為了防止房地產(chǎn)交易中的陰陽(yáng)合同，規(guī)范稅收征管，保障稅入，同時(shí)也為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)的目的，深圳市率先探索，在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域弄出個(gè)“按評(píng)估價(jià)征收個(gè)人所得稅”的政策。按照相關(guān)安排，該政策已于7月11日正式實(shí)施。
早在該政策尚在動(dòng)議階段，筆者依據(jù)所能獲得的少量信息，從政策實(shí)施成本、可行性、有效性等方面對(duì)政策提出過(guò)質(zhì)疑�，F(xiàn)在，該政策主要內(nèi)容與基本規(guī)范已經(jīng)落定，我們有把握可以更加清晰、準(zhǔn)確地明了與預(yù)期該政策的效果與影響�？傮w而言，筆者以前的質(zhì)疑與擔(dān)心不僅不是挑刺，而且有了更加具體精細(xì)的佐證。這些生動(dòng)鮮活的證據(jù)，均指向一點(diǎn)，即所謂的新政其實(shí)徒有其表。
首先，從政府有關(guān)部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，計(jì)稅參考價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的6到8折。雖然我們并不能斷定市場(chǎng)價(jià)就是實(shí)際成交價(jià)，但是，計(jì)稅參考價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的巨大差額表明這樣的參考價(jià)實(shí)為子虛烏有，根本起不到規(guī)范交易行為、坐實(shí)稅收的目的。這樣的參考價(jià)其實(shí)是一種裝飾與擺設(shè)，除了證明有關(guān)部門(mén)做了工作之外，沒(méi)有任何實(shí)際價(jià)值。
然而，這些參考價(jià)的取得是要消耗大量資源的。據(jù)報(bào)道，已經(jīng)公布的參考價(jià)涉及深圳全市400多個(gè)片區(qū)、17萬(wàn)棟、154萬(wàn)套房子。雖然現(xiàn)在辦公自動(dòng)化程度很高，計(jì)算機(jī)的使用也達(dá)到了登峰造極的地步，可以批量自動(dòng)對(duì)紛繁的數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理，但如此龐大數(shù)據(jù)的獲取仍不是一件簡(jiǎn)單輕松的事。而且，為了使得數(shù)據(jù)反映市場(chǎng)變化，還得定期對(duì)原有的數(shù)據(jù)進(jìn)行跟蹤性計(jì)算、調(diào)整。這又是一項(xiàng)所費(fèi)不菲的長(zhǎng)期性維護(hù)工作。因此，從“投入-產(chǎn)出”角度來(lái)看，如此厘定參考價(jià)是一場(chǎng)貨真價(jià)實(shí)的瞎折騰。
其次，我們相信，雖然評(píng)估價(jià)之確定是謹(jǐn)慎的，工作人員對(duì)此抱著謹(jǐn)小慎微、誠(chéng)惶誠(chéng)恐的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，但由他們確定的參考價(jià)的合理性與實(shí)用性并不會(huì)因此有些微提高。據(jù)報(bào)道，雖然在評(píng)估計(jì)稅參考價(jià)格時(shí)，會(huì)考慮所有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，諸如房子的位置、朝向、樓層、樓齡、配套設(shè)施等，但并未考慮抵押、擔(dān)保等因素，更不可能考慮到經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、市場(chǎng)需求、金融政策等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。而這些因素在房地產(chǎn)價(jià)格決定方面所起的作用更大。如此，像他們那樣確定參考價(jià)有舍本逐末之嫌。而且，即使考慮了房屋的位置、朝向、樓層等客觀因素，方法上，這種考慮也是以少數(shù)人為的標(biāo)準(zhǔn)做參照的，而且具有同一性、統(tǒng)一性的特征。但是，實(shí)際的市場(chǎng)交易比他們想象得要復(fù)雜萬(wàn)倍。不同的房子，在影響其價(jià)格的各因素中，每個(gè)因素各自的作用程度是因人而異的。有些人看重位置；有些人偏好樓層；有些人在乎配套設(shè)施；諸如此類，是不可能窮盡的。因此，發(fā)布的參考價(jià)只能是沒(méi)有任何實(shí)際意義的擺設(shè)。
正因?yàn)樵u(píng)估方式本身存在重大缺陷，導(dǎo)致參考價(jià)并沒(méi)有應(yīng)有的參考價(jià)值，因而引發(fā)民眾的質(zhì)疑與不滿。比如，有報(bào)道指，一些市民反映不同區(qū)位的房子的參考價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的差距超出了他們的預(yù)想，似乎與實(shí)際出入很大。也有民眾反映，根據(jù)政府提供的參考價(jià)，同一區(qū)位的新房比舊房子更不值錢(qián)。而這種參考價(jià)的區(qū)別并不是他們認(rèn)可的。
再次，該政策對(duì)稅收的征收，確定了兩種計(jì)稅方法：一是核實(shí)征收；一是核定征收。核實(shí)征收方式的計(jì)算公式為：應(yīng)納個(gè)人所得稅=（計(jì)稅價(jià)格-房地產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）x20%；核定征收方式的計(jì)算公式為：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格x征收率（普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%）。交易者可以在這兩種方式中選擇任一種計(jì)算方式繳納所得稅。按照不同的計(jì)稅方式，所繳納的稅額差別非常大。
據(jù)報(bào)道，某中介資深研究人士舉例說(shuō)明了詳細(xì)的情形。如果是升值較小物業(yè)選擇核實(shí)征稅，如果是升值較多的物業(yè)則選擇核定征稅，結(jié)果顯示，二者的差額十分驚人。
巨大的應(yīng)稅差別不僅與不同征收方式的實(shí)際稅負(fù)大致相同的公平訴求相違背，也違背了不同征稅方式的可替代性的理論要求。同時(shí)，這樣的差別為政策實(shí)施奠定了人為操控的基礎(chǔ)，進(jìn)而為尋租與腐敗準(zhǔn)備了前提條件。
