外商投資企業(yè)和外國企業(yè)契稅的納稅輔導(dǎo)——應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
一、計(jì)稅依據(jù)
按照規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)分為三種情況：
1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。
2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。
如果成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地、房屋的價(jià)格的差額明顯地不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其應(yīng)補(bǔ)交的契稅的計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益。
二、稅率
契稅的稅率為3％至5％，具體的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度內(nèi)按照本地區(qū)實(shí)際情況確定。
三、應(yīng)納稅額計(jì)算
按照規(guī)定，契稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率
契稅應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，應(yīng)以納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)日人民銀行公布的市場匯價(jià)中間價(jià)折算成人民幣計(jì)算。
四、契稅的會(huì)計(jì)處理
契稅一般不通過“應(yīng)交稅金”賬戶進(jìn)行核算，而是直接計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本之中。
對于企業(yè)取得的土地使用權(quán)，若是有償取得的，一般應(yīng)作為無形資產(chǎn)入賬，相應(yīng)地，為取得該項(xiàng)土地使用權(quán)而繳納的契稅，也應(yīng)當(dāng)計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值。若該土地使用權(quán)為無償取得，則一般不將該土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)入賬，相應(yīng)地，企業(yè)繳納的契稅，可作為當(dāng)期費(fèi)用入賬。對于企業(yè)承受房屋權(quán)屬所應(yīng)繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規(guī)定都應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值。
按照規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)分為三種情況：
1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。
2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。
如果成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地、房屋的價(jià)格的差額明顯地不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其應(yīng)補(bǔ)交的契稅的計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益。
二、稅率
契稅的稅率為3％至5％，具體的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度內(nèi)按照本地區(qū)實(shí)際情況確定。
三、應(yīng)納稅額計(jì)算
按照規(guī)定，契稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率
契稅應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，應(yīng)以納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)日人民銀行公布的市場匯價(jià)中間價(jià)折算成人民幣計(jì)算。
四、契稅的會(huì)計(jì)處理
契稅一般不通過“應(yīng)交稅金”賬戶進(jìn)行核算，而是直接計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本之中。
對于企業(yè)取得的土地使用權(quán)，若是有償取得的，一般應(yīng)作為無形資產(chǎn)入賬，相應(yīng)地，為取得該項(xiàng)土地使用權(quán)而繳納的契稅，也應(yīng)當(dāng)計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值。若該土地使用權(quán)為無償取得，則一般不將該土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)入賬，相應(yīng)地，企業(yè)繳納的契稅，可作為當(dāng)期費(fèi)用入賬。對于企業(yè)承受房屋權(quán)屬所應(yīng)繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規(guī)定都應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值。
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