喧囂之余，細心的人士也許不難發(fā)現(xiàn)，央行的建議與7月31日國土資源部土地利用管理司司長廖永林在“《物權法（草案）》土地問題座談會”上的表述驚人的一致。 

　　難道一切僅僅是巧合？風起于青萍之末，不管時勢可否，“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”從此注定時刻撞擊地產(chǎn)人的神經(jīng)。 

　 “期轉(zhuǎn)現(xiàn)”之樓市“三國論戰(zhàn)” 

     三國論戰(zhàn) 

　　雖然央行只是“建議取消商品房預售制度”，但由于其地位顯赫，掌控著經(jīng)濟命脈，加之對房地產(chǎn)行業(yè)一直以來的嚴肅態(tài)度，所以更多的人認為央行的報告看似一個建議，實為政策轉(zhuǎn)型的暗示。一旦這個建議被采納，它將對開發(fā)商、金融機構、政府部門以及購房人等各個方面都產(chǎn)生巨大影響，也必將觸及到各相關階層的既得利益。是否該取消商品房預售制度？期房預售到現(xiàn)房銷售的變革能否實現(xiàn)？這成了目前多方利益角逐、論戰(zhàn)和博弈的焦點。 

　  開發(fā)商：聲色俱厲 一致反對 

　　央行報告剛一出臺，直言無畏的華遠集團總裁任志強立即公布了一個“新萬言書”，大肆批判央行的報告是“邏輯混亂的地產(chǎn)報告”。任指出，央行報告提及房地產(chǎn)企業(yè)的負債率高，隱含財務風險，進而又分析開發(fā)商有一定的實力，應該取消期房銷售制度，前后矛盾，犯了邏輯錯誤。 

　　報告指出，2000-2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為81.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營的問題較為嚴重。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。但央行報告又表示“目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。在任志強指出央行報告邏輯混亂的同時，另一位喜歡在媒體露面的開發(fā)商也提出質(zhì)疑，他認為越大的開發(fā)商對銀行的依賴越大，尤其是多個項目同時運作的公司，所以央行的建議不合邏輯，也不現(xiàn)實，一旦失去銀行的支持和預售款的流轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金鏈必然會斷。 

　　在責問央行報告內(nèi)容的同時，很多開發(fā)商拿期房預售的好處以及期房預售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售的不可行說事。比如，有開發(fā)商指出期房預售可以緩解供需矛盾；期房預售可以降低房價；期房預售利于調(diào)整房地產(chǎn)市場結構，不一而足。在他們看來，取消期房預售制度，必然使開發(fā)商資金斷鏈，整個市場遭受重創(chuàng)，房價上漲將無可避免。 

　　開發(fā)商反對央行建議的理由看似合情合理，并且都是為整個行業(yè)和購房者的利益著想，但事實上，央行的這一建議卻重重地觸及到了開發(fā)商的利益，如果建議被采納，其通過定金以及預售款來融資的渠道就將被堵死，“空手套白狼”的時代將一去不復返。 

    購房者：雙手贊成 喜憂參半 

　　與開發(fā)商對央行建議的反應相反，購房者對央行的建議絕大多數(shù)都抱支持態(tài)度，搜狐焦點網(wǎng)對“取消期房預售”的調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購房人都支持改期房銷售制度為現(xiàn)房銷售，但是心中也存在一些疑慮。 

　　放眼市場，很多購房人在絢麗的廣告吸引下，在售樓小姐精彩的描繪中，傾盡半生積蓄購買了房屋，等收房時卻發(fā)現(xiàn)面臨各種各樣的問題，但是房子已經(jīng)買了，銀行的貸款還是必須按時還，如果實行現(xiàn)房銷售制度，能為購房者省不少心。 

　　購房者的疑慮主要來自于房價會不會上漲，因為在期房預售制度下，剛開盤的價格都比較低，隨著已售住房的增加，價格還會逐步上漲。購房者趙先生表示：“實行現(xiàn)房銷售制度，開發(fā)商的投資成本必然增加，而增加的成本會轉(zhuǎn)移到購房者身上，最終買單的還是購房者�！笔聦嵣希�趙先生的想法代表了很多購房者一致的心聲。從目前的市場情況來看，北京市的商品房交易仍以期房銷售居多，很多購房人還是搶在開盤之初、價格較低的時候購買。 

　　“購房者最關心房子的質(zhì)量和價格，矛盾心態(tài)不難理解。”一位房產(chǎn)專家指出，但他表示，購房者的這種心態(tài)是建立在現(xiàn)有期房預售制度的前提之下，開發(fā)商一直采用低開高走的策略，所以出現(xiàn)了期房預售比現(xiàn)房銷售便宜的現(xiàn)象，而如果全部采取現(xiàn)房銷售的方式，房價就會比較平穩(wěn)，不會有大幅上升。 

　  政府：投石問路 冷眼觀察 

　　事實上，此次央行建議取消商品房預售制度，并非無跡可尋。一位廣州的政協(xié)委員曾經(jīng)呼吁取消商品房預售制度，7月31日，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在 “《物權法（草案）》土地問題座談會”上也指出，目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的種種問題，特別是亂炒房地產(chǎn)，都跟預售有關，建議完全取消商品房預售。廖永林此番表態(tài)，是較高級別的中央部委官員對預售制度進行的公開質(zhì)疑。 

　　但這些呼吁發(fā)出后并沒有引起很大的反響，直到央行的《2004房地產(chǎn)金融報告》出臺，提出“取消期房預售，實行現(xiàn)房銷售”的建議。 

　　此報告一經(jīng)出臺，建設部和北京市建委都發(fā)表聲明，表示北京暫不取消期房預售制度。北京市建委副主任苗樂如表示：“禁止期房預售是央行的建議，我們對此建議沒有任何看法。但就目前來說，北京市建委還沒有接到任何有關取消商品房預售的通知，一切都按照原定程序操作，開發(fā)商沒必要過于敏感�！�8月19日，建設部也組織了全國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)、金融部門和中國社會科學院召開會議，討論央行的這一建議。而由于參會的開發(fā)商比較多，所以整個座談會出現(xiàn)了壓倒性的觀點，就是取消期房預售不現(xiàn)實，建設部的官員雖然沒有明確表態(tài)，但還是基本認同會議最終形成的觀點。 

　　“政府部門必須考慮整個房地產(chǎn)市場和社會的綜合發(fā)展�！睂＜冶硎荆�他們不僅僅需要協(xié)調(diào)各方利益，更重要的是保持市場的平穩(wěn)發(fā)展。暫不取消期房預售制度是因為目前還不具備條件，但據(jù)了解，建設部一直在做期房預售的調(diào)研，推動期房預售制度進步，向著現(xiàn)房銷售前進。 

　　作為權威金融機構，央行提出這一建議必然是經(jīng)過多方考察、反復驗證的，由于涉及到各方利益，所以有反對和贊同兩種聲音皆屬于正�，F(xiàn)象。期房預售的弊病何在？期房預售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售具備可行性嗎？論戰(zhàn)之后，一切還需時間驗證。