物業(yè)稅的計稅依據(jù)

　　物業(yè)稅計稅的對象是土地、土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，其計稅價值，可采用成本法、市場比較法、收益還原法來確定。成本法是評估應稅房地產(chǎn)的土地價值和房屋等建筑物扣除折舊后的價值，從而確定物業(yè)稅計稅價值的方法，醫(yī)院等無收益房地產(chǎn)適用于成本法。市場比較法是通過收集與分析對比房地產(chǎn)的市場交易價格情況，確定房地產(chǎn)的價格比較基準，調(diào)整或修正相關數(shù)據(jù)，從而確定房地產(chǎn)計稅價值的方法，個人住宅等房地產(chǎn)適用于市場比較法。收益還原法是將計稅房地產(chǎn)的預計未來純收益按一定的方式還原成估價時點的價值，從而確定計稅值的方法，用于出租和商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)適用于收益還原法。另外，像深圳這樣比較特殊的地區(qū)，隨著農(nóng)村城市化的進程加快，出現(xiàn)了大量的用于出租的“城中村”和“農(nóng)民房”，這些建筑既無規(guī)劃報建手續(xù)，也無法核定其原值，更沒有房地產(chǎn)證做依據(jù)，其計稅價值，可參照香港的做法，采用市面租值來確定。

　　物業(yè)稅的稅率問題

　　借鑒國際經(jīng)驗和做法，作為國家調(diào)節(jié)貧富差異、引導房地產(chǎn)市場發(fā)展的物業(yè)稅，稅率不宜過高，應定在一個合理而且業(yè)主可以承受的范圍之內(nèi)。如以不動產(chǎn)原值或評估值減去20—30％后的余值為計稅依據(jù)，現(xiàn)階段全國可規(guī)定0.5—2％的比例稅率，適用稅率由省級政府確定，待條件成熟再實行超額累進稅率。同時，現(xiàn)在的購房者已經(jīng)一次性地在購房款中支付了地價和相關稅費，如果對他們也開征物業(yè)稅，屬于重復收費。因此應充分考慮已購房屋人的利益，對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。

　　配套措施要跟上

　　就我國目前的實際情況而言，物業(yè)稅的開征，涉及國土、建設、規(guī)劃、工商、公安、稅務等多個部門，環(huán)節(jié)多，范圍廣，監(jiān)管難度大，牽涉社會上各個階層和團體的利益，并且評估法律不夠健全，評估機構(gòu)比較少，隊伍不夠壯大，因此，在設計物業(yè)稅時，建議借鑒香港的具體做法，以人為本，完善物業(yè)稅征收涉及的評估、減免、暫繳等制度，完善稅收征收監(jiān)管制度，盡可能降低企業(yè)運作成本和稅收征管成本，降低業(yè)主購房養(yǎng)房的成本。

　　物業(yè)稅應確定為地方稅種

　　國外的物業(yè)稅基本上都是地方稅，這是由它的特性決定的首先它的征收對象是“不動產(chǎn)”，在空間上天然具有地方性其次，不動產(chǎn)的貶值、升值與當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展和道路環(huán)境等建設狀況有關，在價值創(chuàng)造上同樣具有地方性。從其他國家和地區(qū)經(jīng)驗看，物業(yè)稅與經(jīng)濟發(fā)展水平具有較高的相關性，香港、漢城等地來自不動產(chǎn)的稅收占地方稅收收入的70％。從國內(nèi)發(fā)展趨勢看，物業(yè)稅是具有廣闊發(fā)展前景的稅種。首先，我國正處于加速城市化的階段，城市化必然帶來房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，這意味著物業(yè)稅的稅基在不斷擴大其次，隨著我國人均收入躍過1000美元大關，房地產(chǎn)成為消費升級新的熱點，這必將推動城市不動產(chǎn)膨脹式的積聚，為物業(yè)稅提供源源不斷的稅源最后，隨著城市化的推進，城市交通、文化等基礎設施建設的飛躍必將使房地產(chǎn)存量和增量產(chǎn)生不斷的升值效應，從而大大提高物業(yè)稅的含金量一一稅基不變但稅收收入?yún)s不斷增長。反過來，正是因為具有廣闊的收入前景，物業(yè)稅必將對地方政府產(chǎn)生巨大的激勵作用，從而推動城市化的進程、城市基礎設施的建設和發(fā)展。應適當下放物業(yè)稅的決策和征管權(quán)，以充分發(fā)揮地方政府組織收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟的作用。

　　國有土地使用權(quán)出讓金應予保留

　　與香港的土地制度相類似，我國的土地制度也是實行所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地使用者有償使用土地的制度。國有土地使用權(quán)出讓金是國家作為所有權(quán)人應當取得的費用，體現(xiàn)自愿、公平、等價有償?shù)脑瓌t。這與稅收的性質(zhì)是截然不同的。當前國家把土地作為加強宏觀調(diào)控的重要手段之一，如果取消土地有償使用制度，而用物業(yè)稅取而代之，不僅缺乏法理基礎，而且使土地的宏觀調(diào)控作用難以發(fā)揮，可能會造成房地產(chǎn)業(yè)一定程度上的混亂，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。為了避免地方政府的短期行為，可考慮將土地出讓金從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確。