2005年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》答案

2005年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》試題

***參考答案***　　

　　一、單項(xiàng)選擇題（共30題。每題l分。每題的備選頂中。只有l(wèi)個(gè)最符合題意）

　　1.D　　2.C　　3.B　　4.D　　5.A

　　6.D　　7.C　　8.B　　9.D　　l0.D

　　11.C　　l2.D　　l3.C　　l4.C　　l5.B

　　16.B　　17.A　　l8.D　　l9.B　　20.C

　　21.A　　22.B　　23.A　　24.D　　25.A

　　26.D　　27.C　　28.B　　29.B　　30.D

　　二、多項(xiàng)選擇題（共l0題。每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。至少肖1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選。本題不得分；少選。所蕊的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

　　31.BCD　　32.BDE　　33.ABDE　　34.BE　　35.BD

　　36.CE　　37.ABE　　38.BCD　　39.CE　　40.BE

　　三、綜合題 [共4題，共50分。其中（一）題l0分，（二）越l0分，（三》題12分。（四）題18分。有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式。計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)]

　?。ㄒ唬?/p>

　?。?）規(guī)定：

　?、賲f(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。（1分）

　?、趨f(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的士地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和； （1分）

　　有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%. 　 （1分）

　　（2）轉(zhuǎn)讓條件：

　?、侔凑粘鲎尯贤s定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并 （1分）

　　取得土地使用權(quán)證書(shū)； （1分）

　?、诎凑粘鲎尯贤s定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 （1分）

　?。?） ①必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意； （2分）

　?、诤炗喭恋厥褂脵?quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 （1分）

　?。ǘ?/p>

　?。?） 應(yīng)重點(diǎn)檢查：

　　①墻基；

　?、谥?；

　　③柱腳；

　?、芙?jīng)常處于潮濕、腐蝕條件的外露砌體。 （1分）

　?。ㄒ陨?項(xiàng)中答對(duì)2項(xiàng)即可得l分）

　?。?） 檢測(cè)灰縫砂漿強(qiáng)度的常用方法有：

　　①推出法； （1分）

　　②點(diǎn)荷法； （1分）

　?、刍貜椃ā?（1分）

　?。?） 砌體強(qiáng)度的檢測(cè)內(nèi)容：

　　①抗壓強(qiáng)度測(cè)定。 （0.5分）

　　常用方法有：原位軸壓法和扁頂法。 （1分）

　　②抗剪強(qiáng)度測(cè)定。 （0.5分）

　　常用方法有：原位單剪法和原位單磚雙剪法 （1分）

　?。?）墻體出現(xiàn)倒“八”字裂縫，說(shuō)明地基相對(duì)于中間，兩端沉降較大。 （1分）

　?。ㄈ?/p>

　?。?） 重置價(jià)值=1000×1200=120（萬(wàn)元） （0.5分）

　?。?） 40年。 （0.5分）

　　因?yàn)榻ㄖ锍霈F(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限結(jié)束。 （1分）

　?。?）平均年損耗額=120×（1－5%）／40=2.85（萬(wàn)元／年） 　 （1分）

　　損耗總額=2.85×4=11.4（萬(wàn)元） （1分）

　?。?）結(jié)構(gòu)部分損耗額（120—20－30）×（1-5%）／40×4=6.65（萬(wàn)元） 　　 （1分）

　　裝修部分損耗額=20×（1—5%）／8×4=9.5（萬(wàn)元） 　 （1分）

　　設(shè)備部分損耗額=30×（1—5%）／15×4=7.6（萬(wàn)元） 　 （1分）

　　損耗總額=6.65+9.5+7.6=23.75（萬(wàn)元） 　 （1分）

　　（5） ①損耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68% （1分）

　　成新率=1—15.68%=84.32% （1分）

　?、诠I(yè)廠房評(píng)估價(jià)值=120×84.32%=101.18（萬(wàn)元） （2分）

　?。ㄋ模?/p>

　?。?） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金總額=土地費(fèi)用+建安費(fèi)用+其他費(fèi)用

　　=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）

　　=13603（萬(wàn)元） （1分）

　　貸款總額=13600—9600=4000（萬(wàn)元） （1分）

　　（2） 建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應(yīng)計(jì)利息及銷售期各年應(yīng)償還的建設(shè)期貸款本利和：

　　每年借款額=4000／2=2000（萬(wàn)元） （1分）

　　第1年應(yīng)計(jì)利息=2000×10%=200（萬(wàn)元） （0.5分）

　　第2年應(yīng)計(jì)利息=〔（2000+200）+2000〕×l0%=420（萬(wàn)元） （0.5分）

　　第3年：

　　年初借款累計(jì)=2000+2200+420=4620（萬(wàn)元）

　　應(yīng)計(jì)利息，=4620×10%=462（萬(wàn)元） （0.5分）

　　應(yīng)還利息=462（萬(wàn)元）

　　應(yīng)還建設(shè)期貸款本利和=4620／2=2310（萬(wàn)元） （0.5分）

　　第4年：

　　年初借款累計(jì)=2310（萬(wàn)元）

　　應(yīng)計(jì)利息=2310×10%=231（萬(wàn)元） （0.5分）

　　應(yīng)還利息=23l（萬(wàn)元）

　　應(yīng)還建設(shè)期貸款本利和=2310（萬(wàn)元） （0.5分）

　?。?） 第1年初自有資金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量：

　?、俚趌年初自有資金流出：

　　自有資金流出

　　=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000

　　=7400（萬(wàn)元） （1分）

　　②現(xiàn)金流人

　　第1、2年年末現(xiàn)金流入為零。

　　第3年：40 000×5000×60%=12 000（萬(wàn)元） （0.5分）

　　第4年：40 000×5000×40%=8000（萬(wàn)元） （0.5分）

　?、郜F(xiàn)金流出

　　第1年年末（第2年初）：

　　自有資金流出=（1500×40 000×65%+500×40 000×15%）/10 000-2000=2200

　?。ㄈf(wàn)元）[或9600—7400=2200（萬(wàn)元）] （1分）

　　第2年末：自有資金流出為零。

　　第3年末：

　　借款還本=2310（萬(wàn)元）

　　借款付息為462萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)成本=銷售收入×2%=12 000×2%=240 （萬(wàn)元） （0.5分）

　　銷售稅金及附加=銷售收入×5.5%=8000×5.5%=660（萬(wàn)元） （0.5分）

　　現(xiàn)金流出=2310+462+240+660=3672 （萬(wàn)元） （0.5分）

　　第4年末：

　　借款還本=2310（萬(wàn)元）

　　借款付息為231萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)成本：：8000×2%=160（萬(wàn)元） （0.5分）

　　銷售稅金及附加=銷售收入×5.5%=8000×5.5%=440（萬(wàn)元） （0.5分）

　　現(xiàn)金流出=2310+231+160+440=3141（萬(wàn)元） （0.5分）

　?、芙ㄔO(shè)期和銷售期各年年末凈現(xiàn)金流量：

　　第1年年初：－7400（萬(wàn)元）

　　第1年年末：0－2200=－2200（萬(wàn)元） （0.5分）

　　第2年年末：0 （0.5分）

　　第3年年末：l2 000－3672=8328（萬(wàn)元） （O.5分）

　　第4年年末：8000－3141=4859（萬(wàn)元） （0.5分）

　?。?） 凈現(xiàn)值=-7400－2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830

　　=175.50（萬(wàn)元） （0.5分）

　　因?yàn)樵擁?xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值l75.50>0，故該項(xiàng)目可行。 （0.5分）

　?。?） ①尾房的功能性貶值率=（1-9.2/10）×100%=8% （1分）

　　功能性貶值額=5200×8%=416（元） （1分）

　　②尾房的銷售均價(jià)=5200-416=4784（元／m ） （1分）