例，如果存在相關(guān)合同中注明的建筑工程款、材料費(fèi)、單位用量、工程造價(jià)等信息與賬目科目中開(kāi)發(fā)成本、工程物資等科目存在差異，或者開(kāi)票方與領(lǐng)用方不符等異常情況，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)的真實(shí)性產(chǎn)生合理懷疑，如果經(jīng)過(guò)調(diào)查，這些成本并未實(shí)際發(fā)生，輕則補(bǔ)繳稅款，重則視情況處以偷稅、虛開(kāi)等處理處罰。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。常出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的是融資費(fèi)用。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（三）規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除?！?/p>

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