注冊(cè)會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》第八章要點(diǎn)分析

　　2010年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》科目
第八章 物權(quán)法律制度

　　1.本章近四年試題考點(diǎn)歸納表

年份	題型	考點(diǎn)
2008	單項(xiàng)題	共有物的處分
	多項(xiàng)題	建筑物區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán)；動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押
	判斷題	孳息的所有權(quán)
	綜合題	用益物權(quán)、抵押、物權(quán)登記
2009（舊）	單項(xiàng)題	建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
	多項(xiàng)題	物權(quán)變動(dòng)；物權(quán)預(yù)告登記；物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移；抵押物的范圍；抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
	判斷題	權(quán)利質(zhì)押的設(shè)立
2009（新）	單項(xiàng)題	建筑物區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán)；抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)；抵押物的范圍
	多項(xiàng)題	原物與孳息；物權(quán)變動(dòng)
	綜合題	質(zhì)押合同生效；質(zhì)權(quán)設(shè)立

　　2.歷年分值

	單項(xiàng)		多項(xiàng)		判斷		綜合		合計(jì)
	題	分	題	分	題	分	題	分	題	分
2008	1	1	2	2	1	1	1	15	5	19
2009（舊）	1	1	5	10	1	1	－	－	7	12
2009（新）	3	3	2	3	－	－	0.2	2	5.2	8

　　3.本章學(xué)習(xí)方法

　　本章是2008年教材根據(jù)《物權(quán)法》新增加的，其中有些規(guī)定法理性較強(qiáng)，法律專業(yè)術(shù)語(yǔ)較多，理解上有一定的難度。本章2008年考試分值達(dá)到19分之多，2010年應(yīng)當(dāng)繼續(xù)高度重視。

　　4.本章大綱要求

（八）物權(quán)法律制度 1.物權(quán)基本理論 （1）物與物權(quán) （2）物權(quán)法的基本原則 （3）占有 （4）物權(quán)變動(dòng) （5）物權(quán)的民法保護(hù) 2.所有權(quán)制度 （1）所有權(quán)的基本理論 （2）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) （3）共有 （4）相鄰關(guān)系 3.用益物權(quán)制度 （1）用益物權(quán)的基本理論 （2）主要用益物權(quán)介紹 4.擔(dān)保物權(quán)制度 （1）擔(dān)保物權(quán)的基本理論 （2）抵押權(quán) （3）質(zhì)押權(quán) （4）留置權(quán)

2 2 1 3 2 2 2 2 1 1 2 2 3 3 3

　　考情分析：

　　本章主要內(nèi)容有：物和物權(quán)的概念和分類、占有制度、物權(quán)的變動(dòng)；所有權(quán)制度（建筑物區(qū)分所有權(quán)）、用益物權(quán)制度（地役權(quán)）、抵押權(quán)、質(zhì)押、留置；本章在注會(huì)考試中是一個(gè)非常重要的內(nèi)容，2009年分值11分。預(yù)計(jì)2010年分值約在10分左右。學(xué)習(xí)過(guò)程中要注意掌握《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)的法條內(nèi)容。

　　一、重點(diǎn)難點(diǎn)

　　（一）物的種類

　　1.動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)

　　2.主物與從物

　　3.原物與孳息

　　提示：根據(jù)《物權(quán)法》第116條的規(guī)定，天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。另外孳息所有權(quán)的移轉(zhuǎn)時(shí)間，根據(jù)《合同法》第l63條的規(guī)定，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買(mǎi)受人所有。

　?。ǘ┱加?

　　1.占有的種類

　?。?）自主占有與他主占有；（2）直接占有與間接占有；（3）有權(quán)占有與無(wú)權(quán)占有；（4）善意占有與惡意占有。

　　2.占有的保護(hù)

　?。?）占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；

　　（2）對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；

　?。?）因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償；

　　（4）占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自“侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)”未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。

　　提示：關(guān)于損害賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求權(quán)，仍適用一般訴訟時(shí)效的規(guī)定（2年）。

　?。ㄈ┎粍?dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)（重點(diǎn)）

　　1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形

　?。?）登記生效

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　提示：房屋買(mǎi)賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。

　?。?）依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　?。?）物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件

　?、偻恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　?、诘匾蹤?quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　?、垡呀?jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。

　?。?）物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記

　?、僖蛉嗣穹ㄔ骸⒅俨梦瘑T會(huì)的法律文書(shū)，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。

　　②因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

　?、垡蚝戏ńㄔ臁⒉鸪课莸仁聦?shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

　　提示：上述三種情形的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　舉例：甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，但乙自繼承之日起取得該房屋的所有權(quán)。如果乙擬將該房屋出售給丙，則乙必須首先將該房屋過(guò)戶登記在自己的名下，然后才能過(guò)戶登記在丙的名下。未經(jīng)登記，乙丙之間的房屋買(mǎi)賣合同雖然有效，但不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記地點(diǎn)、登記方式的具體規(guī)則是：

　　1.登記簿與權(quán)屬證書(shū)

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　2.更正登記

　　權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

　　3.異議登記

　　異議登記是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。

　?、佼愖h登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得）。

　?、跒榱吮苊獠粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力不因異議登記而長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定，法律要求異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，則異議登記失效。

　　③如果異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

　　4.預(yù)告登記

　　①預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　?、陬A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

　　5.不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同和登記

　　當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的以外，自合同成立時(shí)起生效，未辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。

　　解釋：合同效力和登記之間沒(méi)有必然聯(lián)系。

　　舉例：乙買(mǎi)甲一套房屋，已經(jīng)支付 1/3 價(jià)款，雙方約定余款待過(guò)戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

　　答案：乙的主張是正確的，合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同 。

　?。ㄋ模?動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

　　1.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付時(shí)”發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外；

　　2.船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　解釋：因此對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)變動(dòng)規(guī)則仍然是交付，登記只起到對(duì)抗善意第三人的作用。也就是說(shuō)，登記是對(duì)抗效力，而不是物權(quán)變動(dòng)的要件。

　　3.特殊的交付方式

　?。?）簡(jiǎn)易交付

　　動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。風(fēng)險(xiǎn)也于此時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　舉例：2010年5月1日，甲將自家的耕牛出租給乙使用兩個(gè)月。5月10日，乙提出要買(mǎi)下此耕牛，甲表示同意。雙方在買(mǎi)賣合同中約定，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2000元，一個(gè)月后交付款項(xiàng)。在本題中：（1）甲、乙之間的買(mǎi)賣合同于5月10日生效；（2）耕牛的所有權(quán)自買(mǎi)賣合同生效時(shí)（5月10日）轉(zhuǎn)移。

　?。?）指示交付

　　動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。

　　舉例：甲的物委托乙保管，在乙保管期間，甲將乙保管的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，甲把對(duì)乙的返還原物的請(qǐng)求權(quán)直接讓與給丙，就可以完成交付。

　?。?）占有改定

　　所謂占有改定，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。

　　舉例：2009年5月1日，甲將耕牛賣給乙，乙當(dāng)日付款，雙方當(dāng)日又約定，由于正值春耕農(nóng)忙季節(jié)，耕牛先由甲使用，8月10日甲再將耕牛交給乙。在本題中，耕牛的所有權(quán)自5月1日轉(zhuǎn)移。

　?。ㄎ澹┧袡?quán)取得的特別規(guī)則

　　1.善意取得（重點(diǎn)）

　　所謂善意取得，是指動(dòng)產(chǎn)占有人或者不動(dòng)產(chǎn)的名義登記人將動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)不法轉(zhuǎn)讓給受讓人以后，如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)，即可依法取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的法律制度。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，善意取得必須符合如下構(gòu)成要件：

　?。?）受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意；

　?。?）以合理的價(jià)格有償受償，無(wú)償方式取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得制度；

　?。?）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　解釋：結(jié)合《物權(quán)法》第106條、107條、108條的規(guī)定，在注會(huì)考試中，要注意如下問(wèn)題：

　?。?）構(gòu)成要件上，現(xiàn)在物權(quán)法不再?gòu)?qiáng)調(diào)只有動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得，而是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得。

　?。?）根據(jù)現(xiàn)行的《物權(quán)法》規(guī)定，贓物不得適用善意取得。遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規(guī)則。

　?。?）善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。因此建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。

　?。I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　1.建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。

　　2.專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個(gè)整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，三者作為一個(gè)整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　3.建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　4.專有部分的所有權(quán)

　　專有部分是指通過(guò)物理方法分割，兼具構(gòu)造上和使用上獨(dú)立性的特定空間。專有部分要求具有以下要求：

　?。?）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。

　　5.共有部分的共有權(quán)

　　業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分，如：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然緳C(jī)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分享有共有的權(quán)利。不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等也屬于業(yè)主共有。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有部分包括：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外；（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（使用權(quán)），屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。（4）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（5）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)為了解決車位緊張問(wèn)題，法律還特別對(duì)開(kāi)發(fā)商出售車位的權(quán)利進(jìn)行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。

　　提示：（1）業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。

　?。?）業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)；違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益除外。

　　6.成員權(quán)

　?。?）一般決議：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　?、僦贫ê托薷臉I(yè)主會(huì)議議事規(guī)則；②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；③選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人。

　　（2）特別決議：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。

　?、倩I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

　　提示：（1）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算；但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未實(shí)際交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

　?。?）專有部分面積根據(jù)不同情況處理：一是按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣合同記載的面積計(jì)算。“建筑物總面積”則按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　?。ㄆ撸┕灿形锏奶幏旨胺指?

　　1.共有物的處分

　　①處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人”同意。

　?、谝粋€(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，擅自對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行上處分的，對(duì)其他共有人不產(chǎn)生法律效力。如果其他共有人事后追認(rèn)該行為，則該處分行為有效。如果轉(zhuǎn)讓的共有財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)，受讓人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，可以按善意取得的原則處理。

　　2.共有財(cái)產(chǎn)的分割

　　對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割可以采取三種方式：協(xié)議分割、實(shí)物分割、變價(jià)分割或作價(jià)補(bǔ)償。

　　3.共有的對(duì)外關(guān)系

　　因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)。

　?。ò耍┑匾蹤?quán)

　　1.地役權(quán)概述

　　與一般的用益物權(quán)不同，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。

　　提示：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?？梢?jiàn)，我國(guó)對(duì)地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對(duì)抗主義。

　　2.地役權(quán)與其他用益物權(quán)的關(guān)系

　?。?）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

　　解釋：先設(shè)立地役權(quán)，后承包的，承包人享有地役權(quán)。

　?。?）土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　解釋：先承包的，必須經(jīng)承包人同意，才能設(shè)立地役權(quán)。

　　（3）以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　　3.地役權(quán)的效力

　?。?）地役權(quán)人有利用供役地及從事必要附屬行為的權(quán)利。

　?。?）地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　?。?）如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。

　?。ň牛┑盅?

　　1.抵押物。 可以抵押的財(cái)產(chǎn)：

　　（1）建筑物和其他土地附著物。（2）建設(shè)用地使用權(quán)。（3）以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。（4）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器。（6）交通運(yùn)輸工具。

　　不能抵押的財(cái)產(chǎn)：

　?。?）土地所有權(quán) ；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。這里的例外有兩處：一是以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。（3）學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等以共益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施；

　　提示：當(dāng)事人以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。

　　提示：已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被查封、扣壓的，不影響抵押權(quán)的效力。

　　2.抵押登記

　?。?）登記是抵押權(quán)的生效條件（.必須登記的）

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定有：①建筑物和其他土地附著物；②建設(shè)用地使用權(quán)；③以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；④正在建造的建筑物。

　　提示：不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。如果當(dāng)事人未辦理登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效?？忌鷳?yīng)注意的是：抵押合同自簽訂之日起成立并生效，是否登記不影響抵押合同的生效，只影響抵押權(quán)的設(shè)立。

　?。?）登記為對(duì)抗第三人的效力（可以不登記）

　　生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押，或者以《物權(quán)法》規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　3.抵押物的處分權(quán)

　　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

　　提示：抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要生效是以抵押權(quán)人的同意為條件的。

　　4.在抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金優(yōu)先受償。

　　5.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人設(shè)定抵押時(shí)的清償順序

　?。?）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。如果當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門(mén)辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門(mén)的原因?qū)е碌盅何镞M(jìn)行了連續(xù)登記的，以第一次登記的時(shí)間為準(zhǔn)確定抵押順序。

　?。?）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。

　?。?）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

　?。?）順序在先的抵押權(quán)與該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)。

　　舉例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50萬(wàn)元，并以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲又向丙借款50萬(wàn)元，亦以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲去世，無(wú)其他繼承人，亦無(wú)其他財(cái)產(chǎn)，房屋經(jīng)評(píng)估價(jià)值60萬(wàn)元。在這種情況下，乙、丙的抵押權(quán)如何行使？

　　分析：乙的抵押權(quán)與繼承后產(chǎn)生的所有權(quán)混同，故乙可以主張順序在先的抵押權(quán)，而不主張所有權(quán)。最后乙可以獲得50萬(wàn)元，而丙則可以獲得10萬(wàn)元。

　　6.最高額抵押；抵押權(quán)人的債權(quán)在下列情況下確定：

　?。?）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（2）沒(méi)有約定債權(quán)確定期間，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)定之日起滿2年后請(qǐng)求確定債權(quán)；（3）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（4）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；（5）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。

　　2.最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　7.浮動(dòng)抵押

　?。?）動(dòng)產(chǎn)的浮動(dòng)抵押僅限于特定的主體設(shè)立，即企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。

　?。?）浮動(dòng)抵押的設(shè)立以合同生效為條件（合同生效、抵押權(quán)設(shè)立），不以登記為要件。但是，不登記的不得對(duì)抗善意第三人。

　?。ㄊ┵|(zhì)押

　　提示：動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押

　　1.質(zhì)權(quán)自質(zhì)物“移交”給質(zhì)權(quán)人占有時(shí)設(shè)立。

　　2.出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，書(shū)面通知送達(dá)占有人時(shí)視為移交。

　　3.出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　4.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押設(shè)立后，在主債務(wù)清償以前，質(zhì)權(quán)人有權(quán)占有質(zhì)物，并有權(quán)收取質(zhì)物所生的孳息。質(zhì)權(quán)人收取孳息，并非取得孳息的所有權(quán)，而是將孳息作為質(zhì)押標(biāo)的。

　　5.質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，為擔(dān)保自己的債務(wù)，經(jīng)出質(zhì)人同意，以其所占有的質(zhì)物為第三人設(shè)定質(zhì)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在原質(zhì)權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi)，超過(guò)的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)。

　　舉例：甲欠乙10萬(wàn)元，雙方約定9月1日還錢(qián)，甲將自己的小汽車出質(zhì)給乙。乙欠丙8萬(wàn)元，雙方約定8月20日還錢(qián)。在征得甲同意后，乙將該汽車又出質(zhì)給丙。后來(lái)，債務(wù)人甲、乙均不能還錢(qián)。如果小汽車的拍賣價(jià)款為11萬(wàn)元，則丙先拿走8萬(wàn)元（轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)），2萬(wàn)元?dú)w乙（優(yōu)先受償），1萬(wàn)元?dú)w甲。

　　提示：權(quán)利質(zhì)押

　　1.權(quán)利質(zhì)押的范圍

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，可以作為權(quán)利質(zhì)押的權(quán)利有：（1）匯票、支票、本票；（2）債券、存款單；（3）倉(cāng)單、提單；（4）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；（5）可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；（6）應(yīng)收賬款。

　　提示：知識(shí)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容既包括財(cái)產(chǎn)權(quán)，也包括人身權(quán)，但設(shè)定質(zhì)押的知識(shí)產(chǎn)權(quán)僅限于可以轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)，以知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的人身權(quán)設(shè)定質(zhì)押無(wú)效。

　　2.質(zhì)押合同的生效時(shí)間

　?。?）有價(jià)證券的質(zhì)押

　　以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同；質(zhì)押合同自“權(quán)利憑證交付之日”起生效。沒(méi)有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。

　?。?）可以轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)的質(zhì)押

　　以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。

　　（十一）留置

　　1.留置權(quán)屬于法定的擔(dān)保物權(quán)

　　提示：在“承攬合同、運(yùn)輸合同、保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、行紀(jì)合同”中可以產(chǎn)生留置權(quán)。

　　2.留置權(quán)的善意取得

　　如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知債務(wù)人無(wú)處分該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。

　　3.留置權(quán)的行使

　　債權(quán)人在其債權(quán)沒(méi)有得到清償，有權(quán)留置債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，并給債務(wù)人確定“2個(gè)月以上”的履行期限。

　　二、典型試題評(píng)析

　　【例題1·多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)理論，下列選項(xiàng)中，屬于民法意義上孳息的有（ ）。（2009年試題·新）

　　A.母牛腹中的小牛

　　B.蘋(píng)果樹(shù)上長(zhǎng)著的蘋(píng)果

　　C.母雞生的雞蛋

　　D.每月出租房屋獲得的租金

　　【正確答案】CD

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是原物與孳息。孳息是指物或權(quán)益而產(chǎn)生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物，法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定由一定法律關(guān)系產(chǎn)生的物。本題C選項(xiàng)屬于天然孳息，D選項(xiàng)屬于法定孳息。

　　【例題2·多選題】甲向乙出售房屋并訂立買(mǎi)賣合同。雙方約定：乙應(yīng)在一年內(nèi)分期支付完畢價(jià)款；甲先將房屋交付乙使用，一年后轉(zhuǎn)移所有權(quán)。房屋交付后，雙方前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記。下列表述中，正確的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.乙已取得房屋所有權(quán)

　　B.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買(mǎi)賣合同無(wú)效

　　C.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發(fā)生物權(quán)效力

　　D.若甲因?yàn)橐覜](méi)有按期支付價(jià)款而依法解除合同，則預(yù)告登記失效

　　【正確答案】CD

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是物權(quán)預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。本題中，由于雙方?jīng)]有辦理正式的登記，因此乙并沒(méi)有取得房屋所有權(quán)，A選項(xiàng)的說(shuō)法是錯(cuò)誤的；預(yù)告登記的作用在于使得權(quán)利人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，而對(duì)合同的效力沒(méi)有影響，因此甲丙簽訂的買(mǎi)賣合同還是有效的，B選項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤，C選項(xiàng)說(shuō)法正確；預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效，因此D選項(xiàng)的說(shuō)法正確。

　　【例題3·多選題】下列情形中，不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.甲委托乙保管名貴字畫(huà)一幅，已交付

　　B.甲借給乙現(xiàn)金100元，已交付

　　C.甲贈(zèng)送乙手機(jī)一部，已交付

　　D.甲將自己的汽車出租給乙，已交付

　　【正確答案】AD

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。選項(xiàng)A中乙僅是負(fù)責(zé)保管，選項(xiàng)D中乙僅取得的是使用權(quán)，均沒(méi)有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此要選；選項(xiàng)B和選項(xiàng)C都發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此不選。（對(duì)于選項(xiàng)B，實(shí)際上該100元貨幣的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。）

　　【例題4·多選題】下列物權(quán)中，其設(shè)立、變更未經(jīng)登記即可發(fā)生效力的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.機(jī)動(dòng)車所有權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　【正確答案】BCD

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，因此A不選；地役權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)均自合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人，因此選項(xiàng)C和D要選；機(jī)動(dòng)車屬于動(dòng)產(chǎn)，以交付時(shí)作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間，而不是登記，因此選項(xiàng)B要選。

　　【例題5·多選題】根據(jù)物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過(guò)的事項(xiàng)有（ ）。（2008年試題）

　　A.選舉業(yè)主委員會(huì)

　　B.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

　　D.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

　　【正確答案】CD

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是業(yè)主共有部分建筑物的共同管理權(quán)。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　【例題6·單選題】“依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)表決通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的表述中，正確的是（ ）。（2009年試題·新）

　　A.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　B.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過(guò)1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過(guò)1/2的業(yè)主同意

　　D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過(guò)1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過(guò)1/2的業(yè)主同意

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán)。根據(jù)規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可。

　　【例題7·單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價(jià)值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項(xiàng)做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權(quán)法規(guī)定的是（ ）。（2008年試題）

　　A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

　　B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

　　C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

　　D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

　　【正確答案】C

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是共有物的處分。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題8·單選題】根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期問(wèn)題的表述中，正確的是（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.自動(dòng)續(xù)期

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)收歸國(guó)有，不得續(xù)期

　　C.經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以續(xù)期

　　D.經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以續(xù)期

　　【正確答案】A

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。因此選項(xiàng)A正確。

　　【例題9·多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列物權(quán)變動(dòng)中，以登記為變動(dòng)要件的有（ ）。（2009年試題·新）

　　A.甲公司將一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司

　　B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設(shè)定地役權(quán)

　　C.甲公司將一架飛機(jī)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司

　　D.自然人丙將其繼承的房屋轉(zhuǎn)讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下

　　【正確答案】AD

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記；因此選項(xiàng)A正確。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人；因此選項(xiàng)B不對(duì)。船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人；因此選項(xiàng)C不對(duì)。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力；但是繼承人處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理登記；因此選項(xiàng)D正確。

　　【例題10·單選題】甲向乙借款，并以本人所有的一件古董花瓶設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保，甲為此就該花瓶購(gòu)買(mǎi)了一份財(cái)產(chǎn)意外損失險(xiǎn)。在乙保管花瓶期間，花瓶毀于泥石流。如果甲沒(méi)有按時(shí)還款，下列表述中，正確的是（ ）。（2009年試題·新）

　　A.乙可以就保險(xiǎn)金優(yōu)先受償

　　B.乙可以要求以保險(xiǎn)金受償，但是并不優(yōu)先于甲的其他債權(quán)人

　　C.泥石流屬于不可抗力事件，甲可以不償還乙的借款

　　D.乙應(yīng)當(dāng)賠償甲花瓶滅失的損失

　　【正確答案】A

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是擔(dān)保物權(quán)的物上代位性。根據(jù)規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。

　　【例題11·多選題】下列財(cái)產(chǎn)中，可以作為抵押物的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.機(jī)動(dòng)車

　　B.建筑物

　　C.正在制作的生產(chǎn)設(shè)備

　　D.家庭聯(lián)產(chǎn)承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　【正確答案】ABC

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是抵押物的范圍。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，建筑物和機(jī)動(dòng)車都是可以抵押的，因此選項(xiàng)A和B要選；經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，因此選項(xiàng)C要選；以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以用于抵押，但對(duì)于依照農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法的規(guī)定取得的耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（家庭承包）是不能用于抵押的，因此選項(xiàng)D不選。

　　【例題12·單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)中，不可以作為抵押權(quán)客體的是（ ）。（2009年試題·新）

　　A.工廠的半成品

　　B.正在建造的船舶

　　C.以招標(biāo)方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　D.土地所有權(quán)

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　【例題13·多選題】甲公司從某銀行獲得貸款1000萬(wàn)元，并以其A房屋（價(jià)值500萬(wàn)元）提供抵押擔(dān)保，同時(shí)，乙公司以其B房屋（價(jià)值800萬(wàn)元）為甲公司貸款提供抵押擔(dān)保。貸款到期時(shí)，甲公司尚欠銀行400萬(wàn)元的本息未還。在銀行催討欠款期間，A房屋因火災(zāi)發(fā)生嚴(yán)重?fù)p壞，價(jià)值僅余350萬(wàn)元。火災(zāi)責(zé)任人丙向甲公司賠償了50萬(wàn)元，丁保險(xiǎn)公司向甲公司賠付保險(xiǎn)金80萬(wàn)元。下列財(cái)產(chǎn)中，銀行享有優(yōu)先受償權(quán)的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.A房屋

　　B.B房屋

　　C.丙賠償給甲公司的50萬(wàn)元

　　D.丁公司賠付甲公司的80萬(wàn)元保險(xiǎn)金

　　【正確答案】ABCD

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。本題中，A房屋毀損，銀行就A房屋本身的拍賣價(jià)款和保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)金、賠償金及B房屋有優(yōu)先受讓權(quán)。

　　【例題14·多選題】甲、乙各出資10萬(wàn)元共同購(gòu)買(mǎi)機(jī)械設(shè)備一套，雙方約定輪流使用，每次時(shí)間為半年。甲在使用設(shè)備期間，向善意的丙借款15萬(wàn)元，并將該設(shè)備交付給丙設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保。甲無(wú)力還款，丙行使了質(zhì)權(quán)，從而引發(fā)糾紛。下列關(guān)于糾紛解決的表述中，正確的有（ ）。（2008年試題）

　　A.甲無(wú)權(quán)處分，但丙仍應(yīng)取得質(zhì)權(quán)

　　B.甲無(wú)權(quán)處分，故丙無(wú)權(quán)主張質(zhì)權(quán)

　　C.乙有權(quán)就所發(fā)生的損失請(qǐng)求甲賠償

　　D.乙有權(quán)就所發(fā)生的損失要求甲、丙承擔(dān)連帶責(zé)任

　　【正確答案】AC

　　【答案解析】本題考核點(diǎn)是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押。（1）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利，所以A選項(xiàng)正確；B選項(xiàng)錯(cuò)誤。（2）善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任，所以C選項(xiàng)正確；D選項(xiàng)錯(cuò)誤。

　　【例題14·綜合題】（2008年試題）

　　甲公司于2007年10月10日通過(guò)拍賣方式拍得位于北京郊區(qū)的一塊工業(yè)建設(shè)用地；同年10月15日，甲公司與北京市土地管理部門(mén)簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》：同年10月21日，甲公司繳納全部土地出讓金；同年11月5日，甲公司辦理完畢建設(shè)用地使用權(quán)登記，并獲得建設(shè)用地使用權(quán)證。

　　2007年11月21日，甲公司與相鄰?fù)恋氐慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)人乙公司簽訂書(shū)面合同，該合同約定：甲公司在乙公司的土地上修筑一條機(jī)動(dòng)車道，以利于交通方便；使用期限為20年；甲公司每年向乙公司支付8萬(wàn)元費(fèi)用。該合同所設(shè)立的權(quán)利沒(méi)有辦理登記手續(xù)。

　　2008年1月28日，甲公司以取得的上述建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，向丙銀行借款5,000萬(wàn)元，借款期限3年。該抵押權(quán)辦理了登記手續(xù)。此后，甲公司依法辦理了各項(xiàng)立項(xiàng)、規(guī)劃、建筑許可、施工許可等手續(xù)之后開(kāi)工建設(shè)廠房。

　　2008年5月，因城市修改道路規(guī)劃，政府提前收回甲公司取得的尚未建設(shè)廠房的部分土地，用于市政公路建設(shè)。甲公司因該原因辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)登記簿上記載的建設(shè)用地使用權(quán)面積與土地使用權(quán)證上的記載不盡一致。

　　要求：根據(jù)本題所述內(nèi)容，分別回答下列問(wèn)題：

　?。?）甲公司于何時(shí)取得建設(shè)用地使用權(quán)?并說(shuō)明理由。

　　【正確答案】甲公司于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。本題中，甲公司于2007年11月5日辦理了建設(shè)用地使用權(quán)的登記，因此，甲公司于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。

　?。?）甲公司與乙公司訂立合同擬設(shè)立的是何種物權(quán)?該物權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立?并說(shuō)明理由。

　　【正確答案】甲乙公司設(shè)立的是地役權(quán)，該地役權(quán)已經(jīng)設(shè)立。根據(jù)規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。本題中，當(dāng)事人未辦理登記不影響地役權(quán)的設(shè)立，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效2007年11月21日時(shí)設(shè)立。

　?。?）甲公司與乙公司的合同訂立后，如果甲公司不支付約定的費(fèi)用，乙公司在何種條件下有權(quán)解除合同?

　　【正確答案】在約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)乙公司2次催告，甲公司仍未支付費(fèi)用的，乙公司有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。

　　（4）甲公司在建造的廠房已經(jīng)完工，未辦理房屋所有權(quán)證的情況下，是否取得該房屋所有權(quán)?并說(shuō)明理由。

　　【正確答案】甲公司已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，因合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。本題中，由于甲公司建造的房屋已經(jīng)完工，即使未辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有權(quán)。

　?。?）甲公司建造的廠房是否屬于丙銀行抵押權(quán)涉及的抵押物范圍?并說(shuō)明理由。丙銀行如何實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)?

　　【正確答案】廠房不屬于抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定，以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價(jià)，但對(duì)新增房屋的變價(jià)所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

　?。?）在政府提前收回甲公司部分建設(shè)用地使用權(quán)的情況下，丙銀行能否就甲公司獲得的補(bǔ)償金主張權(quán)利?并說(shuō)明理由。

　　【正確答案】丙銀行可以就補(bǔ)償金主張權(quán)利。根據(jù)規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。

　?。?）在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下，以何為準(zhǔn)?

　　【正確答案】在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以登記簿為準(zhǔn)。

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