內(nèi)容摘要：鄂爾多斯陷入了“話語”的沙塵暴。外媒一篇報道質(zhì)疑，鄂爾多斯是一座現(xiàn)代化的空城，作為100萬人新家的康巴什新區(qū)鮮有人居住。“把康巴什稱作‘鬼城’，是不負(fù)責(zé)任的說法。”鄂爾多斯市康巴什新區(qū)管委會副主任楊滿喜略帶憤懣地表示。這也是鄂爾多斯官方首次回應(yīng)外界“鬼城”的說法。

　　外媒一篇報道質(zhì)疑，鄂爾多斯是一座現(xiàn)代化的空城，作為100萬人新家的康巴什新區(qū)鮮有人居住。

　　記者在康巴什新區(qū)看到，15分鐘過去，不見一個行人，駛過的汽車不到10輛。陽光在遼遠(yuǎn)天空下顯得有些停滯了。

　　3棟12層的黨政大樓正對著寬200米、長2400米的成吉思汗廣場。成吉思汗和駿馬的巨大雕塑，使整個廣場盡顯氣勢。廣場南端矗立著新區(qū)六大地標(biāo)性建筑，參照蒙古包形式設(shè)計的大劇院、書籍樣式的圖書館和以巖石為原型的博物館等。一期建設(shè)32平方公里的康巴什新區(qū)，目前只有人口2.8萬。

　　“把康巴什稱作‘鬼城’，是不負(fù)責(zé)任的說法。”鄂爾多斯市康巴什新區(qū)管委會副主任楊滿喜略帶憤懣地對本報記者表示。這也是鄂爾多斯官方首次回應(yīng)外界“鬼城”的說法。

　　康巴什因何在沙漠中崛起？有當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，東勝老城區(qū)缺水是城市搬遷的原因。而無法忽略的是，這座城市因煤而富，其人均GDP直逼香港，雄厚的財政實力才是沙漠新城崛起的背后推手。

　　正是這樣一座“空城”，其新開樓盤的房價已達(dá)6000元每平米。與沿海一線城市一樣，這里也充斥著炒房團(tuán)的身影。但楊滿喜4月7日對本報說，康巴什新區(qū)目前入住率低，不能說明房地產(chǎn)市場就存在泡沫。

　　鄂爾多斯，因資源而勃興，隨之刺激樓市的繁榮。這座人均GDP居于國內(nèi)前列的城市需要思考的是，城市運營是否能夠建立在資源與樓市泡沫的沙灘上。

　　“空城”中的高房價

　　“‘鬼城’是什么意思？就是不是人住的地方。那么你來看這里是這樣嗎？”楊滿喜問到。4月7日的鄂爾多斯陽光明媚，風(fēng)力3-4級。在康巴什新區(qū)，西北風(fēng)中夾雜著些許沙塵，在路上行走不一會，嘴里便能感覺到。

　　鄂爾多斯人以能在沙化地上如此迅速的建起這座新城感到自豪。2004年前，康巴什還只是片荒漠，兩個小村莊不到1400人。2004年新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始，隨后房地產(chǎn)開發(fā)陸續(xù)展開，鄂爾多斯市黨政機(jī)關(guān)也在2006年7月搬遷至此。

　　一面臨山，三面環(huán)河，新城區(qū)風(fēng)水極佳。由快速通道進(jìn)入康巴什后的景觀大道將新區(qū)一分為二。

　　黨政機(jī)關(guān)、公共設(shè)施和居住區(qū)多位于西側(cè)。黨政大樓的背后是成片的西式別墅向遠(yuǎn)處延伸，看不到有人居住的跡象。除去辦公區(qū)域，造型現(xiàn)代的公寓、連片的住宅更是隨處可見。

　　寬闊的馬路上車多人少，依稀環(huán)衛(wèi)、建筑工人各自勞作。因為是工作日，各黨政機(jī)關(guān)門外室內(nèi)倒是往來頻繁。

　　景觀大道以東則多是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，至今累計注冊企業(yè)350家。新區(qū)東北部還規(guī)劃有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。這項名為“鄂爾多斯100”的項目2008年啟動，將由世界100名設(shè)計師設(shè)計100棟別墅作為住宅，并建設(shè)酒店、工作室等。但是在這超過2平方公里的區(qū)域內(nèi)，雖然設(shè)計模型已經(jīng)有了，但在建的屈指可數(shù)。

　　楊滿喜也承認(rèn)說，現(xiàn)在居住在新區(qū)的還多是公務(wù)員。

　　楊滿喜不喜歡外界“空城”的說法。他說，老城東勝區(qū)70萬人從無房到有房并不容易。原先住的公房，或者是沒房，后來鄂爾多斯人開始富裕起來，市民才從有一套房到兩套以上的房子。

　　“現(xiàn)在也還沒有滿足需求。”楊滿喜說，新區(qū)的住宅已經(jīng)都售出，也多為鄂爾多斯人購買。雖然現(xiàn)在入住率低，但這是“階段性的正�，F(xiàn)象”，“一年后、兩年后你再來看，肯定不是現(xiàn)在這樣”。

　　康巴什新區(qū)目前新房均價在6000元左右，已經(jīng)超過內(nèi)蒙古省會城市呼和浩特。在呼市的內(nèi)蒙古大偉海潤房地產(chǎn)公司銷售總監(jiān)魏東對本報說，康巴什的商品房的確都賣了，但現(xiàn)在沒人住。“市政府從東勝搬遷至新區(qū)，也是希望能形成新的居住區(qū)，帶動新城發(fā)展。”

　　位于鄂爾多斯市一中對面的康和盛世小區(qū)地理位置優(yōu)越，下月才開始預(yù)售，上門咨詢的人就絡(luò)繹不絕。小區(qū)屬鄂爾多斯本地開發(fā)商東勝蒙欣房地產(chǎn)公司，共600套售6000-7000元每平米。

　　置業(yè)顧問楊陽4月8日對本報說，前來咨詢的人中本地的居多，自住和投資需求大約各占一半。即便對于工薪階層的購房者來說，價格偏高，但她看好小區(qū)的銷售前景。“鄂爾多斯有購買力的人太多了。”而附近領(lǐng)一小區(qū)翰林苑在2008年開盤不久就銷售一空，“新區(qū)造好的房子基本都買完了”。

　　鄂爾多斯另一家經(jīng)營東勝區(qū)舊城改造項目的開發(fā)商的銷售總監(jiān)也對本報說，鄂爾多斯人有置業(yè)的傳統(tǒng)，而在老城區(qū)的改造中，也催生出每年3至4萬人的購房需求；除了回遷，就是另買新房。“所以不能說康巴什新區(qū)就沒有剛性需求。”

　　而在鄂爾多斯市的規(guī)劃中，32平方公里的新區(qū)一期建設(shè)還不能滿足需求，二期建設(shè)也已開始。

　　但楊滿喜糾正道，二期建設(shè)并不是此前媒體報道的352平方公里，而是70平方公里；其中也只有10%是建設(shè)用地，其余90%是綠地和公園用地。“352平方公里是包括縣(鄉(xiāng))在內(nèi)的康巴什總體面積。”

　　新城崛起背后推手

　　康巴什新區(qū)開發(fā)的動因也并非單純出于帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮，原東勝老城區(qū)缺水也是重要原因。鄂爾多斯的市區(qū)構(gòu)成包括三部分，東勝區(qū)、康巴什新區(qū)和伊金霍洛旗。

　　由于庫布其和毛烏素兩大沙區(qū)占鄂爾多斯市國土面積的40%，原市政府所在地東勝區(qū)年降水量不足400毫米。東勝成為我國北方缺水嚴(yán)重的城市之一。在目前東勝區(qū)人口接近80萬的背景下，用水緊張也成為城市搬遷新建的原因。

　　“鄂爾多斯是漏斗型城市之一。當(dāng)初開發(fā)新城，可能也有東勝缺水的因素。”內(nèi)蒙古社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究室研究員孫學(xué)力對本報說。

　　由于地下水超采，城市地下形成漏斗型，造成地下水位逐年降低。而康巴什新區(qū)三面環(huán)水的地理位置，為新城提供了充足的水源，這也成為新城吸引鄂爾多斯人置業(yè)的推動力。

　　但是僅有水源顯然不夠。新城區(qū)大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要的巨量資金從何而來？

　　首先是煤炭收入。2008年，鄂爾多斯市財政收入265億元人民幣，原煤銷售對財政的貢獻(xiàn)率是53%。而經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最初的開發(fā)方式是企業(yè)與政府合作成立投資公司，政府占30%股份，但不注入資金，也不參與分紅。企業(yè)解決全部資金問題，政府幫助其貸款。而企業(yè)則靠經(jīng)營土地獲得了巨大收益。

　　楊滿喜對本報解釋說，新城開發(fā)土地的提供通過征地獲得。原先康巴什新區(qū)所在位置是集體土地。機(jī)關(guān)辦公樓和公共設(shè)施通過政府融資平臺(城投公司)和銀行貸款獲得建設(shè)資金。其他土地交給開發(fā)商建設(shè)樓盤，以及作為工業(yè)用地出讓給企業(yè)。

　　目前新區(qū)存在的問題是，人氣不足，配套設(shè)施缺乏。新區(qū)目前與東勝之間只有一條公交線路，新區(qū)內(nèi)出租車亦極其稀少。簇新的鄂爾多斯一中教學(xué)樓陳列在新區(qū)南端，卻因為配套措施等沒有跟上而未啟用。而某小區(qū)底商也已貼上“轉(zhuǎn)租”的標(biāo)簽。

　　針對目前新區(qū)人氣不足的事實，楊滿喜說，管委會正在實施多項措施聚人氣：對小區(qū)的商業(yè)配套給與免稅或補(bǔ)貼；盡快建立新區(qū)出租車公司，并提供免費的公交系統(tǒng)。“新區(qū)配套系統(tǒng)將在2011年全部就緒。”

　　孫學(xué)力2009年考察過康巴什新區(qū)。她說，現(xiàn)在去康巴什的還多是上班族，居住的人還少。雖然新城住宅居住率低，但她認(rèn)為新城開發(fā)是必須的。

　　孫學(xué)力說，鄂爾多斯是資源(煤炭等)型城市發(fā)展的典型，造成新區(qū)住宅可能的“供過于求”的問題，并不是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整所致。問題可能出在新城發(fā)展和住宅建設(shè)的不配套上，買的人多，自住的人少。

　　“在鄂爾多斯，中低收入的人還是占多數(shù)。這就是保障性住房建設(shè)是否落實到位的問題。”孫學(xué)力說。與富有的鄂爾多斯人動輒擁有三四套房相比，新區(qū)6000元的均價對于每月三四千元的中低收入人群來說存在一定困難。

　　楊滿喜補(bǔ)充說，新區(qū)已經(jīng)建有約占總量20%的限價房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，來解決中低收入群體的住房問題。限價房在3000元左右，經(jīng)適房在3000元以下，“鄂爾多斯的工薪階層也有相當(dāng)?shù)馁徺I力”。而鄂爾多斯還沒有符合廉租房條件的人，“但是我們也要準(zhǔn)備一些”。

　　沙漠炒房團(tuán)

　　康巴什唱的“空城計”并不妨礙炒房團(tuán)活躍的身影。

　　康巴什新區(qū)有沒有炒房團(tuán)？楊滿喜的答案是，“沒有”。但在市場人士看來，情況可能并非如此，而這也是判斷泡沫是否存在的因素之一。

　　“新區(qū)房子賣得快，是因為鄂爾多斯人大多以投資心理來買房，而非自住。一個人有三四套房很正常。”大偉海潤公司銷售總監(jiān)魏東說，“鄂爾多斯樓市的確存在泡沫。但從資金能力、投資取向來看，至少三五年內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績r還會持續(xù)漲。”

　　魏東說，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場是個怪現(xiàn)象，“它不是靠人多(剛性需求)來支撐，而是靠資金來支撐”。他解釋說，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場是有大把的資金支撐，一是煤炭能源企業(yè)資金充足，二是社會閑散資金很多。“有閑錢就扔在這上面。投資心理比較膨脹。”

　　2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產(chǎn)涌入，更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出火爆的局面。彼時，房地產(chǎn)行業(yè)是民間金融的最大目標(biāo)。

　　呼和浩特市廠文房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司孫屹曾對本報表示，高峰時期鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)85%的資金來自民間資本，尤其是高利貸。開發(fā)商敢于借高利貸造房子是因為房價一直在上漲。

　　2005年，當(dāng)?shù)孛裼米≌�均價為每平方米1200元。2006年漲至1800元，2007年飆升到3000元，東勝區(qū)房價逼近5000元。

　　而到了2008年，受金融危機(jī)影響，鄂爾多斯賴以生存的煤炭價格暴跌，房地產(chǎn)業(yè)失去了資金助推。同時由于宏觀調(diào)控和需求釋放等因素，鄂爾多斯樓市開始下行。

　　彼時的魏東推銷呼和浩特的樓盤必去兩個省內(nèi)城市：包頭和鄂爾多斯。鄂爾多斯的投資客是許多樓盤的重點營銷對象。但2008年再去推銷的困難已是越來越大，鄂爾多斯人買房興趣驟減。

　　2009年初至今，樓市經(jīng)歷從回暖到再一次的快速增長。而鄂爾多斯因煤而富的程度可想而知。當(dāng)?shù)孛耖g流傳說，鄂爾多斯身家過億的富翁有1700多位，其中三分之二來自于煤炭產(chǎn)業(yè)，三分之一來自房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的原始資本積累也往往來自于煤炭。

　　一時間，“鄂爾多斯炒房團(tuán)”的名聲已與溫州炒房團(tuán)并駕齊驅(qū)。習(xí)慣上，鄂爾多斯人先是在本地和呼市置業(yè)，再往北京和海南發(fā)展。

　　魏東2009年就接觸過鄂爾多斯的炒房團(tuán)：一個團(tuán)隊十幾個人，一擲千金會買下整棟樓，比如北京的數(shù)家酒店就是這樣被買下改造成了酒店。

　　魏東做出最壞的判斷說，如果鄂爾多斯的煤炭資源枯竭了，房地產(chǎn)賴以為繼的資金量發(fā)生變化，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場才會真正難以為繼。“當(dāng)然海南也曾經(jīng)存在泡沫，也破裂過，但是還是復(fù)蘇了。”

　　而事實是，鄂爾多斯煤炭探明儲量1676億噸，占全國儲量的六分之一。如果不考慮煤炭需求的增減變化，即便粗略的按全市2009年約3.38億噸的煤炭總產(chǎn)量算，鄂爾多斯的煤都夠挖約500年。