有第一個吃螃蟹的人出現(xiàn)，就會有一批想吃螃蟹的人跟上。2011年1月28日，醞釀多時的房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地試行，時隔不到一年，財政部財政科學研究所所長賈康8月18日在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，，一線大城市將率先跟上。爭議頗多的房產(chǎn)稅再次成為熱門話題，人們不禁想問，上海、重慶試行情況如何？最初設(shè)想的成效是否達到？誰又將成為下一個試點城市？房產(chǎn)稅擴大試點又有哪些關(guān)鍵問題需要解決？
“利刃”未見效？
在“史上最嚴厲”的樓市調(diào)控期推出的房產(chǎn)稅試點，顯然是被寄予厚望的，但可惜的是，上海、重慶房產(chǎn)稅試點半年有余，這一政策“利刃”并未“一劍封喉”，上海、重慶房產(chǎn)稅試點成效不足的批評聲陸續(xù)傳來。
“現(xiàn)實印證，上海和重慶的房產(chǎn)稅試點可以說是失敗的。”戴德梁行研究部經(jīng)理李孔瑞直接下了結(jié)論，從上海和重慶試點的情況來看，房產(chǎn)稅執(zhí)行的可能性低，只有很少人能夠真正納入繳稅的范圍。“相關(guān)執(zhí)行部門的工作人員才數(shù)百人，卻要應(yīng)對一個城市數(shù)以萬計的人口，而工作內(nèi)容涉及到物業(yè)估計等多個問題，執(zhí)行起來比較困難。”
除了執(zhí)行上的難度，房產(chǎn)稅試點城市的房價未能應(yīng)聲而落以及房產(chǎn)稅征收太少也是外界不滿的兩大原因。
財經(jīng)專家、財政部財政科學研究所所長賈康留意到了這些批評，但他力挺上海、重慶兩地敢為天下先的做法，認為外界的批評“都太表面”，房價沒有應(yīng)聲而落，“這也合乎邏輯”。他分析說，由于我國城鎮(zhèn)化尚未完成，未來房價總體上揚曲線是沒有任何力量能改變的，但房產(chǎn)稅的正面效應(yīng)能使今后幾十年間房價的曲線斜率降低，發(fā)展更平穩(wěn)、泡沫更少。
記者從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)中看到，今年3月至7月，重慶、上海兩地新建商品住宅價格指數(shù)同比、環(huán)比仍在上漲，但漲幅趨穩(wěn)。
“現(xiàn)在重慶、上海都已經(jīng)明顯出現(xiàn)成交量下降、價格趨穩(wěn)，這就是明顯效應(yīng)。”賈康表示。重慶市國土資源和房屋管理局有關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，房產(chǎn)稅試點啟動以來，重慶部分開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，減少高檔房的比重，大戶型供給量減少。應(yīng)稅商品房成交占比下降27%，房價下降10%。
征收集中下半年？
“重慶在開征房產(chǎn)稅的第一年預期可征得2億元左右的稅收。”這是今年1月26日重慶宣布試行房產(chǎn)稅時，官方公布的預期數(shù)據(jù)。重慶官方表示，這些稅收將全部投入公租房建設(shè)。
3個月后，上海、重慶兩地官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)出爐，結(jié)果顯示，房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)實與預期之間出現(xiàn)了極大的差距。
根據(jù)上海官方統(tǒng)計，截至4月27日，上海市稅務(wù)機關(guān)認定的應(yīng)征稅的住房2306套，從3月份上海首筆個人住房房產(chǎn)稅繳納算起，約20筆應(yīng)征房產(chǎn)稅已經(jīng)繳納。這意味著，上海個人住宅房產(chǎn)稅的繳納比只有應(yīng)繳房源的百分之一左右。而且，即使按照每套住房平均交納5萬元計算，上海房產(chǎn)稅試點三個月的入庫稅款只有百萬元左右，全市范圍三個月的稅款甚至遠遠不到上海市的一套房款。重慶的情況同樣慘淡，有媒體報道的數(shù)據(jù)顯示，重慶試行征收房產(chǎn)稅的前三個月，合計征稅額僅79萬元。重慶市財政局有關(guān)人士解釋，存量獨棟別墅稅款可在當年10月1日到31日交納，已經(jīng)入庫的稅款主要是完成交易的住宅。在重慶的住宅交易中，實際交納房產(chǎn)稅的大概占到總交易量的5%-6%。
在殘酷的現(xiàn)實面前，那些并不看好房產(chǎn)稅試點的專家們顯得很淡然。“單從技術(shù)層面來講，就已經(jīng)很難有執(zhí)行力，況且試點的范圍還很小，并沒有普及到各種房產(chǎn)。”李孔瑞認為，雖然上海為房產(chǎn)稅實施成立了房屋狀況信息中心，但是仍需要一兩年的籌備完善和發(fā)展，房產(chǎn)稅的實施才可能有成熟的環(huán)境。
中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院副院長劉桓則表示，實際上在現(xiàn)在的政策環(huán)境下，房產(chǎn)稅根本沒有發(fā)揮作用的環(huán)境，房產(chǎn)稅的效果實際上根本無從評價。
對此，賈康卻有不同看法。“試點工作人員有意跟相關(guān)納稅人說，不用著急交這個稅，年底前結(jié)清就可以了，他們目的是讓這個沖擊波相對而言感覺上緩和一點。”賈康認為，房產(chǎn)稅是按年征收的，接近年底的時候才能判斷這一年上海、重慶可以收多少稅。
擴大試點成定局
盡管爭議不斷，房產(chǎn)稅進一步擴大試點的消息卻不絕于耳。8月18日，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，賈康接受南都記者采訪時表示，今年年底將對房產(chǎn)稅試點情況進行總結(jié)，未來房產(chǎn)稅擴大試點，一線大城市將首當其沖。同時他還表示，第一套房產(chǎn)將不會征收房產(chǎn)稅，第二套房如果覆蓋，稅率應(yīng)該從輕。
于是猜想很快展開，誰會成為第一批“跟上”的一線大城市？盡管賈康在隨后的采訪中三緘其口，不愿透露擴大試點城市的名單，但業(yè)內(nèi)人士普遍“看好”深圳。
“以前就吹風說深圳要實行房產(chǎn)稅，我看很有可能。”李孔瑞表示，深圳以前就為房產(chǎn)稅的實行做過調(diào)研，且其面積稍小，作為試點很適合。對于廣州來說，其房地產(chǎn)市場無論從住宅還是商業(yè)來說，都和深圳非常類似，所以，如果房產(chǎn)稅在深圳試點成功，那么廣州將緊緊跟上。
然而，也有專家指出，地方政府的積極性并非如外界所想的那么高。
廣州市社科院經(jīng)濟學研究員談錦釗表示，現(xiàn)在房價之所以高，原因之一是政府有關(guān)部門都想通過稅收獲得資金，而正常房產(chǎn)交易過程中收上來的稅費70%都上繳給了中央。“所以如果先減稅再征收房產(chǎn)稅，那么地方政府在上繳中央后自有的就少很多了，這樣地方用于經(jīng)濟建設(shè)、財政補貼等資金就會減少。”他認為，如果不把中央財政和地方財政與老百姓和社會之間問題協(xié)調(diào)解決好的話，施行房產(chǎn)稅也會帶來很多問題。
記者留意到，今年初，深圳未能成為首批試點城市后，曾有消息人士稱，主要是深圳自身不想開征所致，報上去的方案相比重慶和上海版本要寬松很多，征收的稅率也低些，對房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生不了多大作用。
諸多問題待厘清
“不要以為開征了房產(chǎn)稅，人們就不買房了，房價就下來了。弄不好房價不下降，反而房子成本增加，租金也會增加。”談錦釗提醒，未來擴大房產(chǎn)稅試點，一定要預防房產(chǎn)稅收得太高，不能把增加消費者的負擔作為調(diào)節(jié)房價的手段。他認為，在房地產(chǎn)交易中，一定要在減少原來稅收的基礎(chǔ)上，才能對持有階段征收房產(chǎn)稅。“但減稅之后的房產(chǎn)稅也不宜太高，否則會導致社會動蕩，引發(fā)社會問題。”
談錦釗支持對第三套住宅收取房產(chǎn)稅，但不贊成對第二套房征收，“因為人們擁有二套房是為了孩子或者度假，也是中產(chǎn)階級正常的標志，這樣才比較合理。”
李孔瑞則認為，控制房價，除了稅收制度需要改革，國家財政與地方財政之間的問題有待解決，中小城市在這方面的表現(xiàn)更為嚴重。“比如土地拍賣所得不再完全歸地方或中央所得，而是改成撥款等形式會不會更好？從國家管理層的角度來講，只有以上種種問題解決了，才能真正地調(diào)控好房價。”
此外，李孔瑞指出，中國房價居高不下的原因在于缺乏投資渠道，而中國城市化進程還在加快，大城市及其衛(wèi)星城市房價上漲的可能性還是很大。中國人又習慣將買房作為家庭投資的傳統(tǒng)，在通貨膨脹的今天情況更是嚴重。只有積極開拓投資渠道，使投資資金疏散，才能解決根本問題。
聲音
“現(xiàn)實印證，上海和重慶的房產(chǎn)稅試點可以說是失敗的。”———戴德梁行研究部經(jīng)理李孔瑞
“現(xiàn)在重慶、上海都已經(jīng)明顯出現(xiàn)成交量下降、價格趨穩(wěn)，這就是明顯效應(yīng)。”———財政部財政科學研究所所長賈康
“不能把增加消費者的負擔作為調(diào)節(jié)房價的手段……支持對第三套住宅收取房產(chǎn)稅，但不贊成對第二套房征收。”———廣州市社科院經(jīng)濟學研究員談錦釗
●重慶房產(chǎn)稅征收方案
重慶房產(chǎn)稅的征收對象為獨棟商品住宅、新購的高檔住房(首套獨棟商品住宅可以抵扣180平方米，首套高檔住房可以抵扣100平方米)，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房。稅率則以房產(chǎn)交易價為征稅基數(shù)，交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%。
例如，一戶家庭擁有的第一套存量獨棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價為16000元，其納稅額為：(400-180)×16000×1%=35200元。
●上海房產(chǎn)稅征收細則方案
上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積，人均超過60平方米的，進行房產(chǎn)稅征收。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
例如，某居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么就是對100萬交易價格的70%，70萬計算，其一年應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅4200元。
