注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《經(jīng)濟(jì)法》復(fù)習(xí)：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

第二節(jié)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅（2）

　　二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

　　不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。
　　（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力
　　所謂登記的效力，是指在登記之后產(chǎn)生何種法律上的效果。我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”這就從法律上正式采納了登記要件作為一般原則，而以登記對(duì)抗作為例外。
　　1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。
　?。?）自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。
　　《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”登記的生效時(shí)間應(yīng)當(dāng)以記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的時(shí)間為準(zhǔn)。

　?。?）權(quán)利推定效力。
　　登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒(méi)有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰(shuí)是權(quán)利人的推定。當(dāng)然，推定只是法律上的假定，如果其他利害關(guān)系人有足夠的證據(jù)可以證明自己是真正的權(quán)利人，可以申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)更正登記，也可以通過(guò)訴訟程序請(qǐng)求人民法院重新確權(quán)。

　?。?）善意保護(hù)的效力。
　　所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。在登記申請(qǐng)人辦理了登記之后，任何人因?yàn)樾刨嚨怯?，而與登記權(quán)利人就登記的財(cái)產(chǎn)從事了交易行為，符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)受到善意取得制度的保護(hù)。

　　2.不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是專門(mén)記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)的專用簿冊(cè)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第16條，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書(shū)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第17條，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

　?。ǘ┎粍?dòng)產(chǎn)登記的基本要求（重點(diǎn)掌握）
　　1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄。根據(jù)《物權(quán)法》第10條第1款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

　　2.統(tǒng)一登記。我國(guó)《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。‘’統(tǒng)一的登記制度應(yīng)該包括統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力。

　　3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)。根據(jù)《物權(quán)法》第22條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。

　　（三）不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序
　　1.當(dāng)事人申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記采取當(dāng)事人申請(qǐng)為主的方式。根據(jù)《物權(quán)法》第11條的規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。

　　2.登記機(jī)構(gòu)審查。登記機(jī)構(gòu)在審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
　?。?）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；
　　（2）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；
　?。?）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；
　　（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地察看。

　　另外，根據(jù)《物權(quán)法》第13條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得有下 列行為：
　?。?）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
　?。?）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
　?。?）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

　?。ㄋ模┨厥獾牡怯浿贫?br />　　1.更正登記和異議登記。這兩種登記均為保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。
　?。?）更正登記。
　　更正登記是對(duì)錯(cuò)誤登記的改正登記?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”
　　（2）異議登記。
　　異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。我國(guó)《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。”

　　異議登記雖然可以對(duì)真正權(quán)利人提供保護(hù)，但這種保護(hù)應(yīng)當(dāng)是臨時(shí)性的，因?yàn)樗瑫r(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易造成了不穩(wěn)定的狀態(tài)。為使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)早日恢復(fù)正常，有必要對(duì)異議登記的有效期間作出限制。《物權(quán)法》規(guī)定，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

　　如果申請(qǐng)人濫用異議登記制度，而給登記簿上的權(quán)利人的利益造成損害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。《物權(quán)法》規(guī)定，異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

　　2.預(yù)告登記。預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，即進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力?！段餀?quán)法》第20條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

　　預(yù)告登記的失效?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”可見(jiàn)預(yù)告登記在兩種情況下失效，一是債權(quán)消滅；二是能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)登記而在3個(gè)月內(nèi)未辦理登記的。

　　（五）登記錯(cuò)誤的責(zé)任
　　根據(jù)《物權(quán)法》第21條的規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

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