“評估說明”編寫指引

“評估說明”編寫指引
（供參考）

　　評估說明是申請備案核準(zhǔn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的必備材料，為方便金融企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門和相關(guān)機(jī)構(gòu)全面了解評估情況，本指引結(jié)合國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)備案核準(zhǔn)的要求，為注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關(guān)當(dāng)事方編寫評估說明提供指引。

　　第一部分 評估說明封面及目錄

　　一、封面

　　評估說明封面應(yīng)當(dāng)載明評估報(bào)告標(biāo)題及文號、評估機(jī)構(gòu)全稱和評估報(bào)告日。

　　二、目錄

　?。ㄒ唬┠夸洃?yīng)當(dāng)在封面的下一頁排印，包括每一部分的標(biāo)題和相應(yīng)頁碼。

　　（二）如果評估說明中收錄有關(guān)文件或者資料的復(fù)印件，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一標(biāo)注頁碼。

　　第二部分 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明

　　聲明應(yīng)當(dāng)寫明，評估說明供金融企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門（含所出資企業(yè)）、相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和部門使用。除法律、行政法規(guī)規(guī)定外，評估說明的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸公開媒體。

　　第三部分 企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明

　　注冊資產(chǎn)評估師可以建議委托方和被評估單位按以下格式和內(nèi)容編寫《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明》?！镀髽I(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明》應(yīng)當(dāng)由委托方單位負(fù)責(zé)人和被評估單位負(fù)責(zé)人簽字，加蓋委托方與被評估單位公章，并簽署日期。

　　一、委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況

　?。ㄒ唬┪蟹胶蜆I(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況一般包括企業(yè)名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構(gòu)成及主要經(jīng)營范圍等。

　　委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者與被評估單位為同一單位的，按照對被評估單位的要求編寫。

　　（二） 被評估單位概況

　　1．企業(yè)價(jià)值評估中，被評估單位概況一般包括：

　?。?）企業(yè)名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本。

　?。?）企業(yè)性質(zhì)、取得金融業(yè)務(wù)許可證或者主管部門準(zhǔn)入批復(fù)文件、企業(yè)股東及持股比例、企業(yè)股權(quán)變更等歷史沿革情況。

　?。?）被評估單位主要股東介紹，一般包括主要股東的名稱、住所、法定代表人、主要經(jīng)營范圍、注冊資本及經(jīng)營業(yè)績。

　?。?）法定許可經(jīng)營范圍、實(shí)際主要經(jīng)營范圍、經(jīng)營產(chǎn)品介紹。

　　（5）企業(yè)的財(cái)務(wù)核算體系介紹，近三年資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營狀況。

　?。?）企業(yè)各子公司、分公司及主要部門的構(gòu)成情況，并以適當(dāng)?shù)男问奖砻鞲骷壸庸镜墓蓹?quán)結(jié)構(gòu)及股權(quán)比例。

　?。?）企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析，如：

　?、巽y行信貸資產(chǎn)的種類、規(guī)模及質(zhì)量等，營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及分布、市場地位等情況；

　?、诒ｋU(xiǎn)公司的主要險(xiǎn)種、保費(fèi)收入、賠付情況、市場地位等；

　　③證券公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、自營業(yè)務(wù)、承銷業(yè)務(wù)的規(guī)模和收入比重，營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量及分布情況，市場地位等。

　?。?）企業(yè)客戶穩(wěn)定性和流動(dòng)性分析。

　?。?）企業(yè)投資策略分析。

　?。?0）企業(yè)發(fā)展歷程及未來發(fā)展規(guī)劃。

　?。?1）企業(yè)執(zhí)行國家相關(guān)部門制定的行業(yè)監(jiān)管指標(biāo)的情況。

　　（12）執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)政策，經(jīng)營是否存在國家政策、法規(guī)的限制或者優(yōu)惠，經(jīng)營的優(yōu)劣勢分析。

　　2．單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，被評估單位概況一般包括企業(yè)名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構(gòu)成及主要經(jīng)營范圍等。

　?。ㄈ┪蟹胶捅辉u估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者之間的關(guān)系，如產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易關(guān)系等。若存在關(guān)聯(lián)交易，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。

　　二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說明

　?。ㄒ唬┱f明本次評估滿足何種需要、所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為類型及其經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的相關(guān)情況，或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。

　?。ǘ┇@得有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)載明批件名稱、批準(zhǔn)日期及文號。

　　三、關(guān)于評估對象與評估范圍的說明

　　企業(yè)價(jià)值評估中，通常需要說明下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪性u估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因，并說明是否經(jīng)過審計(jì)、審計(jì)意見類型及審計(jì)期間。

　?。ǘ┢髽I(yè)表外業(yè)務(wù)的類型、數(shù)量。

　?。ㄈ┢髽I(yè)的主要客戶資源、營銷網(wǎng)絡(luò)及業(yè)務(wù)合同等無形資產(chǎn)。

　　（四） 本次評估前是否進(jìn)行了財(cái)務(wù)重組。

　　（五） 賬面資產(chǎn)是否根據(jù)以往評估結(jié)論進(jìn)行了調(diào)賬。

　　（六）委托其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量、賬面金額及另行委托的原因。

　　單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，通常需要說明委托評估資產(chǎn)的數(shù)量、法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況等。

　　四、關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明

　?。ㄒ唬?說明所確定的評估基準(zhǔn)日，評估基準(zhǔn)日表述為：××××年××月××日。

　?。ǘ┱f明確定評估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素，如經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)、財(cái)務(wù)報(bào)告期末、國家相關(guān)部門制定的行業(yè)監(jiān)管指標(biāo)變動(dòng)情況以及利率、匯率和金融產(chǎn)品市場價(jià)格變化等。

　?。ㄈ┤绻u估基準(zhǔn)日受特定經(jīng)濟(jì)行為文件的約束，應(yīng)當(dāng)載明該文件的名稱、批準(zhǔn)日期及文號。

　　五、可能影響評估工作的重大事項(xiàng)的說明

　　一般包括下列內(nèi)容：

　　（一） 曾經(jīng)進(jìn)行過清產(chǎn)核資或者評估的情況，調(diào)賬情況；

　?。ǘ?影響經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的重大合同、重大訴訟事項(xiàng)；

　?。ㄈ╆P(guān)于不良資產(chǎn)的說明。

　　六、資產(chǎn)負(fù)債清查情況、未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測的說明

　?。ㄒ唬?資產(chǎn)負(fù)債清查情況說明

　　一般包括下列內(nèi)容：

　　1．清查范圍與評估范圍是否一致；

　　2．清查結(jié)論。

　?。ǘ?未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測說明

　　一般包括下列內(nèi)容：

　　1．所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景、經(jīng)營歷史情況、面臨的競爭情況及優(yōu)劣勢分析；

　　2． 內(nèi)部管理制度、人力資源、核心技術(shù)、研發(fā)狀況、無形資產(chǎn)、管理層構(gòu)成等經(jīng)營管理狀況；

　　3． 近年企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、盈利、利潤分配、現(xiàn)金流量等資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況；

　　4． 未來主營業(yè)務(wù)收入、成本、費(fèi)用等的預(yù)測過程和結(jié)果；

　　5． 如果企業(yè)存在關(guān)聯(lián)交易，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)交易的性質(zhì)及定價(jià)原則等。

　　七、資料清單

　　一般包括下列內(nèi)容：

　　（一）評估申報(bào)表（由評估機(jī)構(gòu)出具樣式）；

　?。ǘ┫嚓P(guān)經(jīng)濟(jì)行為的批文；

　　（三）財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告；

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)權(quán)屬證明文件；

　　（五）重大合同、協(xié)議等；

　?。┙?jīng)營統(tǒng)計(jì)資料；

　?。ㄆ撸?其他資料。

　　第四部分 資產(chǎn)評估說明

　　一、評估對象與評估范圍說明

　　（一）評估對象與評估范圍內(nèi)容

　　1．委托評估的評估對象與評估范圍。

　　2．委托評估的資產(chǎn)類型、賬面金額。

　　3．委托評估的資產(chǎn)權(quán)屬狀況。

　?。ǘ┲饕?jīng)營資產(chǎn)類型、資產(chǎn)狀況。

　?。ㄈ┲饕獙?shí)物資產(chǎn)的類型、數(shù)量及購置方式。

　?。ㄋ模┢髽I(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況。

　?。ㄎ澹┢髽I(yè)申報(bào)的表外業(yè)務(wù)的類型、數(shù)量。

　?。┮闷渌麢C(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）。

　　單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，可以根據(jù)具體情況確定內(nèi)容的詳略程度。

　　二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明

　　（一） 資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過程。

　?。ǘ?特殊資產(chǎn)的核實(shí)方法

　　1．對于網(wǎng)點(diǎn)多、經(jīng)營地點(diǎn)分散的資產(chǎn)所采取的核實(shí)方法。

　　2．對于經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)、主要客戶等情況所采取的核實(shí)方法。

　?。ㄈ?核實(shí)結(jié)論

　　1．資產(chǎn)核實(shí)結(jié)果是否與賬面記錄存在差異及原因。

　　2．權(quán)屬資料不完善、不清晰的資產(chǎn)核實(shí)情況。

　　三、成本法評估技術(shù)說明

　　采用成本法評估單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，編寫評估技術(shù)說明。各資產(chǎn)負(fù)債評估技術(shù)說明應(yīng)當(dāng)包含資產(chǎn)負(fù)債的內(nèi)容和金額、核實(shí)方法、評估值確定的方法和結(jié)果等基本內(nèi)容。銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司的資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目評估技術(shù)說明編寫內(nèi)容指引如下，其他企業(yè)可以參照這幾類公司的科目編寫。

　　成本法評估技術(shù)說明，主要金融科目及固定資產(chǎn)科目均應(yīng)列舉案例說明評估具體過程。每一科目的評估技術(shù)說明應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定詳略程度。

　?。ㄒ唬┿y行成本法評估技術(shù)說明編寫內(nèi)容指引

　　1．現(xiàn)金及存放中央銀行款項(xiàng)

　?。?）現(xiàn)金及存放中央銀行款項(xiàng)的內(nèi)容和金額。

　?。?）現(xiàn)金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）存放中央銀行款項(xiàng)的金額，評估基準(zhǔn)日存款準(zhǔn)備金率及應(yīng)存款金額，存款金額是否超出存款準(zhǔn)備金標(biāo)準(zhǔn)。

　　（4）查驗(yàn)中央銀行存款對賬單、余額調(diào)節(jié)表的情況，函證情況，以及評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的利率標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）現(xiàn)金及存放中央銀行款項(xiàng)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　2.存放同業(yè)款項(xiàng)

　?。?）存放同業(yè)款項(xiàng)賬面金額、存款利率。

　　（2）存款進(jìn)行函證情況，不正常的未達(dá)賬項(xiàng)情況。

　　（3）存放同業(yè)款項(xiàng)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　3.貴金屬

　　（1）貴金屬的種類、規(guī)格、重量以及保管方式。

　　（2）貴金屬的盤點(diǎn)方法。

　　（3）貴金屬評估值的確定方法和結(jié)果。

　　4.拆出資金

　　（1）拆出資金賬面金額、拆借銀行、拆借利率、拆借期限。

　?。?）拆出資金函證情況。

　?。?）拆出資金評估值的確定方法和結(jié)果。

　　5.交易性金融資產(chǎn)

　?。?）交易性金融資產(chǎn)的種類、賬面金額。

　?。?）交易性金融資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）交易性金融資產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　6.衍生金融資產(chǎn)

　?。?）衍生金融資產(chǎn)的種類、投資日期、持有數(shù)量及賬面金額。

　?。?）影響衍生金融資產(chǎn)價(jià)值的主要因素，衍生金融資產(chǎn)評估中主要參數(shù)（如利率、匯率等）的預(yù)測方法，并分析其合理性。

　?。?）衍生金融資產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　7.買入返售金融資產(chǎn)

　?。?）買入返售金融資產(chǎn)的種類、賬面金額及情況介紹。

　　（2）買入返售金融資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）買入返售金融資產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　8．應(yīng)收利息

　?。?）應(yīng)收利息的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容和對應(yīng)金額。

　?。?）應(yīng)收利息核實(shí)的方法及結(jié)果。

　?。?）應(yīng)收利息發(fā)生時(shí)間，可能形成壞賬款項(xiàng)的判斷依據(jù)及結(jié)果。

　?。?）表外應(yīng)收利息的核實(shí)情況。

　　（5）應(yīng)收利息評估值的確定方法和結(jié)果。

　　9.發(fā)放貸款及墊款

　　（1）貸款

　?、倨髽I(yè)貸款管理制度。

　　②貸款按照五級分類原則的分類情況，各級別貸款的金額及情況介紹。

　?、蹖J款抽樣方法，驗(yàn)證貸款五級分類及計(jì)提貸款減值準(zhǔn)備的合理性。

　　④對私貸款抽樣方法。

　?、莺C情況介紹。

　　⑥貸款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　（2）貼現(xiàn)資產(chǎn)

　?、儋N現(xiàn)資產(chǎn)的賬面種類、金額。

　?、谫N現(xiàn)資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、圪N現(xiàn)資產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　10．可供出售金融資產(chǎn)

　?。?）可供出售金融資產(chǎn)的種類、發(fā)生時(shí)間和金額。

　?。?）可供出售金融資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）可供出售金融資產(chǎn)評估值確定的方法和結(jié)果。

　　11．持有至到期投資

　?。?）持有至到期投資的內(nèi)容和金額。

　?。?）持有至到期投資核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）持有至到期投資可以收回金額的判斷理由，并說明評估值確定的方法和結(jié)果。

　　12．長期股權(quán)投資

　?。?）長期股權(quán)投資的內(nèi)容和金額。

　?。?）長期股權(quán)投資核實(shí)的內(nèi)容（投資日期、持股比例、投資協(xié)議等）、方法和結(jié)果。

　?。?）對長期股權(quán)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析，根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目的具體資產(chǎn)、盈利狀況及其對評估對象價(jià)值的影響程度等因素，合理確定是否將其單獨(dú)評估。對于不單獨(dú)出具評估說明的各級子公司，應(yīng)當(dāng)在其上級公司的評估說明中詳細(xì)說明其評估方法，披露其重大事項(xiàng)。

　?。?）以適當(dāng)方式說明各級子公司采用的評估方法及理由和評估結(jié)論。若各級子公司采用兩種及兩種以上方法評估，應(yīng)當(dāng)說明評估結(jié)論的選擇方法及理由。

　　13．投資性房地產(chǎn)

　　（1）投資性房地產(chǎn)的種類、內(nèi)容和金額。

　?。?）投資性房地產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果，并應(yīng)當(dāng)說明投資性房地產(chǎn)權(quán)屬資料的查驗(yàn)情況，租賃合同約定的租金、租賃期限等內(nèi)容。

　　（3）采用收益法評估投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)說明現(xiàn)實(shí)租賃合同約定的租金、租賃期限，租賃合同到期后租金的確定方法，折現(xiàn)率確定方法和結(jié)果，評估值確定的方法和結(jié)果；采用市場法評估投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)說明可比交易實(shí)例的選取、可比因素比較調(diào)整、評估值確定的方法和結(jié)果。

　　14．固定資產(chǎn)

　?。?）機(jī)器設(shè)備類固定資產(chǎn)

　?、贆C(jī)器設(shè)備類固定資產(chǎn)的數(shù)量、賬面原值、賬面凈值、減值準(zhǔn)備等。

　?、跈C(jī)器設(shè)備類固定資產(chǎn)的特點(diǎn)、購置方式、批量購置價(jià)格情況、折舊及計(jì)提減值方法等。

　　③機(jī)器設(shè)備類固定資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、茉u估方法選取的依據(jù)和理由，并列示主要計(jì)算公式、參數(shù)涵義及參數(shù)確定的方法。

　?、莶捎贸杀痉ㄔu估，應(yīng)當(dāng)說明重置全價(jià)的構(gòu)成、各費(fèi)用項(xiàng)目的測算過程、采用的價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等；說明設(shè)備成新狀況。

　?、薏捎檬袌龇ㄔu估，應(yīng)當(dāng)說明交易價(jià)格的基本內(nèi)涵、交易時(shí)間等情況。

　?、吒鶕?jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，應(yīng)當(dāng)選擇典型設(shè)備（一般指單臺(tái)金額大、技術(shù)典型的設(shè)備）舉例說明評估參數(shù)的測算和判斷以及評估值確定的方法、過程和結(jié)果。

　?。?）房屋建筑物類固定資產(chǎn)

　　①房屋建筑物類固定資產(chǎn)的類型、數(shù)量、賬面原值、賬面凈值、減值準(zhǔn)備等。

　　②房屋建筑物類固定資產(chǎn)購建日期、結(jié)構(gòu)形式、權(quán)屬狀況、日常維護(hù)、裝潢情況、折舊及計(jì)提減值方法，以及房屋建筑物類固定資產(chǎn)所占用土地的情況。

　　③房屋建筑物類固定資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、茉u估方法選取的依據(jù)和理由，并列示主要計(jì)算公式、參數(shù)涵義及參數(shù)確定的方法。

　?、莶捎贸杀痉ㄔu估，應(yīng)當(dāng)說明重置全價(jià)的構(gòu)成、各費(fèi)用項(xiàng)目的測算過程、采用的價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等；說明房屋建筑物類資產(chǎn)成新狀況。

　?、薏捎檬袌龇ㄔu估，應(yīng)當(dāng)說明選取交易實(shí)例的依據(jù)或者理由、交易實(shí)例的基本情況、成交時(shí)間、交易狀況及交易價(jià)格內(nèi)涵等，對所選取的交易實(shí)例，應(yīng)當(dāng)全面介紹比較因素、比較結(jié)果以及評估值確定的方法。

　?、卟捎檬找娣ㄔu估，應(yīng)當(dāng)說明其租金預(yù)測情況，以及折現(xiàn)率確定的方法和結(jié)果。

　?、喔鶕?jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，應(yīng)當(dāng)選擇典型房屋建筑物舉例說明評估參數(shù)的測算和判斷以及評估值確定的方法和過程。

　　⑨對于在房屋建筑物科目核算的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按投資性房地產(chǎn)的要求編寫評估說明。

　　15．無形資產(chǎn)

　?。?）土地使用權(quán)（含固定資產(chǎn)——土地）

　?、偻恋氐淖跀?shù)、面積，土地使用權(quán)取得方式、性質(zhì)、原始入賬價(jià)值、攤銷政策、攤余價(jià)值等。

　?、谕恋氐牡怯洜顩r、權(quán)利狀況、利用狀況。土地的登記狀況和權(quán)利狀況，以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)地勘查與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　?、弁恋氐囊话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素。

　?、芡恋厥褂脵?quán)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　⑤土地使用權(quán)評估價(jià)值內(nèi)涵，所選取評估方法的依據(jù)或者理由。

　?、薏捎檬袌龇ㄔu估，應(yīng)當(dāng)說明所選交易實(shí)例的基本狀況、成交日期、成交價(jià)格、交易情況等內(nèi)容，并說明交易情況、交易日期等修正情況。

　　⑦采用收益法評估，應(yīng)當(dāng)說明收益期限、凈收益與折現(xiàn)率確定的過程和結(jié)果。

　?、嗖捎贸杀痉ㄔu估，應(yīng)當(dāng)說明費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成、各費(fèi)用項(xiàng)目的測算過程、采用的價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等；說明與地上建筑物費(fèi)用項(xiàng)目的劃分；說明評估對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)；說明土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)；說明修正的因素及修正過程。

　?、岵捎没鶞?zhǔn)地價(jià)修正法評估，應(yīng)當(dāng)說明基準(zhǔn)地價(jià)的公布時(shí)間、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)和文號、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、利用基準(zhǔn)地價(jià)估算宗地價(jià)格的公式；說明宗地位置、用途及評估對象所在級別或者區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)和對應(yīng)的因素修正系數(shù)；說明評估對象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，以及修正的內(nèi)容。

　　⑩采用假設(shè)開發(fā)法評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)說明開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤等的確定方法、過程和結(jié)果。

　?。?引用土地估價(jià)報(bào)告評估結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)說明涉及的土地宗數(shù)、面積，土地使用權(quán)取得方式、性質(zhì)、原始入賬價(jià)值、攤銷政策、攤余價(jià)值等；說明所引用土地評估結(jié)論的地價(jià)定義、評估假設(shè)、評估方法以及對引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論進(jìn)行分析和調(diào)整的情況。

　?。?）其他無形資產(chǎn)

　?、贌o形資產(chǎn)的名稱、形成過程、存在形式、存在期限、權(quán)屬、原始入賬金額、攤銷政策、攤余價(jià)值等。

　?、跓o形資產(chǎn)核實(shí)的內(nèi)容、方法、過程和結(jié)果。

　?、圻x取評估方法的理由，并列示主要計(jì)算公式及參數(shù)涵義。

　　④采用收益法評估，應(yīng)當(dāng)說明收益預(yù)測的依據(jù)，如市場調(diào)查結(jié)論、訂單合同、政府推廣文件等。

　?、莶捎贸杀痉ㄔu估，應(yīng)當(dāng)說明費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成、各費(fèi)用項(xiàng)目的測算過程、采用的價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。

　?、薏捎檬袌龇ㄔu估，應(yīng)當(dāng)說明所選交易實(shí)例的依據(jù)或者理由，交易實(shí)例的基本情況、成交時(shí)間、交易狀況及交易價(jià)格內(nèi)涵等，對所選取的交易實(shí)例，應(yīng)當(dāng)全面介紹比較因素、比較結(jié)果及評估值確定的方法和結(jié)果。

　　16．遞延所得稅資產(chǎn)

　?。?）遞延所得稅資產(chǎn)的種類和內(nèi)容。

　?。?）遞延所得稅資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）遞延所得稅資產(chǎn)評估值確定的方法和結(jié)果。

　　17．其他資產(chǎn)

　?。?）抵債資產(chǎn)

　?、俚謧Y產(chǎn)的種類、取得時(shí)間、對應(yīng)的債權(quán)金額情況。

　　②抵債資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，抵債資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵、使用受限等情況對價(jià)值的影響分析。

　?、鄣謧Y產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　（2）上述資產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)

　?、倨渌Y產(chǎn)的內(nèi)容、種類及形成原因等。

　?、谄渌Y產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、燮渌Y產(chǎn)評估值確定的方法和結(jié)果。

　　18.向中央銀行借款

　?。?）向中央銀行借款的賬面金額、筆數(shù)、借款利率、期限。

　　（2）向中央銀行借款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）向中央銀行借款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　19.同業(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)存放款項(xiàng)

　?。?）同業(yè)存放的金額，存款的同業(yè)銀行的名稱，存款的種類。

　?。?）同業(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)存放款項(xiàng)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）同業(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)存放款項(xiàng)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　20．拆入資金

　　（1）拆借機(jī)構(gòu)的名稱、拆入資金的期限、拆入利率、賬面金額。

　?。?）拆入資金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）函證情況介紹。

　?。?）拆入資金評估值的確定方法和結(jié)果。

　　21.交易性金融負(fù)債

　?。?）交易性金融負(fù)債的種類、賬面金額。

　?。?）交易性金融負(fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）交易性金融負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　　22.衍生金融負(fù)債

　?。?）衍生金融負(fù)債的種類、投資日期、持有數(shù)量、持有比例及賬面金額。

　?。?）衍生金融負(fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）衍生金融負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　　23.賣出回購金融資產(chǎn)款

　?。?）賣出回購金融資產(chǎn)款的種類、賬面金額。

　　（2）賣出回購金融資產(chǎn)款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）賣出回購金融資產(chǎn)款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　24.吸收存款

　?。?）吸收存款的金額，存款的分類。

　?。?）吸收存款的構(gòu)成（一年期以上的存款、活期存款、通知存款等）。

　?。?）吸收存款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　25．應(yīng)付職工薪酬

　?。?）應(yīng)付職工薪酬的內(nèi)容和金額。

　?。?）被評估單位相關(guān)職工薪酬政策。

　?。?）工資、職工福利、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣性福利、辭退福利等項(xiàng)目的核實(shí)方法和結(jié)果。

　　（4）對于無須支付的職工薪酬，應(yīng)當(dāng)說明依據(jù)和理由。

　?。?）應(yīng)付職工薪酬評估值的確定方法和結(jié)果。

　　26．應(yīng)交稅費(fèi)

　　（1）應(yīng)交稅費(fèi)的內(nèi)容和對應(yīng)金額。

　?。?）被評估單位相關(guān)的稅收政策，說明被評估單位所享有的優(yōu)惠稅收政策，享有優(yōu)惠政策的期限和批準(zhǔn)單位等。

　?。?）應(yīng)交稅費(fèi)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）借方余額的原因及評估方法。

　?。?）應(yīng)交稅費(fèi)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　27．應(yīng)付利息

　　（1）應(yīng)付利息的內(nèi)容、金額等。

　?。?）應(yīng)付利息核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）應(yīng)付利息評估值的確定方法和結(jié)果。

　　28．預(yù)計(jì)負(fù)債

　?。?）預(yù)計(jì)負(fù)債的金額和種類。

　　（2）預(yù)計(jì)負(fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）企業(yè)確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債的證據(jù)以及第三方或者債權(quán)人的詢證證據(jù)等。

　?。?）預(yù)計(jì)負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　　29．應(yīng)付債券

　　（1）應(yīng)付債券的種類（分期付息一次還本的債券、一次還本付息的債券等）、票面金額、債券票面利率、還本付息期限與方式、發(fā)行總額、發(fā)行日期和編號、委托代售單位、轉(zhuǎn)換股份等情況。

　　（2）應(yīng)付債券核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）應(yīng)付債券評估值的確定方法和結(jié)果。

　　30．遞延所得稅負(fù)債

　?。?）遞延所得稅負(fù)債的金額、種類和企業(yè)確認(rèn)依據(jù)。

　?。?）遞延所得稅負(fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）遞延所得稅負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　　31．其他負(fù)債

　　（1）其他應(yīng)付款

　?、倨渌麘?yīng)付款發(fā)生時(shí)間、原因，相關(guān)合同、協(xié)議內(nèi)容。

　?、谄渌麘?yīng)付款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、燮渌麘?yīng)付款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　（2）存入保證金

　?、俅嫒氡ＷC金的種類、金額、核算方式、存款期限。

　?、诖嫒氡ＷC金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、鄞嫒氡ＷC金評估值的確定方法和結(jié)果。

　?。?）貼現(xiàn)負(fù)債

　?、儋N現(xiàn)票據(jù)的種類、金額，貼現(xiàn)的時(shí)間、金額，票據(jù)到期時(shí)間。

　?、谫N現(xiàn)負(fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　③貼現(xiàn)負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　?。?）上述負(fù)債以外的其他負(fù)債

　　①其他負(fù)債的種類、形成原因、企業(yè)確認(rèn)依據(jù)等。

　?、谄渌?fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、燮渌?fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　　（二）保險(xiǎn)公司成本法評估技術(shù)說明編寫內(nèi)容指引

　　保險(xiǎn)公司部分科目的評估方法與銀行相同，保險(xiǎn)公司專用科目的評估技術(shù)說明編寫內(nèi)容指引如下。

　　1．應(yīng)收保費(fèi)

　?。?）應(yīng)收保費(fèi)的金額、種類。

　　（2）應(yīng)收保費(fèi)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）應(yīng)收保費(fèi)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　2.應(yīng)收代位追償款

　　（1）應(yīng)收代位追償款發(fā)生時(shí)間、原因。

　?。?）應(yīng)收代位追償款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）對可能發(fā)生壞賬的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)說明原因及取得的證據(jù)。

　?。?）應(yīng)收代位追償款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　3.應(yīng)收分保賬款

　?。?）應(yīng)收分保賬款發(fā)生時(shí)間、原因。

　?。?）應(yīng)收分保賬款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）應(yīng)收分保賬款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　4.應(yīng)收分保未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保未決賠款準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金

　?。?）應(yīng)收分保未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保未決賠款準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金發(fā)生時(shí)間、原因。

　?。?）應(yīng)收分保未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保未決賠款準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）應(yīng)收分保未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保未決賠款準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、應(yīng)收分保長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金評估值的確定方法和結(jié)果。

　　5.保戶質(zhì)押貸款

　?。?）企業(yè)保戶質(zhì)押貸款管理制度。

　?。?）保戶質(zhì)押貸款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）保戶質(zhì)押貸款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　6.定期存款

　?。?）定期存款的金額、種類和企業(yè)確認(rèn)依據(jù)。

　　（2）定期存款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）定期存款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　7.存出資本保證金

　　（1）存出資本保證金的金額、種類和企業(yè)確認(rèn)依據(jù)。

　?。?）存出資本保證金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）存出資本保證金評估值的確定方法和結(jié)果。

　　8.獨(dú)立賬戶資產(chǎn)

　?。?）相關(guān)合、同協(xié)議內(nèi)容。

　?。?）獨(dú)立賬戶資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）獨(dú)立賬戶資產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　9．其他資產(chǎn)

　?。?）其他應(yīng)收款

　　①其他應(yīng)收款發(fā)生時(shí)間、原因。

　?、谄渌麘?yīng)收款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、燮渌麘?yīng)收款評估值的確定方法和結(jié)果。

　?。?）存出分保準(zhǔn)備金

　?、俅娉龇直?zhǔn)備金的金額、種類和企業(yè)確認(rèn)依據(jù)。

　?、诖娉龇直?zhǔn)備金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、鄞娉龇直?zhǔn)備金評估值的確定方法和結(jié)果。

　?。?）損余物資

　?、贀p余物資來源，說明原保險(xiǎn)合同主要內(nèi)容。

　?、谫~面價(jià)值構(gòu)成，分析價(jià)值構(gòu)成的合理性。

　　③損余物資應(yīng)當(dāng)具體說明如何確定完好程度。

　?、軐τ诖嬖谑?、變質(zhì)、殘損、無用的損余物資，應(yīng)當(dāng)說明對其價(jià)值的影響程度，需要技術(shù)鑒定的，應(yīng)當(dāng)說明鑒定方法及鑒定結(jié)論。

　?、輷p余物資評估值的確定方法和結(jié)果。

　?。?）上述資產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)

　　①其他資產(chǎn)的內(nèi)容、種類及形成原因等。

　?、谄渌Y產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、燮渌Y產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　10．短期借款

　?。?）借款的金額、發(fā)生日期、放貸銀行名稱、還款期限、貸款利率以及抵（質(zhì)）押情況。

　?。?）借款的函證情況。

　?。?）利息結(jié)算、支付情況，并說明利息支付情況對評估值的影響。

　?。?）短期借款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　11．預(yù)收保費(fèi)

　?。?）預(yù)收保費(fèi)的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生日期。

　?。?）預(yù)收保費(fèi)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）預(yù)收保費(fèi)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　12.應(yīng)付手續(xù)費(fèi)及傭金

　　（1）應(yīng)付手續(xù)費(fèi)及傭金的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生日期。

　　（2）應(yīng)付手續(xù)費(fèi)及傭金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）應(yīng)付手續(xù)費(fèi)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　13.應(yīng)付分保賬款

　　（1）應(yīng)付分保賬款的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生日期。

　?。?）應(yīng)付分保賬款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）應(yīng)付分保賬款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　14.應(yīng)付賠付款

　?。?）應(yīng)付賠付款的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生日期。

　　（2）應(yīng)付賠付款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）應(yīng)付賠付款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　15.應(yīng)付保單紅利

　　（1）簡要介紹被評估單位應(yīng)付保單紅利的基本情況。

　?。?）對應(yīng)付保單紅利按合同、協(xié)議清查核實(shí)情況。

　?。?）對于長期未付的應(yīng)付保單紅利，應(yīng)說明原因，并說明是否考慮可能需要支付逾期利息對企業(yè)負(fù)債增加的因素。

　?。?）應(yīng)付保單紅利評估值的確定方法和結(jié)果。

　　16.保戶儲(chǔ)金及投資款

　?。?）簡要介紹被評估單位投資型保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的基本政策；說明該政策是否符合國家相關(guān)政策、是否合理。

　?。?）保戶儲(chǔ)金及投資款的明細(xì)內(nèi)容。

　?。?）保戶儲(chǔ)金及投資款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）保戶儲(chǔ)金及投資款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　17.未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金（未決賠款準(zhǔn)備金、壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金）的評估

　?。?）被評估單位未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金（未決賠款準(zhǔn)備金、壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金）的基本政策；說明該政策是否符合國家相關(guān)政策、是否合理。

　?。?）未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金（未決賠款準(zhǔn)備金、壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金）的明細(xì)內(nèi)容、計(jì)提依據(jù)。

　?。?）未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金（未決賠款準(zhǔn)備金、壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金）核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）未到期責(zé)任準(zhǔn)備金、保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金（未決賠款準(zhǔn)備金、壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金、長期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金）評估值的確定方法和結(jié)果。

　　18．長期借款

　　（1）借款的金額、發(fā)生日期、放貸銀行名稱、還款期限和貸款利率以及抵（質(zhì)）押情況。

　　（2）借款的函證情況。

　　（3）利率水平、結(jié)算方式和結(jié)算時(shí)間對評估結(jié)論的影響。

　?。?）長期借款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　19.獨(dú)立賬戶負(fù)債

　?。?）獨(dú)立賬戶負(fù)債類別。

　?。?）獨(dú)立賬戶負(fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）獨(dú)立賬戶負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　　20．其他負(fù)債

　?。?）其他應(yīng)付款

　?、倨渌麘?yīng)付款發(fā)生時(shí)間、原因。

　?、谄渌麘?yīng)付款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、燮渌麘?yīng)付款評估值的確定方法和結(jié)果。

　?。?）存入分保準(zhǔn)備金

　?、俅嫒敕直?zhǔn)備金的金額、種類和企業(yè)確認(rèn)依據(jù)。

　?、诖嫒敕直?zhǔn)備金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、鄞嫒敕直?zhǔn)備金評估值的確定方法和結(jié)果。

　?。?）上述負(fù)債以外的其他負(fù)債

　　①其他負(fù)債的種類、形成原因、企業(yè)確認(rèn)依據(jù)等。

　?、谄渌?fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、燮渌?fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　?。ㄈ┳C券公司成本法評估技術(shù)說明編寫內(nèi)容指引

　　證券公司部分科目的評估方法與銀行相同，證券公司專用科目的評估技術(shù)說明編寫內(nèi)容指引如下。

　　1.存出保證金

　　（1）存出保證金類別。

　　（2）存出保證金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）存出保證金評估值的確定方法和結(jié)果。

　　2．結(jié)算備付金

　?。?）結(jié)算備付金的賬面金額及明細(xì)分類。

　?。?）結(jié)算備付金核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　（3）結(jié)算備付金評估值的確定方法和結(jié)果。

　　3．其他資產(chǎn)

　　（1）代理兌付證券、代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)

　?、俅韮陡蹲C券、代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)相關(guān)合同情況。

　?、诖韮陡蹲C券、代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　　③代理兌付證券、代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。

　?。?）上述資產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)

　?、倨渌Y產(chǎn)的內(nèi)容、種類及形成原因等。

　　②其他資產(chǎn)核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、燮渌Y產(chǎn)評估值的確定方法和結(jié)果。

　　4.代理買賣證券款、代理承銷證券款

　?。?）代理買賣證券款、代理承銷證券款的資產(chǎn)類別。

　?。?）代理買賣證券款、代理承銷證券款核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?。?）代理買賣證券款、代理承銷證券款評估值的確定方法和結(jié)果。

　　5．其他負(fù)債

　?。?）代理兌付證券款、代理業(yè)務(wù)負(fù)債

　　①代理兌付證券款、代理業(yè)務(wù)負(fù)債資產(chǎn)類別。

　　②代理兌付證券款、代理業(yè)務(wù)負(fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、鄞韮陡蹲C券款、代理業(yè)務(wù)負(fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　　（2）上述負(fù)債以外的其他負(fù)債

　?、倨渌?fù)債的內(nèi)容、種類及形成原因等。

　?、谄渌?fù)債核實(shí)的方法和結(jié)果。

　?、燮渌?fù)債評估值的確定方法和結(jié)果。

　　四、收益法評估技術(shù)說明

　　采用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、企業(yè)經(jīng)營方式和所確定的預(yù)期收益口徑以及評估的其他具體情況等，確定評估技術(shù)說明的編寫內(nèi)容，一般編寫內(nèi)容指引如下。

　?。ㄒ唬┱f明評估對象，即企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值。

　?。ǘ┦找娣ǖ膽?yīng)用前提及選擇的理由和依據(jù)

　　1.收益法的定義和原理。

　　2.收益法的應(yīng)用前提。

　　3.收益法選擇的理由和依據(jù)。

　?。ㄈ┦找骖A(yù)測的假設(shè)條件

　　收益預(yù)測的假設(shè)條件應(yīng)當(dāng)結(jié)合評估業(yè)務(wù)的具體情況確定。一般包括：

　　1.針對評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的實(shí)際狀況，假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。

　　2.假設(shè)公司的經(jīng)營者是負(fù)責(zé)的，且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)。

　　3.除非另有說明，假設(shè)公司完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)。

　　4.假設(shè)公司未來將采取的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方面基本一致。

　　5.無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對企業(yè)造成重大不利影響。根據(jù)評估的要求，認(rèn)定這些假設(shè)條件在評估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。

　?。ㄋ模┢髽I(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)分析

　　1.被評估單位所在行業(yè)狀況及發(fā)展前景，國家貨幣政策及對金融行業(yè)主要監(jiān)管政策分析。

　　2.企業(yè)內(nèi)部管理制度、人力資源、核心技術(shù)、研發(fā)狀況、銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營權(quán)、管理層構(gòu)成等經(jīng)營管理狀況分析。

　　3.企業(yè)歷史年度財(cái)務(wù)分析。一般包括收入、支出分析，資金運(yùn)用方式、盈利能力、營運(yùn)能力分析以及成長性分析等。

　　針對經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容不同，不同種類的金融企業(yè)歷史年度經(jīng)營狀況應(yīng)重點(diǎn)介紹以下內(nèi)容，如：

　　銀行的經(jīng)營狀況應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)說明利率與匯率變化趨勢、信貸市場規(guī)模、各類業(yè)務(wù)的市場占有率等歷史情況。

　　保險(xiǎn)公司的經(jīng)營狀況應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)說明保險(xiǎn)品種規(guī)模、各類業(yè)務(wù)的市場占有率等歷史情況。

　　證券公司的經(jīng)營狀況應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)說明證券市場規(guī)模、各類業(yè)務(wù)的市場占有率等歷史情況。

　　4.經(jīng)營性資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)分析。

　?。ㄎ澹┰u估計(jì)算及分析過程

　　評估計(jì)算及分析過程需要對收益法評估分析表進(jìn)行詳細(xì)解釋。

　　1.收益模型的選取

　?。?）選取收益法的具體測算方法及模型。

　　（2）列示計(jì)算公式并對參數(shù)進(jìn)行解釋與說明。

　　2.收益年限的確定

　　確定收益年限并說明其理由。

　　3.未來收益的確定

　　未來收益的確定一般包括以下主要項(xiàng)目的預(yù)測，收入、成本費(fèi)用等項(xiàng)目的名稱及具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況確定。

　　（1）經(jīng)營模式與收益主體、口徑的相關(guān)性。

　?。?）收入的預(yù)測

　?、贍I業(yè)收入的預(yù)測。通常包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場環(huán)境、業(yè)內(nèi)競爭情況與企業(yè)對策、公司的營業(yè)收入及構(gòu)成分析和營業(yè)收入的預(yù)測。

　?、谫Y金運(yùn)用收益預(yù)測及依據(jù)。

　?、酃蕛r(jià)值變動(dòng)收益預(yù)測。

　?、軈R兌收益預(yù)測。

　?、萜渌麡I(yè)務(wù)收入預(yù)測。

　?。?）支出的預(yù)測

　?、贍I業(yè)稅金及附加的估算。

　?、跇I(yè)務(wù)及管理費(fèi)用的預(yù)測。

　?、圪Y產(chǎn)減值損失的預(yù)測。

　　④其他業(yè)務(wù)成本預(yù)測。

　　（4）折舊與攤銷的預(yù)測。

　?。?）追加投資預(yù)測。

　　4.折現(xiàn)率的確定

　?。?）所選折現(xiàn)率的模型。

　?。?）模型中有關(guān)參數(shù)的選取過程。

　　例如：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取依據(jù)及過程、市場收益率選取依據(jù)及過程、Beta（貝塔）系數(shù)的測算。

　?。┦找娣ㄕf明應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)主要業(yè)務(wù)的預(yù)測過程，如：

　　1.銀行的收益法說明應(yīng)當(dāng)披露信貸業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等重要業(yè)務(wù)收益參數(shù)的預(yù)測過程。

　　2.保險(xiǎn)公司的收益法說明應(yīng)當(dāng)披露保費(fèi)收入、投資收益、各項(xiàng)保險(xiǎn)準(zhǔn)備金計(jì)提等重要項(xiàng)目收益參數(shù)預(yù)測過程，壽險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)披露評估選取參數(shù)與精算報(bào)告相關(guān)參數(shù)的適配性。

　　3.證券公司的收益法說明應(yīng)當(dāng)披露證券市場周期對企業(yè)經(jīng)營的影響分析，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)披露經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、承銷業(yè)務(wù)及自營業(yè)務(wù)等不同業(yè)務(wù)板塊的收益參數(shù)預(yù)測過程。

　　（七）企業(yè)執(zhí)行國家有關(guān)部門制定的行業(yè)監(jiān)管指標(biāo)情況，并披露其對企業(yè)價(jià)值的影響。

　　（八）評估值測算過程與結(jié)果

　　1.列表說明公式中的各參數(shù)以及測算過程。

　　2.終值的估算。

　　3.評估結(jié)論。

　?。ň牛┢渌Y產(chǎn)和負(fù)債（如非經(jīng)營性資產(chǎn)）的評估價(jià)值

　　1.評估的資產(chǎn)和負(fù)債類型。

　　2.評估方法。

　　3.評估結(jié)論。

　?。ㄊ┰u估結(jié)論

　?。ㄊ唬┦找娣ㄔu估分析表

　　采用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，應(yīng)當(dāng)編制必要的收益法評估分析表。測算表格中的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)與評估報(bào)告相應(yīng)內(nèi)容一致。

　　收益法評估分析表一般包括收益法評估分析匯總表和收入預(yù)測表、投資收益預(yù)測表、費(fèi)用預(yù)測表、營業(yè)稅金及附加預(yù)測表、折舊與攤銷預(yù)測表、追加投資預(yù)測表及折現(xiàn)率測算表等。

　　收益法評估分析表表頭應(yīng)當(dāng)含有項(xiàng)目名稱、被評估單位、評估基準(zhǔn)日、金額單位等；表尾應(yīng)當(dāng)標(biāo)明評估人員；必要時(shí)，在表外可以對各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行解釋。

　　收益法評估分析表應(yīng)當(dāng)編制以人民幣萬元為金額單位的收益法評估分析匯總表。

　　五、市場法評估技術(shù)說明

　　采用市場法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)所采用的具體評估方法（如參考企業(yè)比較法或者并購案例比較法）確定評估技術(shù)說明的編寫內(nèi)容。一般編寫內(nèi)容指引如下。

　?。ㄒ唬┱f明評估對象，包括企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值、股東部分權(quán)益價(jià)值。

　　（二）選取的市場法的定義、原理、應(yīng)用前提及評估選用的理由。

　　（三）對被評估單位所在行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與前景進(jìn)行分析。

　?。ㄋ模┧鸭嚓P(guān)資料，對評估對象基本情況進(jìn)行闡述。

　?。ㄎ澹┓治?、確定可比公司，對可比公司與評估對象的可比性進(jìn)行分析。

　?。┐_定可比因素的方法和過程

　　1．對可比因素進(jìn)行分析時(shí)，除考慮主要財(cái)務(wù)指標(biāo)外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同種類的金融企業(yè)的特點(diǎn)選擇恰當(dāng)?shù)目杀纫蛩?，如?

　?。?）銀行的存貸款規(guī)模、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、客戶質(zhì)量與數(shù)量等因素。

　?。?）保險(xiǎn)公司的客戶質(zhì)量與數(shù)量、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等因素。

　?。?）證券公司的證券市場周期對企業(yè)經(jīng)營的影響，客戶質(zhì)量與數(shù)量、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、經(jīng)營模式等因素。

　　2．說明各項(xiàng)可比因素的確定過程。

　?。ㄆ撸┢髽I(yè)執(zhí)行國家有關(guān)部門制定的行業(yè)監(jiān)管指標(biāo)情況，并披露其對企業(yè)價(jià)值的影響。

　?。ò耍┰u估值的估算過程、評估結(jié)論及分析。

　　六、評估結(jié)論及分析

　?。ㄒ唬┰u估結(jié)論

　　1．用文字?jǐn)⑹鲑~面價(jià)值和評估價(jià)值，采用兩種以上評估方法評估企業(yè)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)分別說明其評估價(jià)值以及確定最終評估結(jié)論的依據(jù)和理由。

　　2．含有“評估結(jié)論根據(jù)以上評估工作得出”的字樣。

　　3．對于存在多家被評估單位的情況，應(yīng)當(dāng)分別說明評估價(jià)值。

　　4．對于不納入評估匯總表的評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列示。

　?。ǘ┰u估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因

　　1．說明評估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況，包括絕對變動(dòng)額和相對變動(dòng)率。

　　2．分析評估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)原因。

　?。ㄈ┕蓶|部分權(quán)益價(jià)值的溢價(jià)（或者折價(jià)）的考慮等內(nèi)容。企業(yè)價(jià)值評估，在適當(dāng)及切實(shí)可行的情況下需要考慮由于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或者折價(jià)，以及流動(dòng)性對評估對象價(jià)值的影響。

　　1．說明是否考慮了溢價(jià)與折價(jià)，說明溢價(jià)與折價(jià)測算的方法，對其合理性做出判斷。

　　2．說明流動(dòng)性對評估對象價(jià)值的影響。

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