數(shù)度出臺政策打擊二手房交易環(huán)節(jié)的“陰陽合同”無果之后，政府最終祭出了利用計算機評估技術的高科技手段，并將于2012年7月1日全面推行。
其實，由于該項技術早在2010年年底就已經(jīng)開始試點。據(jù)記者了解，今年6月份以來，全國已有南京、廣州、深圳、�？�、鄭州、濟南、太原等城市先后向社會發(fā)布公告，開始正式推行存量房交易評估計稅新政策。不過據(jù)記者了解，北京尚未推行該項技術。
該項技術的核心，是通過計算機信息評稅系統(tǒng)，能夠精確地求取任何一幢住宅房屋的基準單位單價。如果納稅人申報價格低于評估價，稅收征管部門將以申報價格為計稅依據(jù)，操作“陰陽合同”進行避稅的空間將被大大擠壓。
“這項技術將有效打擊二手房交易環(huán)節(jié)的逃稅行為，并大大提高其稅負成本，對房價的抑制作用不可小視，為今后推進房地產(chǎn)稅制改革奠定基礎。”接受本報記者采訪的房地產(chǎn)專家如是評說。
清除陰陽合同
評估二手房交易申報價格是應用房地產(chǎn)評估技術加強二手房交易稅收征管的核心內容，而評估的主要手段則是要建立一套評稅軟件，建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，并搭建一個本市房地產(chǎn)交易價格評估總體架構。納稅人只需輸入房屋的地址、樓層和面積，評稅系統(tǒng)就可以算出該宗房產(chǎn)的價值和應繳納的稅費。
“此前不少納稅人通過低報成交價格，逃避了實際應繳的稅款，這不僅給國家和老百姓帶來了損失，也削弱了房地產(chǎn)市場調控政策的效果。而新政策使得每一套房屋的價格更接近真實的市場行情，這樣才能從源頭上有效避免陰陽合同的出現(xiàn)。”資深稅法專家劉天永律師對《華夏時報》記者說道。
盡管此前二手房交易計稅價格有一套審核系統(tǒng)，往往以“市場指導價”為主，設置的最低計稅價格與實際市場價格脫節(jié)，往往使“陰陽合同”有了操作空間。
記者在采訪中原地產(chǎn)某分析師時，他表示陰陽合同是各個中介公司都比較敏感的話題，這事“不能向外公布，就像你在向販賣地溝油的問地溝油的危害”。他認為中介公司對于取締陰陽合同是支持的，由于陰陽合同會為消費者節(jié)省大量支出。如果某一中介堅持不提供陰陽合同，客戶必然流失，這會對企業(yè)生存問題造成巨大影響。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛指出，從監(jiān)管、估價的政策影響來看，此項政策將對陰陽合同起到一定的限制作用。不過他也指出，中介機構將可能由此做出一定的調整，進而產(chǎn)生變相的陰陽合同。
交易成本上升
此前的陰陽合同就是通過大幅低報成交價格而偷稅逃稅的，如果按照評估價征稅，可以肯定，稅收將大幅提高。
據(jù)一位不愿署名的知名地產(chǎn)中介高管分析，在二手房交易過程中，營業(yè)稅、契稅和個稅均會隨交易價格的增長而增長，在陰陽合同的“潛規(guī)則”下，營業(yè)稅和契稅相對較少。他還為記者算了一筆賬：目前北京草橋一帶的最低過戶價格約在8000元/平方米，實際市場價格甚至可能達到30000元/平方米，以一套100平方米的房產(chǎn)，且如果涉及3%契稅、5%營業(yè)稅、1%個人所得稅的話，那么按照最低過戶價格需要繳納7.2萬元稅費，如果按照市場價格計稅評估價格將接近市場價格，則稅費可能高達27萬元。
由于收稅監(jiān)督制度趨于完善，地方政府在二手房交易方面稅收將有所增加，各地對此項政策的執(zhí)行非常積極。不過贏科律師事務所律師張仁藏接受記者采訪時認為，由于稅收成本提高，將對二手房買賣產(chǎn)生壓力，交易量將會受到影響，地方政府的稅收還可能大幅下降，這可能也是目前少數(shù)城市尚未采用此項新政策的原因。
