2013注評《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點十一、成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。

　　二、適用范圍（掌握）

　　1.一般適用于

　　無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況。

　　2.成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制：

　　由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。

　　3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象

　　政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。

　　三、土地評估的成本法操作步驟（掌握）

　　成本法的基本公式為：

　　土地價值＝待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益 （5-19）

　?。ㄒ唬┯嬎愦_發(fā)土地取得費用

　　1.土地取得費

　　是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費的構(gòu)成和費用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

　　2.征用集體土地的費用

　?。?）征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付費用

　　（2）這些費用包括：

　?、偻恋匮a償費：

　　按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計算；

　?、诎仓醚a助費：

　?、?、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍

　　Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量

　　Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

　?、?、特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)

　　③附著物和青苗補償費

　　附著物和青苗補償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費用標(biāo)準(zhǔn)；

　?、苷饔贸鞘薪紖^(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

　　3.購買和征用城市舊有土地的費用

　　購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

　?。ǘ┯嬎阃恋亻_發(fā)費

　　土地開發(fā)費主要包括

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費

　　各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。

　　2.公共事業(yè)建設(shè)配套費

　　根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　3.小區(qū)開發(fā)配套費

　　應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。

　　（三）計算投資利息

　　1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時間價值，

　　2.主要包括兩部分：

　?。?）土地取得費利息：

　　以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期

　?。?）土地開發(fā)費利息：

　　如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。這里應(yīng)該包含整個銷售期的。

　　3.計算利息時要注意的問題：

　?。?）不管自有資金還是借入資金，都要計算利息

　　（2）利息的計算采用復(fù)利，而不是單利

　?。?）關(guān)于開發(fā)期計息期確定。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間。

　?、俜智迤诔跻淮涡酝度?、均勻投入、分段均勻投入。

　?、谄诔跻淮涡酝度耄喝谟嬒?

　?、劬鶆蛲度耄河嬒⑵跒殚_發(fā)期的一半

　　④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為投入當(dāng)年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。

　?。ㄋ模┯嬎阃顿Y利潤和稅費

　　1.投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報

　　2.投資利潤計算：

　　3.稅費

　　取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負(fù)和費用。

　?。ㄎ澹┯嬎阃恋卦鲋凳找?

　　1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

　　2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配。

　　特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計算方法：前四項之和為成本價格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5-9仍然保持了這種算法。

　　四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟

　　新建房地產(chǎn)價值

　　=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 （5-20）

　?。ㄒ唬┩恋厝〉觅M用

　　1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等

　　2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取得費用

　　3.土地取得費包含土地取得的手續(xù)費及稅金

　?。ǘ╅_發(fā)成本

　　開發(fā)成本主要由五個方面構(gòu)成：

　　1.勘察設(shè)計和前期工程費

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施費

　　3.房屋建筑安裝工程費

　　4.公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。

　?。ㄈ╅_發(fā)利潤

　　（四）管理費用

　?。ㄎ澹┩顿Y利息

　　土地取得費用和開發(fā)成本計算利息

　　（六）銷售稅費

　　五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

　　建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5-21）

　　1.重置成本

　　應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤和稅費

　　2.貶值額

　　（1）引起貶值產(chǎn)生的因素

　?、傥锢砘瘜W(xué)因素

　?、谏鐣?jīng)濟因素

　?。?）貶值額的計算方法

　　計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

　?、僦本€折舊法

　　提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實體性貶值的計算方法原理基本一樣，不再重述。或者參照167頁建筑物年貶值額類似。

　　2007年公布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-不動產(chǎn)》中規(guī)定：注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。

　　確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。（我的補充：也就是說，否則按照經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限熟短來確定）

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　　建筑物價值＝重置成本×成新率 （5-23）