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注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí):收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2012/08/10 09:34:57  字體:

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第五章 房地產(chǎn)評估

  知識點九、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

  一、適用范圍

  收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估,如商場、寫字樓、旅館、公寓等。

  不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。

  二、基本思路

  (一)收益為無限年期的房地產(chǎn)價值

  計算公式為:

  

  房地產(chǎn)價格=純凈益/資本化率 (5-1)

  這種理論的抽象,包含著三個假設(shè)前提:

 ?。?)凈收益每年不變;

  (2)資本化率固定;

 ?。?)收益為無限年期。

  提示:參見教材48頁的公式2-14,二者是一樣的原理,大家要理解,不要死記公式。

 ?。ǘ┦找鏋橛邢弈昶诘姆康禺a(chǎn)價值

  計算公式為:

  這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式,r為資本化率,成立條件為:

 ?。?)凈收益每年不變;

 ?。?)資本化率固定且大于零;

 ?。?)收益年期有限為n.

  提示:參見教材48頁的公式2-15,二者是一樣的原理,大家要理解,不要死記公式

 ?。ㄈ┮陨纤悸返木唧w運用

  運用收益法評估房地產(chǎn)價值,首先通過總收益減總費用求得凈收益;然后確定資本化率;最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。

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