住房資產(chǎn)是中國(guó)家庭總資產(chǎn)的重要組成部分。自1998年住房改革以來(lái)，圍繞住房問(wèn)題，中國(guó)家庭發(fā)生了許多悲歡離合的故事。圍繞房?jī)r(jià)的走向，各方更是針?shù)h相對(duì)，有唱衰的，有看漲的，大家互不相讓。
首先要承認(rèn)的是，我國(guó)家庭的自有住房率較高。2011年“兩會(huì)”期間，溫家寶總理與網(wǎng)友在線交流時(shí)表示，中國(guó)家庭自有住房率高達(dá)80%.根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）的數(shù)據(jù)，我國(guó)城市家庭自有住房率將近85%.同時(shí)，房產(chǎn)收益非�？捎^。就房?jī)r(jià)來(lái)看，住房的當(dāng)前估價(jià)遠(yuǎn)高于歷史獲得成本，經(jīng)CPI調(diào)整后家庭的第一、二、三套住房平均收益率分別為151.7%、104.2%和89.2%.若只考慮商品房，則家庭第一、二、三套住房的平均收益率分別為103.2%、73.8%和52.1%.
同時(shí)，我國(guó)家庭的住房負(fù)擔(dān)較重，無(wú)房家庭的購(gòu)房壓力大，“房奴”不是傳說(shuō)。在房貸方面，非農(nóng)戶籍家庭戶均銀行貸款28.4萬(wàn)元，房貸總額是家庭年收入的幾倍甚至幾十倍。根據(jù)“中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心”的數(shù)據(jù)，戶主年齡在30~40歲之間的家庭貸款總額平均為家庭年收入的11倍；戶主為大專(zhuān)畢業(yè)的家庭貸款總額是家庭年收入的14倍；收入處于最低25%的家庭貸款總額更是達(dá)到了家庭年收入的32倍之多。
房?jī)r(jià)下降是緩解家庭負(fù)擔(dān)的重要措施，而住房的高收益也意味著房?jī)r(jià)存在大幅下降的空間。對(duì)僅擁有1套住房的非農(nóng)戶籍家庭，若房?jī)r(jià)下降5%，則約14.1%的家庭房屋市價(jià)將低于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的成本價(jià)；若房?jī)r(jià)下降30%，約27.8%的家庭房屋市價(jià)將低于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的成本價(jià)。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，住房供給不足的局面將不復(fù)存在，房?jī)r(jià)下跌是必然的。
由于購(gòu)房首付比例要求較高以及前期房?jī)r(jià)的快速上漲，銀行能承受房?jī)r(jià)在一定程度上的下跌。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，有13.9%的非農(nóng)戶籍家庭為購(gòu)買(mǎi)住房而向銀行貸款，占比不是太大。且對(duì)有銀行貸款的非農(nóng)戶籍家庭，若房?jī)r(jià)下降5%，房屋市價(jià)低于目前銀行欠款的家庭占比僅0.3%.若房?jī)r(jià)下降30%，該比例也只有2.9%，銀行完全可以承受。
然而，目前對(duì)住房調(diào)控的政策主要集中在“調(diào)需求”上。就調(diào)控效果來(lái)看，雖然本輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度前所未有，住房成交量也大幅下降，但住房?jī)r(jià)格的變化卻非常有限，開(kāi)發(fā)商、政府與消費(fèi)者均遭受不同程度的損失。同時(shí)，差別化的房貸政策還加劇了民間金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，有20%的家庭因購(gòu)房而向親戚朋友借款，利息和人情負(fù)擔(dān)重。
那么，該如何有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？
應(yīng)多在廉租房上下功夫
為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，“十二五”期間，政府準(zhǔn)備大量提供經(jīng)濟(jì)適用房，積極調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。但與經(jīng)適房相比，我更傾向于建議政府多在廉租房上下功夫。
首先，經(jīng)適房相當(dāng)程度具有商品房的性質(zhì)，價(jià)格要明顯低一些，因此成為一些權(quán)力部門(mén)重要的尋租工具。經(jīng)適房雖有種種限制，但仍難避免高收入群體的投機(jī)行為，最后購(gòu)買(mǎi)到經(jīng)適房的往往并不是低收入且最需要住房的家庭。
根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的非農(nóng)家庭中，約有16.9%的非農(nóng)戶籍家庭有2套及以上住房，在這些家庭中，有2.9%的家庭購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)適房，這些家庭的年均收入為11.4萬(wàn)元，這遠(yuǎn)高于只擁有1套住房且為經(jīng)適房的家庭的年收入4.1萬(wàn)元，并且遠(yuǎn)高于租房家庭的年收入5.9萬(wàn)元。而這些通過(guò)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房獲得多套房的家庭從出租房屋中獲得的收入平均為2.6萬(wàn)元。
與經(jīng)適房相比，廉租房由于不可出售，留給高收入群體投機(jī)的空間要比經(jīng)適房小得多。
其次，經(jīng)適房定價(jià)困難，有的經(jīng)適房的價(jià)格比商品房的價(jià)格低不了多少。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的人，多是收入不足以買(mǎi)房的人，即使在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房之后，也難免成為“房奴”，生活負(fù)擔(dān)加重，生活水平下降。
根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在只有一套住房的非農(nóng)家庭中，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房家庭的平均購(gòu)房負(fù)債為9.2萬(wàn)元，甚至要高于購(gòu)買(mǎi)商品房的家庭（8.4萬(wàn)元）。而購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的家庭的年收入只有4.2萬(wàn)元，不到購(gòu)買(mǎi)商品房家庭的一半。
最后，經(jīng)適房由于利潤(rùn)相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)商積極性不高，政府往往需要給予廉價(jià)的土地及承擔(dān)配套設(shè)施建設(shè)；并且部分開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)，認(rèn)為經(jīng)適房面向中低收入人群，建設(shè)過(guò)程中并不注重經(jīng)適房的質(zhì)量。
因此，我認(rèn)為，與其大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)適房，不如直接興建廉租房。與經(jīng)適房相比，廉租房只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，留給富人的尋租空間較�。徊⑶伊夥坎恍杩紤]對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，成本遠(yuǎn)低于經(jīng)適房；廉租房可以周轉(zhuǎn)適用，往往租房的都是最需住房的，比經(jīng)適房更能體現(xiàn)保障性的職能。
另外，現(xiàn)在中國(guó)家庭持有大量的空置房，政府可以考慮通過(guò)提供租房補(bǔ)貼，規(guī)范租房市場(chǎng)以鼓勵(lì)人們租房。根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在有房非農(nóng)家庭中約有19.8%的家庭有兩套以上住房，而這些家庭中只有19.7%的家庭將住房出租了出去，據(jù)此估算中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭住房的閑置情況約占13.3%.
“房產(chǎn)稅”欠缺合理性
也有學(xué)者提出應(yīng)開(kāi)征“房產(chǎn)稅”。近日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人指出，在總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的情況下，應(yīng)逐步在全國(guó)推開(kāi)房產(chǎn)稅。中國(guó)社科院也發(fā)布報(bào)告，提出對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過(guò)40平方米的部分，按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。一時(shí)間，有關(guān)“房產(chǎn)稅”的討論紛起。
我認(rèn)為，房產(chǎn)稅值得商榷。
首先，房產(chǎn)稅的打擊面太廣。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，排除自然進(jìn)入征收范圍的19%的二套房擁有家庭，在有且僅有一套住房的城鎮(zhèn)戶籍家庭中，大約也有30.4%的家庭人均住房面積超過(guò)40平方米。按照社科院的征收標(biāo)準(zhǔn)，他們將被征收房產(chǎn)稅。這樣算來(lái)，將近四成以上的城鎮(zhèn)戶籍家庭將受到房產(chǎn)稅的影響。然而這些家庭中，有一半左右的家庭年收入少于3.7萬(wàn)元，他們根本不算真正意義上的富裕階層。同時(shí)，按面積征收的可操作性太差，估計(jì)到時(shí)七大姑八大姨都會(huì)變成家庭的一部分。而且，中心城區(qū)房?jī)r(jià)高，面積小，按面積收稅實(shí)則苦了中產(chǎn)階層。
其次，就存量房征收房產(chǎn)稅對(duì)已購(gòu)住房家庭有失公允。誠(chéng)然，政府想通過(guò)房產(chǎn)稅使多套住房家庭將多余住房供給出來(lái)，緩解房?jī)r(jià)壓力，但我們也應(yīng)注意到，在有房家庭中，大部分購(gòu)房家庭是背負(fù)著沉重的房貸壓力的。在高房貸壓力下，對(duì)他們征稅無(wú)疑是雪上加霜，而且這種突如其來(lái)的政策會(huì)使他們之前的購(gòu)房決策不再合理。
其三，施行房產(chǎn)稅以期為政府拓寬稅基，降低貧富差距，出發(fā)點(diǎn)固然好，但房產(chǎn)稅能否順利征收是關(guān)鍵�，F(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)稅實(shí)施起來(lái)阻力較大。
其四，目前開(kāi)征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)也不成熟。就目前房產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還相對(duì)脆弱。在此時(shí)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期乃至整個(gè)市場(chǎng)造成巨大沖擊，刺破樓市泡沫，造成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)。一旦樓市崩盤(pán)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將受損很大，甚至可能陷入長(zhǎng)期衰退。就宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，目前并不是擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收的好時(shí)機(jī)。
應(yīng)從“房產(chǎn)稅”向“房貸稅”轉(zhuǎn)變
與房產(chǎn)稅相對(duì)應(yīng)，政府應(yīng)對(duì)“增量”購(gòu)房進(jìn)行征稅。政策切實(shí)區(qū)分高端住房市場(chǎng)與一般住房市場(chǎng)，做到高端住房高房?jī)r(jià)、一般住房低房?jī)r(jià)，在防止高收入群體在一般性住房市場(chǎng)投機(jī)炒房的同時(shí)，應(yīng)降低二套房的首付比例，開(kāi)征“按揭稅”，即事實(shí)上的“房貸稅”。政府可考慮放開(kāi)二套房的貸款利率，對(duì)貸款利息征收10%的“按揭稅”。
區(qū)別于房產(chǎn)稅，該稅實(shí)施簡(jiǎn)單、可行性高，容易獲得社會(huì)各界的支持，而且對(duì)降低金融風(fēng)險(xiǎn)也大有好處。同時(shí)，該稅可由地方政府獲得，彌補(bǔ)地方政府因低價(jià)或無(wú)償出讓土地產(chǎn)生的財(cái)政損失。
根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)推算，擁有兩套及兩套以上住房的家庭就住房向銀行貸款約為3.62萬(wàn)億元，目前仍欠款2.49萬(wàn)億元。若對(duì)貸款利息征收10%的“按揭稅”，以6.8%的年貸款利率計(jì)算，則每年約征收246億元。2012年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為6526億元，同比縮水4000億元。若2012年下半年政府土地出讓金維持上半年的縮水幅度，則征收的“按揭稅”大致能彌補(bǔ)縮水總額的3.1%.如果降低二套房首付比例至30%，則二套房貸款總額可達(dá)6.34萬(wàn)億元，可征收房貸利息稅收入431億元。
房產(chǎn)稅能彌補(bǔ)地方財(cái)政損失，從長(zhǎng)期來(lái)看它的實(shí)施是不可避免的。但在短期，更合理的政策是“房貸稅”。雖然“房貸稅”對(duì)地方政府土地出讓金損失的彌補(bǔ)作用不大，但作為房產(chǎn)調(diào)控的措施，它能通過(guò)信貸杠桿以及信號(hào)作用，有效抑制投資炒房行為。
