解讀樓市調(diào)控“新規(guī)”：住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收將加強
2006年5月，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議提出了進一步引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的六條針對性措施簡稱新“國六條”。這六條政策，在以前的調(diào)控政策中都有涉及，但是此次政策提法的改變，體現(xiàn)了中央調(diào)控水平的精準(zhǔn)和實效。
“國六條”之后，住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收將會加強，二手房個人所得稅的征收存在風(fēng)險，二手房個稅一旦征收，將會大大增加交易成本，屆時對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響力難以預(yù)估，市場各方需對此持謹(jǐn)慎態(tài)度。國六條指出了房地產(chǎn)市場存在的問題，如少數(shù)大城市房價上漲過快；供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理；房地產(chǎn)統(tǒng)計信息混亂等；在提出問題的同時，肯定了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位、肯定其長期穩(wěn)定發(fā)展的重要意義，這實際上給出了調(diào)控政策的界限。以上種種，都和中央對待房地產(chǎn)市場的態(tài)度保持一致，而在保持基調(diào)一致的同時，細分政策如信貸、城市、土地等政策上更加注重分別對待，避免一刀切的政策弊端，表明政府對房地產(chǎn)市場的認識進一步深化。
此外，本次政府還高瞻遠矚地提出了人口與土地和環(huán)境之間的關(guān)系，把房地產(chǎn)市場發(fā)展提到了資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的戰(zhàn)略高度。總體來說，“國六條”在重申以往政策的同時，又有不同程度的深化。
住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收將會加強
調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是政府一貫強調(diào)的政策，在去年的國八條中也反復(fù)提到了發(fā)展中低價位房。與往年不同的是，今年提出要“對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求”，這是對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進一步強化。但是政府并沒有確定比例標(biāo)準(zhǔn)，這使得各地方政府在考慮當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定比例時擁有較大的自由度，符合中央分別對待、不搞一刀切的調(diào)控風(fēng)格。
進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。
近幾年稅收、信貸、土地政策的調(diào)控作用越來越顯著。應(yīng)該看到，物業(yè)稅由于涉及面廣、影響深遠，它的開征和制度完善將是一個長期過程；而住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收將會加強，二手房個人所得稅的征收存在風(fēng)險，二手房個稅一旦征收，將會大大增加交易成本，屆時對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響力難以預(yù)估，市場各方需對此持謹(jǐn)慎態(tài)度。
信貸政策提出要“有區(qū)別地適度調(diào)整”。對于高端物業(yè)而言，由于高端客戶對貸款的需求彈性較差，加上近年來對高端物業(yè)的緊控措施，因此在實際市場行為中，高端物業(yè)的高首付可能已經(jīng)成為事實，此時如果對高端物業(yè)實施4-5成的高首付，市場接受程度較高；但是對于中低價房而言，這一部分需求主要來自于自住和改善型購房者，這類消費者對于貸款的依賴度較高，信貸需求彈性很大，高首付將提高購房門檻，從而迫使其推遲購房計劃。由于自住和改善型需求是目前需要保護引導(dǎo)的需求，因此對中低端物業(yè)實行高首付不合理。當(dāng)然，信貸政策將對市場產(chǎn)生怎樣的影響，仍有待最終政策的出臺。
此外，第二條里面還提到科學(xué)確定土地規(guī)模，改變了以前一貫強調(diào)的“土地從緊”的提法，說明政府已經(jīng)意識到了土地一味從緊帶來的潛在負面影響。科學(xué)確定土地規(guī)模有賴于從土地市場前、中、后端的全過程經(jīng)營管理。2004年8月31日，土地協(xié)議出讓方式被禁止，土地交易全部實行招拍掛，代表土地市場的中端已經(jīng)合理化和規(guī)范化；但是，土地市場的前端和后端的不規(guī)范現(xiàn)象仍很嚴(yán)重，這一現(xiàn)象也得到了政府重視。因此在以后的土地政策上，要加強土地市場前端的管理（科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，在源頭規(guī)劃上確定各類用地的規(guī)模）和土地市場后端的管理（加強土地使用監(jiān)管，防止土地變性、制止囤積土地行為）。
合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。這主要是要防止大拆大建，這一方面有助于減少被動需求，另一方面，也有助于控制固定資產(chǎn)投資總額。
進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。規(guī)范市場秩序也是常常提到的政策，主要是為了防范過多的信息摩擦，導(dǎo)致客戶交易及購房成本的增加。全過程監(jiān)管有助于房地產(chǎn)市場實行綠色交易，達到買賣雙方的和諧。
加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。廉租屋的加快建設(shè)和經(jīng)濟適用房的規(guī)范發(fā)展表明政府眼光準(zhǔn)確，兼聽則明。經(jīng)濟適用房的受眾不明等問題得到了正視，而廉租屋作為保障住房的重要地位得以確定。
但是目前市場上對廉租屋的重視程度還很不夠，輿論界對于廉租屋的報道非常之少，而對于開發(fā)商的負面報道則連篇累牘，加劇了社會上的心態(tài)失衡。因此，建議多做有關(guān)廉租屋的正面報道，對于享受廉租屋的人群、由于收入提升而退出廉租屋的人群，以及由于享受高檔物業(yè)而多承擔(dān)的費用有向中低價房建設(shè)轉(zhuǎn)移支付這些現(xiàn)象進行優(yōu)化報道，降低社會上的不公平心態(tài)，維護社會穩(wěn)定。
完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度
統(tǒng)計數(shù)據(jù)的多口徑以及不透明一直是困擾房地產(chǎn)市場的兩大難題。多口徑使得各方機構(gòu)往往不在同一個指標(biāo)體系下進行分析，造成各種看似矛盾的觀點充斥市場，導(dǎo)致市場的混亂。
以價格信息為例，市場上便存在著報價、成交價格、抵押價格、評估價格、均價、起價、簽約價格、登記備案價格、申報稅收價格等十余種不同口徑的價格信息。如果機構(gòu)采用了不同的價格指標(biāo)而不進行說明，那么很容易產(chǎn)生同一時點上，價格上漲和價格下跌的觀點同時存在，并且漲跌幅度都不同。因此，亟需確立一套全國通行的房地產(chǎn)價格體系統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)以及解讀方法，以便各方能在同一體系下進行對話。
但是從另一方面而言，不同口徑的價格等統(tǒng)計數(shù)據(jù)也有其積極意義。對于房地產(chǎn)市場來說，由于各方需求的差異，確定一個籠統(tǒng)而統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格并不具有多少現(xiàn)實意義，既無益于消費者購房，也無益于投資者投資。各方關(guān)注的物業(yè)類型、物業(yè)檔次以及關(guān)注用途的不一樣，決定了存在不同的價格、從而不同的房價指數(shù)體系是合理且必要的。關(guān)鍵是要清晰選定滿足自身需求的價格指標(biāo)，并由第三方機構(gòu)來準(zhǔn)確解讀不同的價格體系。
此外，我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度還存在重整體輕細節(jié)的缺點。現(xiàn)今公布的信息中，注重對整體市場的價格和供應(yīng)公布，而輕視了對區(qū)域、對個案樓盤信息的監(jiān)測和公布，這其實與政府分類引導(dǎo)的精神不相一致。因此，對不同區(qū)域的樓盤價格，政府應(yīng)該給定參考價格，以及區(qū)域板塊的供求信息，因為這才是對購房者真正有意義的信息。
事實上，建設(shè)部很早以前就做了非常理智的工作，那就是各地信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，當(dāng)時也是作為城市的考評范圍，最近這些網(wǎng)絡(luò)信息都已經(jīng)公布了，這個對購房者的理性消費和選擇樓盤很有好處。比如看一個樓盤，不僅要看總共有多少套，還要看成交了多少套，還應(yīng)該看合同撤銷了多少套，如果合同撤銷套數(shù)較多，那就說明實際成交也不一定多，這可以增加樓市的透明度。