巧簽租房協(xié)議 合法減輕稅負(fù)

　　企業(yè)將閑置的辦公樓用于出租，由此產(chǎn)生租金收入，相應(yīng)的產(chǎn)生了應(yīng)稅行為。如何選擇最優(yōu)出租方案，以合法地減少稅收成本？

　　例如，某企業(yè)為增值稅一般納稅人，2011年1月，該企業(yè)將1000平方米的辦公樓出租給某公司。房屋出租屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，同時涉及水電等費(fèi)用的處理問題，在合同簽訂上存在如下兩種方案。

　　第一種方案：雙方簽訂一個房屋租賃合同，租金為每月每平方米160元，含水電費(fèi)，每月租金共計(jì)160000元，每月供電7000千瓦時，水1500噸，電的購進(jìn)價為0.45元/千瓦時，水的購進(jìn)價為1.28元/噸，均取得增值稅專用發(fā)票（其他各稅忽略不計(jì)）。

　　該企業(yè)房屋租賃行為應(yīng)繳納營業(yè)稅160000×5%＝8000（元）。

　　由于出租企業(yè)提供給承租公司的水電費(fèi)是用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，因此，對該企業(yè)購進(jìn)的水電進(jìn)項(xiàng)稅金應(yīng)作相應(yīng)的轉(zhuǎn)出，即相當(dāng)于繳納增值稅7000×0.45×17%＋1500×1.28×13%＝785.1（元）。

　　該企業(yè)最終應(yīng)負(fù)擔(dān)營業(yè)稅和增值稅合計(jì)8000＋785.1＝8785.1（元）。

　　第二種方案：該企業(yè)與公司分別簽訂轉(zhuǎn)售水電合同、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房屋租金收入，并分別作賬務(wù)處理。轉(zhuǎn)售水電的價格參照同期市場價格。轉(zhuǎn)售價格確定為：水每噸1.78元，電每千瓦時0.68元。房屋租賃價格折算為每月每平方米152.57元，當(dāng)月取得租金收入152570元，水費(fèi)收入2670元，電費(fèi)收入4760元。則該企業(yè)的房屋租賃與轉(zhuǎn)售水電行為相互獨(dú)立且能分別準(zhǔn)確核算，應(yīng)分別繳納營業(yè)稅152570×5%＝7628.5（元）；增值稅（2670×13%＋4760×17%）－785.1＝371.2（元）。

　　該企業(yè)最終應(yīng)負(fù)擔(dān)營業(yè)稅和增值稅合計(jì)7628.5＋371.2＝7999.7（元）。

　　兩種方案稅負(fù)相差8785.1－7999.7＝785.7（元）。

　　第二個方案優(yōu)于第一個方案，最終企業(yè)選擇了第二個方案。

　　從以上分析可以看出，兩個方案的差異在于對轉(zhuǎn)售水電這一經(jīng)營行為的處理方式。第一個方案，雙方只簽訂一個房屋租賃合同，把銷售水電視同營業(yè)稅的混合銷售，一并征收營業(yè)稅，而相應(yīng)的水電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額又不得扣除；而第二個方案，雙方分別簽訂房屋租賃合同、轉(zhuǎn)售水電合同，并分別核算租賃收入、水電費(fèi)收入，水電費(fèi)收入應(yīng)繳納增值稅，進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，從而減輕了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。