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?建筑房地產企業(yè)常見違約金的財稅處理籌劃
違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責任承擔方式。
建筑房地產開發(fā)企業(yè)經濟交易中所產生的違約金，包括：
A.既可能作為賣方向買方收取或支付，也可能作為買方向賣方收取或支付。比如：
1.1 對于房地產企業(yè)而言，在《商品房買賣合同》當中，因為買受人違約向買受人收取違約金或因為自己違約向買受人支付違約金；
1.2 對于建筑施工企業(yè)而言，在《工程施工合同》當中，因為施工企業(yè)違約向房地產企業(yè)支付違約金，或因為施工企業(yè)自己違約向房地產企業(yè)支付違約金。
B.既存在于合同簽訂后沒有履行的情況下，也存在于合同履行后環(huán)節(jié)。
2.1 房地產企業(yè)和建筑施工企業(yè)簽訂的《工程施工合同》但是合同沒有履行，違約方支付違約金給守約方，屬于沒有產生任何應稅行為，不涉及流轉稅；
2.2 房地產企業(yè)和建筑施工企業(yè)簽訂的《工程施工合同》后，甲乙雙方履行合同過程中，違約方支付違約金給守約方。
C.合同是否履行對于違約金財稅影響是不一樣的。
3.1 對于建筑房地產企業(yè)而言，在合同簽訂后并沒有履行的情況下所產生的違約金，不涉及流轉稅（增值稅）的納稅義務，比如建筑施工企業(yè)和房地產開發(fā)企業(yè)簽訂《工程施工合同》，由于房地產企業(yè)原因導致《工程施工合同》沒有履行，房地產企業(yè)需要支付施工企業(yè)違約金，這對于雙方來說只產生所得稅的影響。房地產企業(yè)支付的違約金計入“營業(yè)外支出”，建筑施工企業(yè)收到的違約金計入“營業(yè)外收入”。
3.2 對于建筑房地產企業(yè)而言，在合同履行后所產生的違約金：
（1）如果甲方違約，對于收到違約金的乙方（提供貨物或勞務的乙方），其收到的違約金涉及到流轉稅（增值稅）的納稅義務，作為合同價外費用一并計入合同款，隨合同適用的稅率向支付違約金的甲方開具增值稅發(fā)票。
【拓展】
如何解讀建筑施工企業(yè)的合同價外費用？請看增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定
第十二條 條例第六條第一款所稱價外費用，包括：
1）價外向購買方收取的手續(xù)費 2）補貼 3）基金 4）集資費 5）返還利潤 6）獎勵費【解讀：施工企業(yè)的提前竣工獎】 7）違約金【解讀：施工方向建設單位收取的違約金】8）滯納金；9）延期付款利息【解讀：建設單位延期付款的延期利息】 10）賠償金【解讀：建設單位解除已經履約合同支付的賠償金】11）代收款項 12）代墊款項 13）包裝費 14）包裝物租金 15）儲備費 16）優(yōu)質費 【解讀：建設方支付施工方類似魯班獎等工程優(yōu)質獎勵】 17）運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。
（2）如果乙方違約，對于收到違約金的甲方（比如，房地產企業(yè)）來說，只需要給乙方開具收據(jù)即可并計入“營業(yè)外收入”，對于建筑施工企業(yè)而言計入“營業(yè)外支出”。但是，在《商品房買賣合同》當中，房地產企業(yè)收到買受人（乙方）的違約金應該作為合同的價外費用，計入“不動產銷售”的金額，繳納增值稅，同時，也是作為“土地增值稅”的計稅收入。
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