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注冊資產(chǎn)評估師考試《經(jīng)濟(jì)法》復(fù)習(xí)：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
第四章 物權(quán)法律制度
知識點八、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征
1.概念：指由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的一種“復(fù)合物權(quán)”。
2.特征：
| 權(quán)利的復(fù)合性 | 由三個因素復(fù)合而成 |
| 專有所有權(quán)的主導(dǎo)性 | 1.取得專有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán)； 2.專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大??； 3.只登記專有所有權(quán)，而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨登記。 |
| 一體性 | 不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應(yīng)將三者同時進(jìn)行 |
（二）專有所有權(quán)
專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
?。?）業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（2）住改商：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
?。ㄈ┕灿兴袡?quán)
1.定義：共有所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)房屋的專有部分以外的部分享有的共有權(quán)。——不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
2.共有的部分：
?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
（5）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。
（四）共同管理權(quán)
1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
2.業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
3.業(yè)主共同決定的事項：（制定和人事過半，財產(chǎn)三分之二）
| 1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2.制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； | 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（1/2+1/2） |
| 1.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 2.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 | 經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（2/3+2/3） |
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