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第五章 房地產(chǎn)評估
知識點九、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、適用范圍
收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估,如商場、寫字樓、旅館、公寓等。
不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。
二、基本思路
(一)收益為無限年期的房地產(chǎn)價值
計算公式為:
房地產(chǎn)價格=純凈益/資本化率 (5-1)
這種理論的抽象,包含著三個假設(shè)前提:
?。?)凈收益每年不變;
(2)資本化率固定;
?。?)收益為無限年期。
提示:參見教材48頁的公式2-14,二者是一樣的原理,大家要理解,不要死記公式。
?。ǘ┦找鏋橛邢弈昶诘姆康禺a(chǎn)價值
計算公式為:
這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式,r為資本化率,成立條件為:
?。?)凈收益每年不變;
?。?)資本化率固定且大于零;
?。?)收益年期有限為n.
提示:參見教材48頁的公式2-15,二者是一樣的原理,大家要理解,不要死記公式
?。ㄈ┮陨纤悸返木唧w運用
運用收益法評估房地產(chǎn)價值,首先通過總收益減總費用求得凈收益;然后確定資本化率;最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。
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