在現(xiàn)行制度下，投資性房地產(chǎn)沒有作為單獨的一項資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算，這在一定程度上不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實際構成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的貢獻情況。對比《企業(yè)會計準則－投資性房地產(chǎn)》（征求意見稿）和現(xiàn)有的會計準則，筆者認為，新準則的特點除進一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的信息披露外，最大的突破在于引入公允價值計量的方法。

　　投資性房地產(chǎn)需要單獨列示

　　投資性房地產(chǎn)在征求意見稿中是指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，通常情況下投資性房地產(chǎn)包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品。在現(xiàn)行會計制度中，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算的。

　　而在此前財政部頒布的《關于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉和相關會計準則有關問題解答（四）》（簡稱《解答四》）的通知中，第九點曾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品有單獨的解釋過。《解答四》規(guī)定對于這類資產(chǎn)，應當設置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，并在其下設置“出租產(chǎn)品”和 “出租產(chǎn)品攤銷”二個明細科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實際成本以及出租產(chǎn)品攤銷的價值。企業(yè)在期末編制報表時對于意圖出售而暫時出租的開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，規(guī)定在資產(chǎn)負債表的“存貨”項目內(nèi)列示；對于以出租為目的的出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，規(guī)定在資產(chǎn)負債表的“其他長期資產(chǎn)”項目中列示。同時，在會計報表附注中披露出租房地產(chǎn)的成本、租賃合同主要條款等內(nèi)容。

　　可以看到，征求意見稿在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品上基本延用了現(xiàn)行會計處理的單獨反映的處理辦法，同時把非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而持有的土地使用權及房屋建筑物亦納入該準則的范圍內(nèi)，作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映。

　　公允價值模式大膽的嘗試

　　除了在報表中單獨反映外，征求意見稿的另外一個特點是適當?shù)匾昧斯蕛r值計價模式，進一步地明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量及其信息披露。就目前情況看，投資性房地產(chǎn)的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，征求意見稿未完全采用公允價值模式，企業(yè)應于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應當采用公允價值模式。

　　公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，更能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認仍然是一個難點，在現(xiàn)階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具，因此財政部在前次修訂的《企業(yè)會計準則－債務重組》和《企業(yè)會計準則－非貨幣性交易》中已經(jīng)開始淡化公允價值概念。在這種背景下，征求意見稿出乎意料地引入公允價值模式，可以說是一個重大的突破。

　　仔細查閱2004年的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司的年報，基本上都按照《解答四》的規(guī)定，對自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的開發(fā)產(chǎn)品進行了追溯調(diào)整，并按以出售為目的而暫時出租和以出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品，分別在資產(chǎn)負債表的存貨和其他長期資產(chǎn)列示。如某上市公司在其他長期資產(chǎn)的附注中披露，按《解答四》的規(guī)定，將公司以出租目的自行開發(fā)房地產(chǎn)從“存貨”項目轉入“其他長期資產(chǎn)”項目列示，同時對出租開發(fā)產(chǎn)品當期賬面價值的增減變動情況和租賃合同主要條款進行了披露，這些基本上都跟征求意見稿中對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量的要求相符。

　　唯應值得注意的是，按照征求意見稿的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格及其他相關信息，則企業(yè)應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當，公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關鍵。

　　我們可以看到，在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并作為公允價值的確定依據(jù)。征求意見稿考慮到可操作性等方面的原因，借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，列示了四種可供選擇的方法，即活躍市場存在著相同或相近地理位置、不同地理位置或不活躍市場存在類似的其他房地產(chǎn)最新交易價格的，均可參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格，亦可以采用估計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值法進行確定。因此如上述某房地產(chǎn)開發(fā)上市公司如果采用公允價值模式，筆者認為，正常的話亦需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

　　由于公允價值的確定在我國現(xiàn)階段存有困難，如何保證公允價值確定的合理性，避免像《企業(yè)會計準則－債務重組》和《企業(yè)會計準則－非貨幣性交易》再次成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績的工具，筆者認為還存在一定的不確定性。但征求意見稿大膽參照國際會計準則的規(guī)定引入公允價值的模式仍然值得期許，我們拭目以待新準則的頒布及其實施的結果。