房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅輔導(dǎo)——房產(chǎn)稅概述
一、房產(chǎn)稅的征稅對象、征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。
房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。
這里所說的城市，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農(nóng)村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
二、房產(chǎn)稅的納稅人
按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。
以上產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人，均為房產(chǎn)稅的納稅人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有房產(chǎn)[指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有所有權(quán)，并自用（包括辦公、營業(yè)和非生產(chǎn)經(jīng)營使用）的房產(chǎn)、出租的房產(chǎn)以及企業(yè)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房產(chǎn)，但不包括企業(yè)開發(fā)完成準(zhǔn)備用于銷售的房產(chǎn)]的，自然是房產(chǎn)稅的納稅人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的房產(chǎn)（指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)）為國有（即全民所有），也應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，是房產(chǎn)稅的納稅人。
三、房產(chǎn)稅的減稅、免稅
依照（86）財稅地字第008號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以享受的房產(chǎn)稅減免稅待遇主要包括：
1.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，也可比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免繳房產(chǎn)稅。
2.經(jīng)過有關(guān)部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產(chǎn)稅。
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設(shè)施，暫免征收房產(chǎn)稅。
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，可以由地方根據(jù)實際情況在一定時期內(nèi)免征房產(chǎn)稅。
5.企業(yè)停產(chǎn)、關(guān)閉后，原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，可暫不征收房產(chǎn)稅。但如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復(fù)經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
6.房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修理期間可免征房產(chǎn)稅。
7.凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行搭建還是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是如果在基建工程結(jié)束以后，施工單位將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從接收的次日起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
另外，按照規(guī)定，企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
四、房產(chǎn)稅特殊情況處理
1.新建房屋的納稅時間
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建自用的房屋，凡是企業(yè)自建的，自建成之日的次月起征收房產(chǎn)稅；委托施工企業(yè)建設(shè)的，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起征收房產(chǎn)稅。
企業(yè)在辦理驗收手續(xù)前已經(jīng)使用或者出租的、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅方法
按照規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況確定房產(chǎn)稅的計稅方法。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險，實際上是以聯(lián)營名義收取租金的，應(yīng)按規(guī)定由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
3.無租使用房產(chǎn)的納稅人問題
按照規(guī)定，企業(yè)無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
4.國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清產(chǎn)核資房產(chǎn)稅征收問題
按照財政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，對于國有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。比如，某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行股份制改造，對固定資產(chǎn)進(jìn)行價值重估，某一房產(chǎn)原值1000萬元，經(jīng)重估后價值為2000萬元，企業(yè)已經(jīng)對固定資產(chǎn)賬戶資料按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，則在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)按2000萬元計征房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。
房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。
這里所說的城市，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農(nóng)村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
二、房產(chǎn)稅的納稅人
按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。
以上產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人，均為房產(chǎn)稅的納稅人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有房產(chǎn)[指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有所有權(quán)，并自用（包括辦公、營業(yè)和非生產(chǎn)經(jīng)營使用）的房產(chǎn)、出租的房產(chǎn)以及企業(yè)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房產(chǎn)，但不包括企業(yè)開發(fā)完成準(zhǔn)備用于銷售的房產(chǎn)]的，自然是房產(chǎn)稅的納稅人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的房產(chǎn)（指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)）為國有（即全民所有），也應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，是房產(chǎn)稅的納稅人。
三、房產(chǎn)稅的減稅、免稅
依照（86）財稅地字第008號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以享受的房產(chǎn)稅減免稅待遇主要包括：
1.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，也可比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免繳房產(chǎn)稅。
2.經(jīng)過有關(guān)部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產(chǎn)稅。
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設(shè)施，暫免征收房產(chǎn)稅。
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，可以由地方根據(jù)實際情況在一定時期內(nèi)免征房產(chǎn)稅。
5.企業(yè)停產(chǎn)、關(guān)閉后，原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，可暫不征收房產(chǎn)稅。但如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復(fù)經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
6.房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修理期間可免征房產(chǎn)稅。
7.凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行搭建還是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是如果在基建工程結(jié)束以后，施工單位將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從接收的次日起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
另外，按照規(guī)定，企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
四、房產(chǎn)稅特殊情況處理
1.新建房屋的納稅時間
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建自用的房屋，凡是企業(yè)自建的，自建成之日的次月起征收房產(chǎn)稅；委托施工企業(yè)建設(shè)的，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起征收房產(chǎn)稅。
企業(yè)在辦理驗收手續(xù)前已經(jīng)使用或者出租的、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅方法
按照規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況確定房產(chǎn)稅的計稅方法。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險，實際上是以聯(lián)營名義收取租金的，應(yīng)按規(guī)定由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
3.無租使用房產(chǎn)的納稅人問題
按照規(guī)定，企業(yè)無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
4.國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清產(chǎn)核資房產(chǎn)稅征收問題
按照財政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，對于國有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。比如，某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行股份制改造，對固定資產(chǎn)進(jìn)行價值重估，某一房產(chǎn)原值1000萬元，經(jīng)重估后價值為2000萬元，企業(yè)已經(jīng)對固定資產(chǎn)賬戶資料按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，則在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)按2000萬元計征房產(chǎn)稅。
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