地方版“國五條”細則的陸續(xù)出臺引發(fā)熱議。各地樓市細則的調(diào)控力度不一，政策有緊有松。其中，一線城市調(diào)控力度明顯趨緊， 例如北京，不但明確規(guī)定征收20%住房轉(zhuǎn)讓個稅，還對京籍單身人士提出限購要求。而大部分二線城市政策力度較松，甚至被指“細則不細”。另據(jù)報道稱，截至 目前，全國35個城市均已公布2013年度房價控制目標，且內(nèi)容基本一致，即2013年房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅。 而針對最受關(guān)注的“20%個稅”問題，則有20余個城市在細則中只字未提。
此前，面對南京版形同“微博”的簡短細則，有購房者大呼不再指望能降低房價。那么，調(diào)控政策全面出臺，能否抑制房價上漲的勢頭？各地調(diào)控細則都有哪些特 點，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生怎樣的影響？針對網(wǎng)友熱議的諸多話題，昨日，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請做客視頻訪談，深度解讀了地方版“國 五條”細則，并分析樓市走向。
焦點一：房價控制目標
觀點：與居民收入增幅掛鉤合理
3月31日，廣州、深圳相繼出臺國五條實施細則，均將2013年房價調(diào)控目標設(shè)定為新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅，而青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房價調(diào)控目標均是如此。
對于這一目標是否合理的問題，陳國強說，201年相當(dāng)多的城市把房價控制目標和居民收入與GDP兩個指標相掛鉤，相比之下，與當(dāng)年居民實際收入相掛鉤更 能夠反映房價和居民收入增長兩者之間的關(guān)系，水分更小一些，而與GDP增幅掛鉤恐怕與房價控制指標之間偏離的可能性更高。
但是陳國強強 調(diào)，如果拿當(dāng)年房價均價的漲幅和人均可支配收入的增幅掛鉤，首先需要當(dāng)?shù)氐姆績r水平是處在合理的狀態(tài)，沒有明顯偏高的跡象。其次，拿當(dāng)?shù)鼐用駥嶋H收入增幅 和房價水平相掛鉤，是控制相對漲幅的合理性，其所表達的是對實際是漲幅的約束，而不是房價絕對值的下降。
陳國強還表示，從已經(jīng)公布的30多個城市來看，北京是唯一一個提出進一步降低房價價格的一個城市。
按照北京版細則要求“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。陳國強說，這是政府運用行政力量來干預(yù)市場的特征非常明顯，和其他城市相比，這個做法顯然帶有很明顯的北京特色。
焦點二：多地細則未涉及20%個稅
觀點：有所保留可以理解 開征后或加劇新房供求矛盾
國五條細則出臺后，二手房交易征20%個稅的問題一直備受關(guān)注。但梳理多個城市的細則可發(fā)現(xiàn)，“轉(zhuǎn)讓住房征收20%個稅”并沒有在所有城市的細則內(nèi)容中 體現(xiàn)：北京、天津提出對家庭唯一住房滿5年的免征個稅，而上海細則中并未提及滿5年住房免稅的條款；深圳也只提出嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于 出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定。
對于這些差別，陳國強表示，不同城市在調(diào)控手段的選擇應(yīng)用上不同可以理解。但從中長期發(fā)展的角度看，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是要更多運用市場的手段，經(jīng)濟的手段，包括稅收的手段。
陳國強稱，北上廣深在這一輪市場回暖當(dāng)中屬于“領(lǐng)頭羊”，其所面臨的房價上漲壓力、市場樓市調(diào)控難度、挑戰(zhàn)性更高，所以更有必要采取多元化的措施。而其 他的普通二三線城市，包括一些省會城市樓市顯然更健康一些，在調(diào)控手段的選擇應(yīng)用上不能夠完全等同于京滬這樣的城市，所以有所保留可以理解。
此前，國五條細則中有關(guān)20%個稅的條款引爆了多地二手房交易。不少人擔(dān)心個稅會轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，同時未來二手房交易受挫，也會推高新房市場的需求。對此，陳國強表示，這種可能性是存在的。
陳國強說，以北京為例，二手房市場已經(jīng)成為一個不能忽略的主市場。二手房市場面臨個稅調(diào)整之后，必然會影響到市場的成交量，隨著更多的需求轉(zhuǎn)移到新房市場，有可能會進一步惡化新房市場的供求矛盾。此外，賣房者把稅賦成本轉(zhuǎn)嫁給買房者的可能性也是存在的。
焦點三：地方版細則被批“不夠細”
觀點：京滬國版細化程度高 可操作性強
從已經(jīng)出臺的地方版細則來看，評論多認為北京調(diào)控內(nèi)容最嚴，而部分城市則被指細則不細，甚至出現(xiàn)不出臺專門的國五條細則等情況。
對此，陳國強表示，北京、上海細則細化程度較高，落實的操作性也較強；二線城市中，海南不再出細則，僅按照中央要求執(zhí)行，而杭州把焦點關(guān)注在年度的房價控制目標上，“這反映出大家對于細則的內(nèi)容理解不一。”
他認為，新“國五條”盡管原本的內(nèi)容原則性比較概括，但是涉及的內(nèi)容卻很多。
“比如限購、差別化限貸政策、年度房價控制目標、年度住宅用地計劃，以及部分城市限價、保障房安居工程建設(shè)，包括了很多方面。如果要制定針對性比較強的細則，應(yīng)該像北京版細則一樣，接下來有很強的操作性，直接可以落地的。”
陳國強說，有些城市在制定細則時把國五條的要求分解成了不同的內(nèi)容，“像南京把細則首先理解為年度的房價控制目標，其他的內(nèi)容沒有涉及，這個實際上就反 映出中央和地方對于國五條所謂細則問題的理解上面很大的偏差了。” 但是陳國強指出，鑒于不少城市細則還在制定中，接下來可能還會針對限購、個稅、年度住宅用地計劃等出臺相關(guān)配套文件，因此后續(xù)仍有待觀察。
焦點四：限購限貸升級
觀點：“認房又認貸”過于簡單化將誤傷剛改
近期，北京開始嚴格執(zhí)行公積金認房又認貸政策。據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，公積金認房又認貸從嚴后一周，市場交易量嚴重受挫，下浮8%左右。對此，陳國強表示，“認房又認貸”若是過于簡單化，將會誤傷剛改人群。
他認為，從政策的初衷來看，“認房又認貸”是為了防范少數(shù)人利用公積金的貸款渠道騙貸，或者多次使用公積金貸款，所以在本意上應(yīng)該對該政策給予肯定。
但是陳國強也強調(diào)，如果“認房又認貸”在執(zhí)行過程中簡單化了，就有可能對一些合理正常的運用公積金貸款的需求會帶來一些傷害，“跟二套房貸的性質(zhì)類似， 在二次買房過程當(dāng)中，相當(dāng)一部分人群有改善居住條件的目的；在現(xiàn)有的政策環(huán)境下，這個人群實際上是受到比較明顯政策的壓制，或者受政策的擠壓。”
此外，北京版“國五條”就對京籍單身人士提出了限購要求。陳國強表示，對于北京本地戶籍單身人士進行限購規(guī)定，對于正常的買房需求有保護意義；同時，對于利用單身身份想試圖多買房子的方法，也有防范作用。
“最近3月1號的國辦17號文件出了之后，我們看到很多城市都出現(xiàn)了，為了規(guī)避調(diào)控政策的這種限制，出現(xiàn)了一系列市場扭曲的現(xiàn)象，其中就有假離婚的這種 案例，北京這種情況表現(xiàn)的更為明顯，這一條新規(guī)對于防范這種假離婚現(xiàn)象，以及其他采用一些非法違規(guī)的手段來規(guī)避調(diào)控的這樣一些限制，具有非常強的針對 性。”陳國強說。
