眾所周知，企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅。一般情況下，隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的提高，企業(yè)取得的稅后收入也會(huì)隨著增加。但也會(huì)存在一些特殊的情況，當(dāng)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入達(dá)到某一臨界值后，隨著轉(zhuǎn)讓收入的提高，稅后收入反而會(huì)降低；而當(dāng)轉(zhuǎn)讓收入再提高到另一臨界值后，隨著轉(zhuǎn)讓收入的提高，稅后收入又會(huì)隨著增加。

　　出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅?！边@樣就有可能出現(xiàn)因增值額稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)大幅度增加，導(dǎo)致稅后收入降低的情況出現(xiàn)。面對(duì)這個(gè)政策納稅人如何能找到一個(gè)平衡點(diǎn)呢，這就給稅收籌劃人士提出了一個(gè)課題。

　　下面我們進(jìn)行探討。

　　我們首先來(lái)分析納稅人欲享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的轉(zhuǎn)讓收入的臨界值。現(xiàn)假定：在《土地增值稅暫行條例》允許的全部扣除項(xiàng)目中除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為100，房地產(chǎn)的價(jià)格為X時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為5.5％X（注：營(yíng)業(yè)稅5％，城市維護(hù)建設(shè)稅7％，教育費(fèi)附加3％）。這時(shí)，其全部允許扣除金額為：100＋5.5％X.根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)應(yīng)為：X＝1.2（100＋5.5％X）；得出X＝128.48.也就是說(shuō)，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠，在除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，其銷售額最高不能超過(guò)128.48，否則將全額繳稅。

　　我們?cè)賮?lái)分析，當(dāng)增值額略高于扣除項(xiàng)目的20％時(shí)，增加收入的最低臨界值；當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，此時(shí)土地增值稅應(yīng)適用“增值率在50％以下，稅率為30％”的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（128.48＋Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額＝（100＋5.5％×128.48）＋5.5％Y，增值額＝（128.48＋Y）－（100＋5.5％×128.48＋5.5％Y）＝94.5％Y＋21.41.所以應(yīng)納土地增值稅：30％×（94.5％Y＋21.41）。若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的收益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，即必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.41）。則得出Y＞8.96.這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）。

　　我們來(lái)驗(yàn)證一下轉(zhuǎn)讓收入處于上述兩個(gè)臨界值之間時(shí)，收入的增加是否低于土地增值稅的增加。我們假定收入為132.即此時(shí)轉(zhuǎn)讓收入比免稅時(shí)的轉(zhuǎn)讓收入增加了132－128.48＝3.52.此時(shí)扣除項(xiàng)目金額為：132×5.5％＋100＝107.26；增值額為：132－107.26＝24.74；增值率為：（132－107.26）÷107.26＝23％。此時(shí)增值率大于20％，土地增值稅應(yīng)適用“增值率在50％以下，稅率為30％”的規(guī)定，應(yīng)納土地增值稅為：24.74×30％＝7.42.7.42＞3.52從而證明了轉(zhuǎn)讓收入的增加額低于土地增值稅的增加額。

　　通過(guò)以上的分析我們可以得出：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅除去銷售稅金及附加后的允許扣除金額為100時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的可籌劃空間為128.48～137.44之間，在轉(zhuǎn)讓收入處于這一區(qū)間時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入高，稅后收入低。在這一收入水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如欲提高轉(zhuǎn)讓收入，則必須使轉(zhuǎn)讓收入高于137.44，否則，提高收入帶來(lái)的收益，將不足以彌補(bǔ)收入提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。