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根據(jù)稅法的規(guī)定,凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意:一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)行為的征收,對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)椋鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,國(guó)家為了公共利益,可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用,依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如果自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門(mén)依照相關(guān)法律來(lái)處理,而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅,不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租,雖然取得了收入,但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅,對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為,而未取得收入的不征稅。如通過(guò)繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為,但未取得收入,就不能征收土地增值稅。
具體征稅范圍如下:
?。?)土地使用者通過(guò)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的,應(yīng)征收土地增值稅。
?。?)取得國(guó)有土地使用權(quán),進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售的,發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓又取得收入,應(yīng)征收土地增值稅。
?。?)已經(jīng)建成并投入使用的存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài),應(yīng)征收土地增值稅。原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的,還應(yīng)到土地管理部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金。
?。?)房地產(chǎn)的抵押,視該房地產(chǎn)于期滿后是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,列入土地增值稅的征稅范圍。
(5)一方房地產(chǎn)與另一方房地產(chǎn)進(jìn)行交換的,由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)收入,因此屬于土地增值稅的征收范圍。
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