從5月29日，國辦轉發(fā)建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》到現(xiàn)在已經超過一周的時間了，各個銀行關于房貸的操作細則陸續(xù)出臺，但從總體來講，都存在難以解決的問題。

　　九部委《意見》房貸規(guī)定可操作性不大

　　《意見》規(guī)定：有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　《意見》的規(guī)定是總體要求，屬于指導性原則，可操作性不大，具體的操作細則還有待于進一步完善。各商業(yè)銀行可以根據(jù)自身經營狀況和風險評估在《意見》規(guī)定的基礎上作出相應的調整，體現(xiàn)出充分的自主性。

　　各銀行房貸操作細則存在關鍵難題

　　各銀行出臺的操作細則在總體上比較相似。首先可以肯定的是"建筑面積超過90平方米的住房按揭首付成數(shù)最低3成"；然后"用于自住且套型建筑面積90平方米以下的住房按揭首付成數(shù)最低2成"；再次，對購買兩套以上住房的個人，多數(shù)銀行將按照套數(shù)增加成數(shù)增加的原則，實行4成以上的首付規(guī)定。各個銀行對于累進首付的規(guī)定不盡相同。

　　如果房貸政策真正得到了落實，對于利用銀行按揭投資、投機性購房的人是個比較大的打擊，而各銀行在鑒別購房人所購房產是否為自住住房這一關鍵性問題上并沒有很好的辦法解決。

　　如果這一問題得不到解決，利用90平米以下進行投資、投機的購房者將逃脫政策的調控，按照套數(shù)增加首付成數(shù)增加的操作細則也將失去意義，"用于自住且套型建筑面積90平方米以下的住房按揭首付成數(shù)最低2成"的優(yōu)惠規(guī)定也難以真正惠及大眾。

　　各銀行關于判斷自主性房產的問題標準存在漏洞

　　央行有關負責人日前曾表示，甄別自住房有兩個途徑：一是銀行通過央行"個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫"獲取借款人的貸款信息，只要購房者以前曾貸款買房就可以查詢到；另一個途徑是通過當?shù)胤康禺a主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

　　"在現(xiàn)有條件下，銀行只有通過個人購房數(shù)量來判斷房屋的具體用途。購房套數(shù)越多，首付比例越高。"一家股份制銀行個貸部負責人說。雖然央行籌建的個人信息數(shù)據(jù)庫已收錄近100%的個人消費信貸記錄，但數(shù)據(jù)庫籌建尚處起步階段，所以很難排除個人以假身份證購買多套住房的可能。筆者認為這樣的問題存在的原因就是我國購房制度中一個很重要的規(guī)定沒有建立，那就是關于購房實名制的規(guī)定。購房者可以借用別人的身份證購買多處房產，另外在房產的查實問題上，也存在很多的問題。

　　關于央行提供的第二條途徑，一位國有商業(yè)銀行人士向記者表示，自住房在甄別判斷上操作性較差。一方面，目前絕大多數(shù)地區(qū)的房地產主管部門與銀行還未聯(lián)網。另一方面，"個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫"里只能查到貸過款的購房信息，如果購房人采取全額付款方式購房之后，再申請按揭購買投資房，銀行則無法獲取相關信息，也就無法甄別。

　　從上面的分析中我們可以看出，銀行在鑒別房產是否為自住的關鍵性問題上存在很多的困難，個人信息很難得到落實，這極大的制約可《意見》關于房貸新政規(guī)定的約束性。

　　如何解決操作細則關鍵性難題

　　筆者認為對于購房者房產用途的確認和購房者以前的交易信息，需要稅務，房地產主管部門和街道辦事處等社區(qū)權利機構的信息共享。具體意見如下，想法還不成熟，僅供參考。

　　首先，在購房者申請房貸時，銀行應該要求購房者出具營業(yè)稅完稅證明，重點是5年或者10年之內的房產交易完稅證明和稅務部門出具的房產交易信息的完整性證明文件，了解房產交易情況，來判斷購房者購房用途，對于有投機、投資嫌疑的銀行應要求申請者提供適當?shù)睦碛�，對于不能提供正當理由的一律按�?0%以上的相關規(guī)定辦理。

　　其次，在購房者申請房貸時，銀行還應要求申請者出具由社區(qū)權力部門出具的住所證明和近期有無搬遷的可能的證明，并責令申請者在購買房產后出具過戶證明和入住證明等，并記入申請者信用記錄，并將信息與稅務部門共享。

　　再次，為了防止購房者冒用他人的身份證進行申請房貸，銀行要求出具單位，社區(qū)居委會等出具的收入證明，一并稅務局出具的個人所得稅完稅證明，確認申請者的還款能力等信息，加強信用管理。

　　第四，房產交易部門應該加強和稅務部門，房產主管部門，銀行的信息共享，全方位鎖定購房者的信息。