近年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長20%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接或間接拉動(dòng)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在宏觀調(diào)控政策的作用下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正向平穩(wěn)態(tài)勢(shì)發(fā)展，但也面臨著一些矛盾和問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)中原有的結(jié)構(gòu)性矛盾仍未得到根本解決，市場(chǎng)監(jiān)管體系尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍有待規(guī)范。

　　針對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、矛盾突出，市場(chǎng)秩序比較混亂等問題，國務(wù)院做出了多項(xiàng)調(diào)控部署，從2005年的七部委“國八條”到今年的九部委“國六條”，政策的重點(diǎn)集中在房地產(chǎn)信貸與土地（也稱為“銀根”和“地根”）等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位規(guī)范，以抑制房地產(chǎn)投資過熱和投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，2006年要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，其重點(diǎn)工作之一是中央有關(guān)部門要按照各自分工，繼續(xù)會(huì)同地方政府規(guī)范整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。審計(jì)機(jī)關(guān)作為經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的部門之一，對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序有著不可替代的作用。審計(jì)機(jī)關(guān)和審計(jì)人員應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)到，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序是整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要內(nèi)容，與審計(jì)機(jī)關(guān)依法履行審計(jì)監(jiān)督職責(zé)，維護(hù)國家財(cái)政經(jīng)濟(jì)秩序，保證國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是一致的。目前在審計(jì)工作中應(yīng)針對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的“銀根”和“地根”兩大重要因素，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸、土地審批和資金等方面的審計(jì)力度，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為，從而為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序服務(wù)。

　　一、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸審計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理，從規(guī)范“銀根”上為整頓房地產(chǎn)秩序服務(wù)。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止2005年底，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)2.77萬億元，同比增長16.1%.推動(dòng)全國各主要大中城市房價(jià)上漲的力量之一是來自違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行資金。為規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國家相繼出臺(tái)了穩(wěn)定房價(jià)等一系列宏觀調(diào)控政策和措施，其中一項(xiàng)即為加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。審計(jì)結(jié)果顯示，近來年房地產(chǎn)信貸經(jīng)營中存在的違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)商貸款、個(gè)人住房消費(fèi)貸款和土地儲(chǔ)備貸款，一人多貸、虛假按揭以及個(gè)別地方政府部門大肆將住房公積金、企業(yè)年金以委托貸款等形式挪用于高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至存在一些騙取貸款等違法犯罪問題，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，不僅助長了房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)還削弱了國家對(duì)房地產(chǎn)金融的宏觀調(diào)控效應(yīng)。因此需要銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)，嚴(yán)格控制不合理的貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸秩序，從而為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。

　　目前，在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)中，審計(jì)人員應(yīng)著重抓住房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人住房消費(fèi)貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)。審查房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款資金的流向，檢查是否存在對(duì)“四證”不全的開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款或貸款在前辦證在后、是否存在對(duì)自有資金嚴(yán)重不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款、土地作抵押貸款額度是否超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，是否存在以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是否按央行121文件、 “國八條”和“國六條”等法規(guī)規(guī)定發(fā)放貸款 ， 是否存在向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款等擾亂信貸秩序的違法違規(guī)問題。

　　由于自2003年6月央行121文件出臺(tái)以來，央行加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，房產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大，而與此同時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商為了避免其房地產(chǎn)經(jīng)營的信貸資金“支付鏈條”中斷，轉(zhuǎn)而通過個(gè)人住房消費(fèi)貸款達(dá)到籌集資金的目的，把“假按揭”作為一種融資渠道，助長了房地產(chǎn)泡沫和無序擴(kuò)張。房價(jià)在虛假的需求引導(dǎo)下與普通消費(fèi)者的實(shí)際能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離，導(dǎo)致房屋空置，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。 因此，對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款審計(jì)應(yīng)以揭示虛假銷售（購買）、虛假按揭貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失的問題。重點(diǎn)審查購房人的真實(shí)性，是否存在多個(gè)貸款人具有某一共性特點(diǎn)，“假按揭”的慣用手法是開發(fā)商指使本單位職工或其親屬、朋友，甚至雇傭人員收集無關(guān)人員的資料，冒充購房者，簽訂購房合同，從而達(dá)到套取銀行資金的目的。例如：貸款人同是開發(fā)商或施工單位職工，收入證明由同一單位開出或者所購房屋為同一樓號(hào)、樓層房號(hào)是接近的，借款合同筆體相同，多個(gè)貸款人還款時(shí)間一致、從同一賬號(hào)劃款等。另外，審計(jì)個(gè)人住房和商用房消費(fèi)貸款時(shí)，還應(yīng)審核貸款的投放條件和個(gè)人還款來源，揭露開發(fā)商出具虛假繳款憑證或虛增房價(jià)，造成事實(shí)上的“降低首付標(biāo)準(zhǔn)”和“零首付”貸款等虛假現(xiàn)象。

　　二、加大對(duì)土地審批和國土資金的審計(jì)力度， 促進(jìn)土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行，從規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的源頭“地根”上為整頓房地產(chǎn)秩序服務(wù)。土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的源頭。我國大量征用土地以及協(xié)議出讓土地的存在，從根本上為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來尋租的機(jī)會(huì)。在土地與房產(chǎn)市場(chǎng)管理政策缺位的情況下，一些地方政府以較低的價(jià)格將土地批租給房地產(chǎn)開發(fā)商，使得房地產(chǎn)開發(fā)商得以囤積土地，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，最終導(dǎo)致投機(jī)增多，房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲。只有強(qiáng)化房地產(chǎn)用地供前、供后監(jiān)管，才能促進(jìn)土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行。審計(jì)中要加大對(duì)囤積、炒買炒賣土地，截留、克扣、擠占、挪用國有土地收益和出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)等違紀(jì)違規(guī)和侵占農(nóng)民利益的問題，以及貪污、私分、揮霍國有土地收益、征地補(bǔ)償費(fèi)等違法違規(guī)行為的審計(jì)力度。土地審批和國土資金的運(yùn)行狀況關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。審計(jì)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)土地審批和國土資金等環(huán)節(jié)的審計(jì)監(jiān)督，查處違法供地和擅自利用劃撥土地、集體土地進(jìn)行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)問題等非法占地行為，維護(hù)國土資金的安全、完整和有效使用，提出進(jìn)一步健全完善有關(guān)制度和政策措施的建議，促進(jìn)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，從而達(dá)到從“地根”上為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序服務(wù)的目的。

　　審計(jì)工作中圍繞土地出讓金這條主線，注重審查土地出讓金征、管、用三個(gè)方面內(nèi)容，突出二個(gè)重點(diǎn)，把握四個(gè)環(huán)節(jié)。突出二個(gè)重點(diǎn)，即：土地審批、征用、供應(yīng)、利用和流轉(zhuǎn)的合法性，國土資金征收、解繳和使用管理的合規(guī)性。把握四個(gè)環(huán)節(jié)，即：土地審批和征用環(huán)節(jié)，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)中違法批地、非法占地、非法轉(zhuǎn)讓土地及以聯(lián)營聯(lián)建和私下轉(zhuǎn)讓等方式非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的違法行為；土地供應(yīng)、利用和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)查處超劃撥范圍供應(yīng)土地、應(yīng)實(shí)行招拍掛而暗箱操作、違規(guī)壓低地價(jià)出讓土地以及政府工作人員利用職權(quán)干預(yù)和插手土地批租和出讓等違反國有土地有償使用政策的行為；國土資金征收、管理環(huán)節(jié)，重點(diǎn)查處違規(guī)減征、免征、緩征土地收益，將國有土地收益轉(zhuǎn)化為部門收費(fèi)及以實(shí)物或工程等非貨幣方式抵繳土地出讓金等造成國有土地收益流失的問題；國土資金使用環(huán)節(jié)，重點(diǎn)查處截留、克扣、擠占、挪用國有土地收益、征地補(bǔ)償費(fèi)等違紀(jì)違規(guī)和侵占農(nóng)民利益的問題，以及貪污、私分、揮霍國有土地收益、征地補(bǔ)償費(fèi)等違法違紀(jì)案件。

　　房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、矛盾突出，市場(chǎng)秩序比較混亂等問題已引起黨中央、國務(wù)院的高度重視，并采取了多項(xiàng)調(diào)控措施，規(guī)范整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序需要中央地方以及各有關(guān)部門齊抓共管，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合監(jiān)管，才能達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)秩序的目的。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督的作用，審計(jì)工作中從規(guī)范“銀根”和“地根”上出發(fā)，抓住房地產(chǎn)信貸、土地審批和資金等重點(diǎn)方面，同時(shí)還應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)商總體資信和項(xiàng)目自有資金到位情況，注重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性審計(jì)，揭示房地產(chǎn)企業(yè)隱瞞利潤、逃避納稅，以及會(huì)計(jì)信息失真等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的各類違法違規(guī)行為，充分發(fā)揮審計(jì)工作為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序服務(wù)的作用。