房產(chǎn)公司巧節(jié)稅

　　房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中商品房?jī)r(jià)格一直居高不下，原因很多，其中土地增值稅的存在是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大土地增值稅繳得越多，房?jī)r(jià)就越高。因此，如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。

　　稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20％的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行稅收籌劃。

　　例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2004年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均售價(jià)2000元／平方米，售價(jià)總額為1820萬(wàn)元。該房屋支付土地出讓金200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬(wàn)元，利息支出為100萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7％、印花稅稅率為5%、教育費(fèi)附加征收率為3％。

　　當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10％，該公司應(yīng)納土地增值稅及稅后盈利計(jì)算如下：

    1.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收人為1820萬(wàn)元。

    2.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。

    （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬(wàn)元

    （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬(wàn)元

    （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（200+900）ｘ10％=110（萬(wàn)元）

　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)加汁扣除允許=（200十900）ｘ 20％=220（萬(wàn)元）

　　（5）允許扣除的稅費(fèi)合計(jì)=1500ｘ 5％Ｘ（1+7％+3％）=82.5（萬(wàn)元）

　?。?）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=200+900+110+220+82.5=1512.5（萬(wàn)元）

　　3.增值額=1820-1512.5=307.5（萬(wàn)元）。

　　4.增值率=307.5÷1512.5ｘ 100％=20.33％。

    5.應(yīng)納稅額=增值額ｘ適用稅率-扣除項(xiàng)目金額ｘ速算扣除系數(shù)=307.5ｘ 30％-0=92.25（萬(wàn)元）。

　　6.實(shí)際盈利金額=收入-成本-費(fèi)用-稅金=1820-200-900-100-82.5=445.25（萬(wàn)元）。

　　假設(shè)該公司將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，則售價(jià)總額為1800萬(wàn)元，其他資料不變，則：

    1.增值額=1800-1512.5=287.5（萬(wàn)元）。

　　2.增值率=287.5÷1512.5Ｘ100％=19％<20％該公司開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，按規(guī)定免征土地增值稅。

　　3.實(shí)際盈利金額=1800-200-900-100-82.5=517.5（萬(wàn)元）。

　　比較上述計(jì)算結(jié)果，第二種情況雖然售價(jià)比原來(lái)降低了20萬(wàn)元，但實(shí)際稅后收益反而比原來(lái)增加了72.25萬(wàn)元（即517.5-445.25）。

　　在實(shí)際工作中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N，一是合理定價(jià)；二是增加扣除額。增加扣除額主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括很多可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章，通過(guò)改善住房環(huán)境，一方面適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，另一方面還會(huì)受到消費(fèi)者的歡迎。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過(guò)合理定價(jià)與加大投入，才能做到以“高質(zhì)量、低價(jià)格”來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。