據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道，在經(jīng)歷冷清的“金九銀十”之后，樓市在年底回暖，呈現(xiàn)淡季不淡特征。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的指數(shù)顯示，11月百城住宅均價(jià)連續(xù)6月環(huán)比上漲。不少業(yè)內(nèi)人士稱，隨著成交量、價(jià)雙雙走高，全年房地產(chǎn)或?qū)⒃?ldquo;暖冬”中畫上句號(hào)，樓市整體價(jià)格微漲已成定論，不過(guò)在樓市調(diào)控政策效力之下房?jī)r(jià)暴漲的局面幾乎不可能出現(xiàn)。
中共中央政治局在12月4日的會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作。專家指出，房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀槿珖?guó)樓市調(diào)控的新方向。
同時(shí)，對(duì)于廣受關(guān)注的公積金調(diào)整政策，人民日?qǐng)?bào)3日?qǐng)?bào)道稱，現(xiàn)行的《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂工作已持續(xù)了相當(dāng)一段時(shí)間，有望明年正式公布。
樓市現(xiàn)“暖冬”：價(jià)格整體微漲
中指院數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比上漲0.26%，自今年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。同比來(lái)看，全國(guó)百城住宅均價(jià)連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個(gè)百分點(diǎn)。
北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%，漲幅超出百城平均水平0.13個(gè)百分點(diǎn)。
“從各個(gè)購(gòu)房群體來(lái)看，剛需購(gòu)房者是對(duì)政策最為敏感，但近期一直未有明確的政策收緊信號(hào)傳出，市場(chǎng)預(yù)期落空，前幾月觀望的購(gòu)房者隨即入市，推動(dòng)了小戶型成交占比增加。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭向南方日?qǐng)?bào)記者表示，目前觀望的部分需求可能會(huì)在年內(nèi)入市，這也在一定程度上加劇了房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)。
他認(rèn)為，今年全國(guó)樓市價(jià)格經(jīng)過(guò)緩慢的回升開(kāi)始逐漸接近歷史高點(diǎn)，而部分重點(diǎn)城市的價(jià)格甚至超過(guò)了調(diào)控前。尤其11月份全國(guó)市場(chǎng)的升溫，導(dǎo)致了市場(chǎng)價(jià)格上漲的趨勢(shì)得以延續(xù)。
事實(shí)上，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前樓市整體價(jià)格繼續(xù)微漲已成定論。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉同樣向南方日?qǐng)?bào)記者指出，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高。
調(diào)控新方向：房產(chǎn)稅擴(kuò)容
樓市調(diào)控以來(lái)，中央不斷祭出包括限購(gòu)等在內(nèi)的多項(xiàng)政策，樓市調(diào)控取得一定成效，同時(shí)，為防止房?jī)r(jià)反彈，中共中央政治局在12月4日的會(huì)議上也再次強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作。
“此前，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)樓市的調(diào)控都是用‘堅(jiān)持’‘保持’，這次的‘加強(qiáng)’充分說(shuō)明對(duì)其的重視，預(yù)示著明年房地產(chǎn)調(diào)控基本沒(méi)有放松可能。”張旭分析指出。
人民日?qǐng)?bào)7日亦撰文指出，許多地產(chǎn)商期待黨的十八大后政府調(diào)控樓市的力度能有所放松，然而最近來(lái)自高層的信息顯示，他們的期望要落空。國(guó)家嚴(yán)厲的調(diào)控政策有效抑制了樓市過(guò)熱，表現(xiàn)在投資和投機(jī)性需求基本被擠出市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到控制。
高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍認(rèn)為，黨的十八大透露出積極的政策信號(hào)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要逐漸擺脫對(duì)地產(chǎn)的依賴，回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面，這是健康發(fā)展的前提。
對(duì)于樓市調(diào)控政策的方向，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人近日提出，要統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并。認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開(kāi)，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。房地產(chǎn)界普遍推測(cè)，房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀槿珖?guó)樓市調(diào)控的新方向。
在此背景下，有消息稱，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為開(kāi)征房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，同時(shí)，市場(chǎng)也開(kāi)始將焦點(diǎn)聚焦在擴(kuò)容房產(chǎn)稅的模式以及稅基、稅率的高低標(biāo)準(zhǔn)等許多具體問(wèn)題方面。
“根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，比如美國(guó)房產(chǎn)稅一般在物業(yè)評(píng)估價(jià)的0.5%-1%.”西南財(cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐針對(duì)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)稱，如果按1%的標(biāo)準(zhǔn)征稅，房屋價(jià)值100萬(wàn)元，每年可能要交1萬(wàn)元的稅，從長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)成本不低。
“而從地方收入來(lái)源來(lái)看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常少。所以，后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至對(duì)二套以上住房全面收取的可能性非常大。”張大偉稱，目前我國(guó)很多城市居民的財(cái)產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍可能會(huì)對(duì)這部分人影響比較大。
政策微調(diào)：公積金條例明年修訂鼓勵(lì)剛需
目前，全國(guó)各地都出現(xiàn)調(diào)整公積金政策的舉動(dòng)，對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)在3日題為《地方先行，尋路公積金改革》的報(bào)道中給出的評(píng)價(jià)是，“地方的這種政策調(diào)整，逐漸為進(jìn)展緩慢的全國(guó)公積金制度改革描繪出大方向”。并透露《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂工作已持續(xù)了相當(dāng)一段時(shí)間，有望明年正式公布。
該報(bào)道稱，“《條例》的修訂應(yīng)該著眼于簡(jiǎn)化公積金辦理手續(xù)、降低公積金貸款門檻、縮短審批的時(shí)間。同時(shí)在一定條件下，適度降低公積金貸款的首付比例，提高公積金的貸款額度，并適當(dāng)延長(zhǎng)公積金的貸款年限等。此外，應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，在某些情況下進(jìn)一步降低公積金的貸款利率，鼓勵(lì)人們使用公積金。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)城市調(diào)整了公積金政策，這些調(diào)整的共同點(diǎn)是“降低公積金提取和貸款的門檻、提高使用率、并適度擴(kuò)大適用范圍”。
張大偉認(rèn)為，公積金政策是為數(shù)不多的地方政府可以自行決策的樓市調(diào)控政策，公積金政策松綁對(duì)緩解自住購(gòu)房者入市壓力有比較大的作用。公積金貸款額度提高不僅可以對(duì)市場(chǎng)釋放微調(diào)信息，也不會(huì)影響限購(gòu)限貸的政策底線，也是地方政府微調(diào)的最容易執(zhí)行辦法。
在各地對(duì)公積金政策的諸多調(diào)整中，公積金“異地互貸”和“異地提取還款”政策格外引人關(guān)注。目前，全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)公積金互貸的，僅限于同一省份的幾個(gè)城市之間。如先行改革的遼寧、珠三角、長(zhǎng)株潭三地，都是彼此經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的城市群，廣東省內(nèi)公積金互貸的城市從2009年的8個(gè)增加到今年的9個(gè)城市。
“公積金異地互貸相當(dāng)于擴(kuò)寬了資金來(lái)源渠道，降低了購(gòu)房成本。特別是對(duì)于異地就業(yè)和工作時(shí)間較短的純剛需，是明顯的利好政策。”張旭表示。
