去年1月28日，中國長江側(cè)畔的兩座直轄市——重慶和上海，正式啟動對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作。如今一年時間已經(jīng)過去，人們自然不會忘記為它過個滿歲的生日。
眾所矚目的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，意義是全國性的，也是歷史性的，它提供了近距離觀察這一新制度的契機(jī)，當(dāng)然也意味著，經(jīng)過多年“空轉(zhuǎn)”，中國的房產(chǎn)稅改革終于進(jìn)入實(shí)證階段。
房產(chǎn)稅是一項(xiàng)國際上具有通行性的稅種，在多數(shù)實(shí)行分稅制的市場經(jīng)濟(jì)國家，它都是地方財政收入體系的核心。目前在中國，房產(chǎn)稅還只是一個小稅種。近年來伴隨房價的快速上漲，以及房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，房產(chǎn)稅作為“小稅種”每每引發(fā)的都是“大討論”。而在超高的預(yù)期和欠準(zhǔn)的宣傳下，房產(chǎn)稅逐漸被誤讀成遏制高房價的最終救贖。
也正因此，和個稅出臺前遭遇的抵觸境遇不同，房產(chǎn)稅始終被營造在一種“萬眾期待”的輿論氛圍中，民眾對“稅負(fù)加重”的擔(dān)憂，也被對“高房價”的焦慮所取代。
重慶和上海一年來的房產(chǎn)稅改革試驗(yàn)，是在實(shí)證基礎(chǔ)上對上述期待做出回答：一年來，開征房產(chǎn)稅對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有何調(diào)控效果？房價降了沒有？投資、投機(jī)性住房消費(fèi)模式是否有所收斂？地方政府從“土地財政”向“稅收財政”轉(zhuǎn)變的探索得到哪些啟發(fā)性結(jié)論？
在這些問題面前，我們的調(diào)查得到的是不盡一致的答案。有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅僅在試點(diǎn)之初的幾個月里發(fā)揮了調(diào)控房價的作用，其“心理影響大于實(shí)際影響”；也有人認(rèn)為房產(chǎn)稅成功阻截了投資、投機(jī)性購房需求，使市場結(jié)構(gòu)發(fā)生有益變化。在試點(diǎn)城市重慶，雖然當(dāng)年征收的1億元房產(chǎn)稅僅是上年土地出讓收入的九百分之一，但有人認(rèn)為，重慶至少“搞出了個名堂”，讓市場接受了房產(chǎn)稅的概念……
不同的評價，包含著不同利益主體對房產(chǎn)稅不同的感受。而可以肯定的是，這些評價都將進(jìn)入高層的決策參考——近期財政部、住建部等部委的表態(tài)無不透露出，將根據(jù)試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、研判，醞釀房產(chǎn)稅“下一步”的推進(jìn)力度和相應(yīng)舉措。
從理想到現(xiàn)實(shí)
房產(chǎn)稅試點(diǎn)一周年，市場與政府對實(shí)施效果感受各異，在收到部分預(yù)期效果的同時，也有需要繼續(xù)完善之處。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)一周年之際，重慶和上海再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
1月10日，重慶市市長黃奇帆在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時說：重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)近一年來，在政策推進(jìn)和征收手段上均達(dá)到了預(yù)期效果，97%的繳稅率收效令人滿意。
黃奇帆還表示，重慶雖然沒有出臺房地產(chǎn)限購調(diào)控舉措，但因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)稅的作用，使購房者在選擇上傾向于不交稅的普通商品房，促使高檔房供應(yīng)量明顯下降。“這是件好事，說明房產(chǎn)稅起到了調(diào)控的作用”。
此前，在地方政府工作報告中，黃奇帆和上海市市長韓正均提出，今年將貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)部署，繼續(xù)推進(jìn)、完善個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
2011年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議曾明確提出，2012年將繼續(xù)“推進(jìn)房產(chǎn)稅”。此后，一些接近決策層的學(xué)者不斷釋放“房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大”的消息。財政部在2011年度工作會議中也明確提出，要在“認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)”的基礎(chǔ)上“穩(wěn)步推進(jìn)”。
這意味著，對重慶和上海試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和定性，或?qū)⒅苯雨P(guān)系到下一步房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)節(jié)奏和力度。
調(diào)價格與調(diào)結(jié)構(gòu)
重慶和上海一年來對個人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，首次為國人近距離觀察房產(chǎn)稅改革提供了“實(shí)證路徑”。
據(jù)重慶市財政局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2011年11月30日，重慶市主城區(qū)房產(chǎn)稅應(yīng)稅高檔商品住房共8563套，實(shí)收稅金超過9000萬元，預(yù)計(jì)2011年底可達(dá)1億元。少部分沒有繳稅的房屋，主要是因?yàn)?ldquo;房產(chǎn)證沒辦結(jié)、存在產(chǎn)權(quán)糾紛或是暫未聯(lián)系到業(yè)主”。
重慶市財政局副局長何志明表示，1億元征稅額與當(dāng)初預(yù)期基本吻合。所收房產(chǎn)稅將作為保障性住房的補(bǔ)充資金，全部用于重慶市公租房建設(shè)。
重慶房產(chǎn)稅主要針對獨(dú)棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設(shè)為0.5%、1%和1.2%三個檔位。對于存量和新增的應(yīng)稅房產(chǎn)分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。據(jù)測算，全市應(yīng)稅房產(chǎn)約占市場總量的7%.
2011年2月初，重慶市首筆個人住房房產(chǎn)稅申報入庫。這筆稅款來自北部新區(qū)某高檔社區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓，其建筑面積超過180平方米免稅范圍，交易單價則超過規(guī)定的房產(chǎn)稅價格起征點(diǎn)，即“上兩年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑均價的2倍——9941元/平方米”。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在房產(chǎn)稅啟動之初的幾個月內(nèi)，該稅確實(shí)對市場起到了一定的震懾作用。征稅次日，萬科重慶公司便迅速做出反應(yīng)，將旗下樓盤定價全部調(diào)整至應(yīng)稅價格起征點(diǎn)即9941元/平方米以下，并以“購房免房產(chǎn)稅”為噱頭進(jìn)行營銷造勢；招商地產(chǎn)（000024，股吧）也緊隨其后，該公司位于重慶市北濱江路的某高檔樓盤，最高售價從1.5萬元/平方米全面下調(diào)至9941元/平方米之下。
幾個月之后，隨著輿論對房產(chǎn)稅關(guān)注度的降溫，這種反應(yīng)開始弱化。漸漸地，類似“買房贈送房產(chǎn)稅”的樓盤促銷噱頭，讓購房者感到乏味。多數(shù)市場人士發(fā)現(xiàn)，除了心理、預(yù)期上的影響，“房產(chǎn)稅對市場的實(shí)際影響其實(shí)不太大”。
重慶市中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅(jiān)告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，房產(chǎn)稅設(shè)定的征稅范圍實(shí)際上很窄。若以9941元/平方米應(yīng)稅價格線計(jì)算，再扣除100平方米或180平方米的免稅面積，在重慶市主城九區(qū)內(nèi)，“有些區(qū)（比如南岸區(qū)）基本上沒有一棟房產(chǎn)需要繳稅”。
而政府人士普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)一年來，的確發(fā)揮了調(diào)整住房市場結(jié)構(gòu)的作用。重慶市早在2010年就提出要建立“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度格局。房產(chǎn)稅的實(shí)施恰恰強(qiáng)化了“三端”住房體系。
據(jù)房管部門調(diào)查，房產(chǎn)稅實(shí)施后，重慶主城區(qū)多數(shù)高檔商品住房項(xiàng)目訪客量下降30%－50%，部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費(fèi)傾向。在房產(chǎn)稅推行的10個月內(nèi)，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點(diǎn)；同時，高檔商品住房成交建筑面積均價，也較房產(chǎn)稅實(shí)施前下降7.1個百分點(diǎn)。
就在市場與政府對房產(chǎn)稅實(shí)施效果感受各異之際，重慶房地產(chǎn)市場開始迎來深度調(diào)整�！敦斀�(jīng)國家周刊》記者采訪時了解到，該市大部分在售樓盤均已出現(xiàn)20%左右的降價幅度，部分高端樓盤價格降幅超過30%.
同時，高端住宅項(xiàng)目出現(xiàn)推遲動工、延緩入市跡象。香港信和集團(tuán)2007年拿下重慶市一個“地王”項(xiàng)目，原計(jì)劃于2011年底開盤，“但現(xiàn)在才剛開始動工”。
調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，截至2011年11月30日，重慶主城區(qū)建筑面積100平方米以下的住房上市量占總上市量的54.2%，與上年同比增加17.8%.同時，大戶型住房的供應(yīng)量則明顯下降。
房價下行是房產(chǎn)稅所賜嗎？重慶有些業(yè)內(nèi)人士似乎不以為然。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的價格和結(jié)構(gòu)雙調(diào)整，是整個宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，以及限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控大背景發(fā)揮的決定性作用，房產(chǎn)稅只是“在調(diào)控之火上澆了點(diǎn)油”。
重慶市市長黃奇帆接受《財經(jīng)國家周刊》采訪時亦相當(dāng)客觀地分析說：房地產(chǎn)調(diào)控是一套組合拳，需要從金融、土地、供求、稅收和保障房五個方面全方位調(diào)控，“房產(chǎn)稅會對房產(chǎn)調(diào)控起一定的作用，但它不是房地產(chǎn)調(diào)控的全部”。
