契稅及個人買賣住房財稅處理
企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權(quán)、房屋按規(guī)定交納的契稅，應(yīng)計入所取得土地使用權(quán)和房屋的成本。
對于企業(yè)取得的土地使用權(quán)，若是有償取得的，一般應(yīng)作為無形資產(chǎn)入帳，相應(yīng)地，為取得該項土地使用權(quán)而繳納的契稅，也應(yīng)當(dāng)計入無形資產(chǎn)價值。
一、關(guān)于契稅的會計處理辦法：
企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)按規(guī)定繳納的契稅，計入所取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的成本。其中：
企業(yè)繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等科目，貸記“銀行存款”科目。
事業(yè)單位取得土地使用權(quán)繳納的契稅，借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目；取得房屋按規(guī)定繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“固定基金”科目。同時，應(yīng)按資金來源分別借記“專用基金 ──修購基金”、“事業(yè)支出”等科目，貸記“銀行存款”科目
[例1]某中外合資企業(yè)1998年1月從當(dāng)?shù)卣种腥〉媚硥K土地使用權(quán)，支付土地使用權(quán)出讓費(fèi)1200000元，省政府規(guī)定契稅的稅率為3％，則按規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的契稅為：
應(yīng)納稅額＝1200000×3％＝36000元
則企業(yè)在實際繳納契稅時應(yīng)作如下會計分錄：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 36000
貸：銀行存款 36000
[例2]某公司收到某投資者以土地使用權(quán)作價6000000投入企業(yè)作為資本。按規(guī)定，以土地使用權(quán)作價投資，應(yīng)視同地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定繳納契稅。假如當(dāng)?shù)卣?guī)定契稅稅率為5％，則：
應(yīng)納稅額＝6000000×5％＝300000元
則企業(yè)應(yīng)作如下會計分錄：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 300000
貸：銀行存款 300000
若該土地使用權(quán)為無償取得，則一般不將該土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)入賬，相應(yīng)地，企業(yè)繳納的契稅，可作為當(dāng)期費(fèi)用入賬。
[例3]某福利工廠1998年2月16日收到當(dāng)?shù)卣疅o償劃入土地一塊，該企業(yè)申報繳納契稅，契稅征收機(jī)關(guān)參照同樣土地市價，確定該土地使用權(quán)價格為600000元，當(dāng)?shù)卣?guī)定契稅稅率為4%，則： 應(yīng)納稅額＝600000×4％＝24000元 則企業(yè)實際繳納時作如下會計分錄：
借：管理費(fèi)用 24000
貸：銀行存款 24000
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出，包括其繳納的契稅，應(yīng)當(dāng)計入開發(fā)成本。
[例4]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年4月12日購入國有土地一塊，按規(guī)定繳納土地出讓費(fèi)12000000元，用于房地產(chǎn)開發(fā)。企業(yè)按規(guī)定申報繳納契稅，當(dāng)?shù)卣?guī)定契稅稅率為5％，則應(yīng)納稅額為：
應(yīng)納稅額＝12000000×5％＝600000元，
則企業(yè)實際繳納契稅時作如下會計分錄：
借：開發(fā)成本 600000
貸：銀行存款 600000
對于企業(yè)承受房屋權(quán)肩所應(yīng)繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規(guī)定都應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)價值。
[例5]某企業(yè)1998年購入辦公房一幢，價值6400000元，當(dāng)?shù)卣?guī)定契稅稅率為3％，企業(yè)按規(guī)定申報繳納契稅，其應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額＝6400000×3％＝192000元
則企業(yè)在實際繳納契稅時作如下會計分錄：
借：固定資產(chǎn) 192000
貸：銀行存款 192000
[例6]甲企業(yè)將其擁有的庫房10間，與乙企業(yè)擁有的一座廠房相交換，雙方協(xié)議規(guī)定由甲企業(yè)補(bǔ)付現(xiàn)金1000000元，契稅稅率為4％，則應(yīng)納稅額為： 應(yīng)納稅額＝1000000×4％＝40000元 則甲企業(yè)在實際繳納契稅時作如下會計分錄：
借：固定資產(chǎn)——廠房 40000
貸：銀行存款 40000
二、相關(guān)事項，稅前扣除
契稅是對房屋買賣、典當(dāng)、贈與或交換而承受房屋所有權(quán)的一種稅，屬于資本性支出?！镀髽I(yè)所得稅暫行條例》第七款第一條規(guī)定：資本性支出在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除，需要通過計入固定資產(chǎn)價值，通過計提折舊方式逐期計入成本，因此不能在所得稅前直接扣除。
三、買賣公房契稅及其他稅的交納1、購買已住公有住房需要繳納的稅款個人購買已住公房應(yīng)在書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)時，按照所載金額繳納0.05%的印花稅，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，按領(lǐng)受的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證每件貼花5元。另外，根據(jù)《北京市契稅管理規(guī)定》，城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房的，在本市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的部分免征契稅，超過部分仍按照規(guī)定4％的稅率繳納契稅。因為原住房未達(dá)到本市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積而重新購買公有住房的，視為第一次購房。
2、出售已購公房需繳納的稅款對個人購買并居住一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅。據(jù)此，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也一并免征。也就是說個人出售已購并居住一年的普通住宅，只需要繳納印花稅和個人所得稅。在繳納印花稅時，按書立購房合同所載金額的0.05％繳納，個人所得稅按銷售價減去原支付的房款價、向財政或原單位繳納的所得收益及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額，再乘以20％的稅率。個人購買并居住不足一年的普通住宅，除了征以上兩種稅外，還需要按銷售價減去購入原價后乘以5％征收營業(yè)稅，并分別按營業(yè)稅額的7％和3％征收城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。
舉例說明：孫先生有兩套已購并居住超過一年的公房，準(zhǔn)備賣出一套，該房購買時的價格為15萬元，并已經(jīng)聯(lián)系好買家，雙方談好價格為30萬元，并簽定了購房合同，孫先生賣房過程中發(fā)生稅法規(guī)定的合理費(fèi)用200元，那么孫先生應(yīng)繳納多少稅款呢？
印花稅：300000×0.05％＝150（元）
個人所得稅：（300000－150000－150－200）×20％＝29930（元）