如何計(jì)算繳納土地增值稅

    土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算按下列公式進(jìn)行：土地增值稅=出售房地產(chǎn)的總收入—扣除項(xiàng)目金額

    應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額×適用稅率

    土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%.因此，若土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%以上，即同時(shí)適用二檔或三檔以上的稅率的，則需分檔計(jì)算。

    各項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

    （1）出售房地產(chǎn)收入。納稅人出售房地產(chǎn)所取得的收入應(yīng)包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等全部收入。

    （2）扣除項(xiàng)目金額。土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額具體有下列項(xiàng)目：

    ①取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡通過有償出讓的方式取得土地使用權(quán)的，是指納稅人在受讓國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的出讓金；凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的，是指在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按規(guī)定補(bǔ)交的讓金或征地時(shí)已支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。

    ②開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。

    ③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

    建造商品房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用，是指建造商品房本身的成本費(fèi)用，以及室內(nèi)外配套設(shè)施的成本費(fèi)用。包括前期工程費(fèi)、建筑安 程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)時(shí)間接費(fèi)用及建設(shè)期間所發(fā)生的利息支出。凡建造小區(qū)出售的，其扣除項(xiàng)目金額應(yīng)包括不單獨(dú)出售而將其成本及費(fèi)用攤?cè)肷唐肥蹆r(jià)中的配套設(shè)施的成本與費(fèi)用，如道路、供水、供熱設(shè)施以及小區(qū)的中小學(xué)校、托兒所（幼兒園）、派出所、糧店、副食店等。但按規(guī)定不應(yīng)計(jì)入商品房成本，而是單獨(dú)收取的一些配套設(shè)施除外。

    舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指房屋建筑物的重置價(jià)格乘以幾成新折扣后的價(jià)格。即按計(jì)征土地增值稅時(shí)建造同樣的房屋及建筑物所需花費(fèi)的成本和費(fèi)用再扣除折舊因素。例如，一幢七十年代建造的房子，當(dāng)時(shí)造價(jià)為100萬元×60%=2 40萬元，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)房產(chǎn)管理部門或有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的價(jià)格情況確定。

    ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括在出售房地產(chǎn)時(shí)所支付的營業(yè)稅、城市維護(hù)建筑設(shè)施稅、教育費(fèi)附加。

    ⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

    （3）此外，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算。

    ①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

    ②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

    ③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。