注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)：法律法規(guī)的主要內(nèi)容

第一章 概 述

　　知識點(diǎn)七、工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容

　　（一）建筑法（本部分重點(diǎn)）

　　主要內(nèi)容：

　　1.建筑許可（相對重要）。建筑許可包括施工許可和從業(yè)資格兩項內(nèi)容。

　?。?）施工許可。建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證，要求具備下列條件：

　　①用地②規(guī)劃③拆遷④確定施工企業(yè)（應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效）⑤圖紙（已經(jīng)審查）⑥質(zhì)量和安全措施⑦已委托監(jiān)理⑧建設(shè)資金已經(jīng)落實（建設(shè)工期不足1年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設(shè)工期超過l年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%.⑨其他條件。

　　在建設(shè)單位符合條件的前提下，建設(shè)行政主管部門自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，申請延期兩次為限，每次不超過3個月。不開工不延期、超期——施工許可證自行廢止。

　?。?）從業(yè)資格。從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計單位和工程監(jiān)理單位，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。

　　從事建筑活動的專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書，注冊后在許可的范圍內(nèi)從事建筑活動，操作人員經(jīng)培訓(xùn)并獲得上崗證后，方可從事該工作。

　　2.建筑工程發(fā)包與承包。建筑工程的發(fā)包單位與承包單位應(yīng)當(dāng)依法訂立書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　（1）發(fā)包。依法實行招標(biāo)發(fā)包，政府及其所屬部門不得濫用行政權(quán)力，指定的承包單位。提倡總承包，禁止將建筑工程肢解發(fā)包。發(fā)包單位不得指定承包單位購買或者指定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商。

　　（2）承包。資質(zhì)允許范圍內(nèi)承包工程，大型建筑工程或者結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建筑工程，可以由兩個以上的承包單位聯(lián)合承包——承擔(dān)連帶責(zé)任。資質(zhì)等級就低不就高。

　　非主體可以分包，——相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位?？偝邪鼘ㄔO(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位對總承包單位負(fù)責(zé)?？偝邪头职鼏挝痪头职こ虒ㄔO(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　3.建筑工程監(jiān)理。

　?。?）建筑工程監(jiān)理范圍。國家規(guī)定了實行強(qiáng)制監(jiān)理的范圍。下列工程必須實行監(jiān)理（熟讀）：

　?、賴抑攸c(diǎn)建設(shè)工程；②大中型公用事業(yè)工程；③成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；④利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；⑤國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。

　　（2）實行監(jiān)理的建筑工程，由建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。建設(shè)單位與其委托的工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)訂立書面委托監(jiān)理合同。工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的承包單位以及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位不得有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。工程監(jiān)理單位不得轉(zhuǎn)讓工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。實施建筑工程監(jiān)理前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將委托的工程監(jiān)理單位、監(jiān)理內(nèi)容及監(jiān)理權(quán)限，書面通知被監(jiān)理的建筑施工企業(yè)。

　　工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的監(jiān)理范圍內(nèi)，承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)，并根據(jù)建設(shè)單位的委托，客觀、公正地執(zhí)行監(jiān)理任務(wù)。

　　工程監(jiān)理人員認(rèn)為工程施工不符合工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的，有權(quán)要求建筑施工企業(yè)改正。工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計不符合建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的質(zhì)量要求的，應(yīng)當(dāng)報告建設(shè)單位要求設(shè)計單位改正。

　　4.建筑安全生產(chǎn)管理

　　建筑施工企業(yè)在編制施工組織設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施；對專業(yè)性較強(qiáng)的工程項目，應(yīng)當(dāng)編制專項安全施工組織設(shè)計，并采取安全技術(shù)措施。施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。實行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)。分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)條件的設(shè)計單位提出設(shè)計方案；沒有設(shè)計方案的，不得施工。

　　5.建筑工程質(zhì)量管理

　　建筑工程的勘察、設(shè)計單位必須對其勘察、設(shè)計的質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　按圖施工，不得偷工減料。工程設(shè)計的修改由原設(shè)計單位負(fù)責(zé)，建筑施工企業(yè)不得擅自修改工程設(shè)計。

　　建筑施工企業(yè)必須確保工程質(zhì)量。建筑工程竣工時不得有質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。

　　工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。建筑工程實行質(zhì)量保修制度。任何單位和個人對建筑工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷都有權(quán)向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門進(jìn)行檢舉、控告、投訴。

　?。ǘ┏鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目的確定。

　?、賾?yīng)當(dāng)符合規(guī)劃、用地等要求；經(jīng)主管部門批準(zhǔn)納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

　?、趹?yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)用地。房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得。但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于35%.房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。

　　住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)營。

　　（1）房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓——轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　（2）商品房的預(yù)售條件：

　?、偻恋厥褂脵?quán)證書，已交全部土地出讓金

　　②規(guī)劃許可證和施工許可證；

　　③開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

　?、芤艳k理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　（3）商品房的銷售。商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

　　保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　?。ㄈ┙ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例（相對重點(diǎn)）

　　1.建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)。

　?。?）招投標(biāo)階段。將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位實施。不允許建設(shè)單位將建設(shè)工程肢解發(fā)包。建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期。

　　（2）開工準(zhǔn)備階段。在取得施工許可證或開工許可證后方可施工。

　　施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，不得使用。

　　實行監(jiān)理的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位或者與該工程的施工承包單位無隸屬關(guān)系和其他利害關(guān)系的該工程的設(shè)計單位進(jìn)行監(jiān)理。

　　（3）施工階段。提供有效的資料。在施工中保證由其負(fù)責(zé)采購的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量，不允許在裝修和使用過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

　?。?）竣工驗收階段。建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，驗收合格后方可交付使用?？⒐を炇諔?yīng)當(dāng)具備下列條件（合法資產(chǎn)的基本前提）：

　?、偻瓿山ㄔO(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

　?、谟型暾募夹g(shù)檔案和施工管理資料；

　?、塾泄こ淌褂玫闹饕ㄖ牧?、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；

　　④有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

　?、萦惺┕挝缓炇鸬墓こ瘫Ｐ迺?。

　　在建設(shè)工程竣工驗收后，及時向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門移交建設(shè)項目檔案。

　　2.勘察、設(shè)計單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)?？辈臁⒃O(shè)計單位必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察、設(shè)計，并對其勘察、設(shè)計的質(zhì)量負(fù)責(zé)。注冊建筑師、注冊結(jié)構(gòu)工程師等注冊執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在設(shè)計文件上簽字，對設(shè)計文件負(fù)責(zé)。

　　3.施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)。

　　施工單位必須按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自修改工程設(shè)計，不得偷工減料；在施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計文件和圖紙有差錯的，應(yīng)當(dāng)及時提出意見和建議；按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品混凝土進(jìn)行檢驗；對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級的質(zhì)量檢測單位進(jìn)行檢測；對施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題的建設(shè)工程或者竣工驗收不合格的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)返修。

　　4.工程監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)。

　　未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工。未經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字，建設(shè)單位不撥付工程款，不進(jìn)行竣工驗收。

　　監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗等形式，對建設(shè)工程實施監(jiān)理。

　　5.建設(shè)工程質(zhì)量保修。

　　（1）保修證書。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。

　?。?）保修期限。在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

　　①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程。為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限：

　?、谖菝娣浪こ?、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

　?、酃崤c供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

　?、茈姎夤芫€、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　?。?）保修責(zé)任。建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　6.工程質(zhì)量的政府監(jiān)督管理。（簡單閱讀）

　?。ㄋ模﹪型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例 熟悉

　　1.房屋征收：

　　（1）征收情形。符合國家需要的征收。

　?。?）征收要求。

　　房屋征收決定公告需載明：征收補(bǔ)償方案、行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

　　對征收決定不服：可以依法申請行政復(fù)議，依法提出行政訴訟。

　　2.補(bǔ)償：

　?。?）補(bǔ)償內(nèi)容。

　?、俦徽魇辗课輧r值的補(bǔ)償；因搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；因停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。3種

　?、趯Ρ徽魇杖私o予補(bǔ)助和獎勵。符合住房保障的，優(yōu)先給予住房保障。

　?。?）被征收房屋價值的確定。

　?、俦徽魇辗课莸膬r值：由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)按照國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的評估辦法評估確定。

　?、诜康禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

　?、蹖υu估確定的房屋價值有異議的，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。

　　對復(fù)核結(jié)果有異議的，向房地產(chǎn)價格評估專定委員會申請鑒定。

　　（3）補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（結(jié)清差價）。

　?。?）補(bǔ)償范圍。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

　?。?）補(bǔ)償協(xié)議。

　?、賲f(xié)議內(nèi)容：補(bǔ)償方式、金額和支付期限、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等。

　　②對補(bǔ)償不服的，可以依法申請行政復(fù)議、提起行政訴訟。

　　（五）民用建筑節(jié)能條例（簡單了解）

　　1.新建建筑節(jié)能。

　?。?）國家推廣使用民用建筑節(jié)能的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備，不得在建筑活動中使用列入禁止使用目錄的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備。

　?。?）建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工、單位、工程監(jiān)理單位及其注冊執(zhí)業(yè)人員，應(yīng)執(zhí)行民用建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）實行集中供熱的建筑應(yīng)當(dāng)安裝供熱系統(tǒng)調(diào)控裝置、用熱計量裝置和室內(nèi)溫度調(diào)控裝置；公共建筑還應(yīng)當(dāng)安裝用電分項計量裝置。居住建筑安裝的用熱計量裝置應(yīng)當(dāng)滿足分戶計量的要求。

　?。?）對具備可再生能源利用條件的建筑，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選擇合適的可再生能源，用于采暖、制冷、照明和熱水供應(yīng)等；設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)可再生能源利用的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。建設(shè)可再生能源利用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)與建筑主體工程同步設(shè)計、同步施工、同步驗收。

　?。?）國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑（指單體建筑面積2萬平方米以上的公共建筑）的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)對建筑的能源利用效率進(jìn)行測評和標(biāo)識、公示。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購買人明示所售商品房的能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期等信息。在正常使用條件下，保溫工程的最低保修期限為5年。

　　2.既有建筑節(jié)能。

　?。?）既有建筑節(jié)能改造因地制宜。

　?。?）國家機(jī)關(guān)辦公建筑、政府投資和以政府投資為主的公共建筑的節(jié)能改造，應(yīng)當(dāng)制訂節(jié)能改造方案；其他公共建筑不符合民用建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，在尊重建筑所有權(quán)人意愿的基礎(chǔ)上，可以結(jié)合擴(kuò)建、改建，逐步實施節(jié)能改造。

　?。?）實施既有建筑節(jié)能改造，對實行集中供熱的建筑進(jìn)行節(jié)能改造，應(yīng)當(dāng)安裝供熱系統(tǒng)調(diào)控裝置和用熱計量裝置；對公共建筑進(jìn)行節(jié)能改造，還應(yīng)當(dāng)安裝室內(nèi)溫度調(diào)控裝置和用電分項計量裝置。

　　3.建筑用能系統(tǒng)運(yùn)行節(jié)能。

　　（1）建筑所有權(quán)人或者使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)保證建筑用能系統(tǒng)的正常運(yùn)行，不得人為損壞建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和用能系統(tǒng)。