一、浙江省拆遷評估實施條例概述

　　浙江省于2002年6月28日正式出臺了《浙江省城市房地產(chǎn)拆遷價格評估暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），該辦法規(guī)定，就一個拆遷項目，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單，并說明其資質(zhì)、信譽等情況，供被拆遷人選擇；拆遷評估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，對于被拆遷的住宅或安置用房的貨幣補償金額，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)以政府公布的貨幣補償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素評估確定，其公式為：

　　被拆遷房屋貨幣補償金額=[房屋貨幣補償基準(zhǔn)價×區(qū)位差價系數(shù)×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+被拆遷房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

　　安置用房評估金額=[房屋貨幣補償基準(zhǔn)價×區(qū)位差價系數(shù)×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+安置房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

　　房屋貨幣補償基準(zhǔn)價由市、縣房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源、規(guī)劃等行政管理部門按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟?、同類用途新建房屋的市場平均價格確定，報同級人民政府批準(zhǔn)，并在每年3月底前公布。

　　上一年度的各類房屋的重置價格以及房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動幅度，房屋裝修和附屬物補償標(biāo)準(zhǔn)也由市、縣房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門制訂，報同級人民政府批準(zhǔn)后實施。

　　對于不能用上述方法進行拆遷評估的商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋，適用市場比較法。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時，適用成本法。

　　二、杭州市拆遷評估現(xiàn)狀概述

　　杭州市于2002年開始實施新的《杭州市城市房屋拆遷管理條例》，并于2002年3月份公布了杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準(zhǔn)價，但是由于浙江省的《辦法》至2002年6月底才出臺。因此，杭州市針對《辦法》的有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)于2002年8月9日才正式公布并開始執(zhí)行。在該配套標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定了房屋具體區(qū)位差價系數(shù)和其他因素差價率由房地產(chǎn)估價師在±10%幅度內(nèi)根據(jù)實際勘察測定，并同時公布了《杭州市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)》、《層次差價率標(biāo)準(zhǔn)》、《朝向差價率標(biāo)準(zhǔn)》和《附屬物補償價格標(biāo)準(zhǔn)》。由于拆遷評估的滯后，使得2002年拆遷工作相應(yīng)減緩，杭州市（不包括蕭山、余杭兩區(qū)）2001年全年共審批城市房屋拆遷許可證142件，拆除房屋建筑面積154.28萬m2，2002年頒發(fā)城市房屋拆遷許可證88個，拆除房屋建筑面積110萬m2，其中包括單位擴建、技改拆遷50萬m2.

　　杭州市拆遷辦公室根據(jù)杭州市的實際情況，要求在杭州市從事拆遷評估的評估機構(gòu)有具備三級（包括三級）以上評估資質(zhì)。自從2002年8月杭州解放路延伸拓寬改造拆遷項目首次實行新的拆遷評估辦法至2003年4月份，杭州市已經(jīng)累計拆遷80萬m2.

　　三、拆遷評估中涉及的地價問題

　　由于拆遷工作的復(fù)雜性，通過一段時間的拆遷評估實踐，深切感到無論是《辦法》還是相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)，有很多方面有待繼續(xù)完善和細化，同時，各估價機構(gòu)和估價師對《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)的理解和執(zhí)行上也亟需統(tǒng)一和規(guī)范，本文只對拆遷評估中涉及的地價問題進行分析思考。

　?。ㄒ唬┳≌疬w評估中的地價問題

　　在城市住宅（國有土地）拆遷評估中，存在兩種土地性質(zhì)的房屋，一種是土地性質(zhì)為行政劃撥的住宅，另一種是土地性質(zhì)為出讓的住宅（出讓地塊上建造的住宅和劃撥土地上住宅經(jīng)過轉(zhuǎn)讓后土地性質(zhì)改變?yōu)槌鲎專?。由于《辦法》中貨幣補償基準(zhǔn)價的的定義是：當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟巍⑼愑猛拘陆ǚ课莸氖袌銎骄鶅r格，而杭州市從1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)用地都采取出讓方式供地，因此，貨幣補償基準(zhǔn)價應(yīng)該是一個土地性質(zhì)為出讓的房價，然而《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)中都沒有明確對土地性質(zhì)為劃撥的住宅的價格修正，因此，在估價師之間存在是否要對土地性質(zhì)為劃撥的住宅在評估時扣減土地出讓金的爭論。如果要扣減，如何扣減？如果不扣減，就存在兩方面的疑問：其一在二手房市場上，劃撥土地住宅買方需要補繳土地出讓金，因此，土地性質(zhì)為劃撥的住宅和土地性質(zhì)為出讓的住宅在二手房市場上其價格有明顯差異，那么，在拆遷評估時，兩者同等對待，顯然不合理；其二為如果統(tǒng)一按照出讓土地價格評估補償，那么開發(fā)商就存在這樣的疑問，既然我按照土地出讓性質(zhì)對拆遷的房屋進行了補償，那么根據(jù)國家土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，該地塊剩余使用年限內(nèi)的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)移，國家不應(yīng)該再次收取土地出讓金，最多補足改變用途、增加容積率和延長土地使用年限之間的差額。

　　盡管估價師之間存在上述分歧，但是由于群體效應(yīng)和在評估機構(gòu)選擇是由被拆遷人投票選舉這種機制之下，杭州市對土地性質(zhì)為劃撥的住宅在拆遷評估時都沒有扣減土地出讓金。

　?。ǘ┓亲≌疬w評估中的地價問題

　　在非住宅的拆遷評估中，地價主要牽涉到以下問題：

　　1、不同土地使用權(quán)類型房屋拆遷的地價問題

　　在杭州市拆遷評估中，國有土地主要體現(xiàn)為三種類型：出讓、劃撥和租賃。對于出讓土地上的拆遷房屋，由于其收益權(quán)、處分權(quán)等比較明確，因此，估價師、拆遷人和被拆遷人之間理解較統(tǒng)一，按照市場比較法或其他評估方法評估其剩余使用年限內(nèi)的市場價格即可；對于劃撥土地上的拆遷房屋，盡管其實際收益權(quán)（特別是出租收益）、處分權(quán)與法律規(guī)定相去甚遠，但在性質(zhì)認定上比較明確；分歧最大的是租賃土地上的拆遷房屋，根據(jù)土地租賃合同，租期一般在八年以內(nèi)，且租賃條款規(guī)定，租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得，土地使用者應(yīng)依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，交還土地使用證。乙方（承租方）如需繼續(xù)使用該宗地，需在期滿之日前360日向甲方提出續(xù)期申請書，并在獲準(zhǔn)續(xù)期后確定新的租賃年限和年租金及其他條件，重新簽訂租賃合同，辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。由于這種情況大部分原來是行政劃撥土地，后來因為改制、重組等產(chǎn)權(quán)變動或其他原因，土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U，其中也有部分是通過拍賣流通方式取得規(guī)劃舊城改造范圍內(nèi)的房產(chǎn)時核發(fā)的土地證。因此，被拆遷方認為應(yīng)該按照劃撥土地上的房地產(chǎn)進行評估，而拆遷人認為既然是租賃土地，就應(yīng)該按照剩賃土地，就應(yīng)該按照?！　∮嗤恋刈赓U年限和建筑物及其他附屬物現(xiàn)值進行評估。經(jīng)過向杭州市國土資源局咨詢，答復(fù)如果不拆遷，承租人可以不斷續(xù)租，所以應(yīng)該等同于行政劃撥土地，這種解釋與租賃合同規(guī)定的租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得相矛盾，不能說服拆遷人。

　　2、劃撥土地使用權(quán)類型房屋拆遷的地價問題

　　對于劃撥土地上的拆遷房屋，其拆遷價格評估時，需要扣除土地出讓金，但是在具體扣除項目上存在以下問題：

　?。?）扣除項目

　　杭州市宗地價格分成三大塊：土地開發(fā)成本、大市政配套費和級差地租，分別占評估地價的45%、35%和20%，杭州市規(guī)定，行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋?，需要補繳大市政配套費和級差地租，因此，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評估時應(yīng)扣除大市政配套費和級差地租基本沒有異議，但被拆遷人（也有估價師）指出如果企業(yè)改制，只要補繳級差地租就可以把行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋?，隨著國家經(jīng)濟改革的不斷深入，只要假以時日，總可以享受上述政策，既然如此，拆遷人就應(yīng)該補償由于強制拆遷對被拆遷人造成的享受政策優(yōu)惠方面的損失，也就是劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評估時應(yīng)只扣除級差地租。

　?。?）如何扣除

　　從理論上講，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評估時可以采用土地開發(fā)成本加上建筑物現(xiàn)值和先算出出讓地塊上房地一體的市場價格，再扣除大市政配套費和級差地租的方法，但問題是拆遷評估對象的所在區(qū)域很難用市場比較法等直接得到現(xiàn)狀使用條件下地塊在出讓性質(zhì)條件下的毛地地價，因此估價技術(shù)路線大多采用先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質(zhì)下的市場價格，然后根據(jù)剩余法算出出讓性質(zhì)下的地價，求出土地開發(fā)成本，再加上建筑物現(xiàn)值得到拆遷評估價格。在實際操作中，有以下幾種處理方式：

　?、僦苯涌蹨p方式

　　先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質(zhì)下的市場價格，然后直接乘以80%或70%等系數(shù)后得到的結(jié)果作為拆遷評估價格。其依據(jù)為杭州市地價成本為房價（出讓土地）的36%-45%，因此，劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)應(yīng)扣減的大市政配套費和級差地租為：房價×36%×55%=房價×20%，拆遷評估價格=房價×80%.這種方式優(yōu)點是簡單方便，但缺點是房價中的地價成本難以把握，結(jié)果粗糙，精確度差。

　?、谔子弥刂脙r格標(biāo)準(zhǔn)扣減

　　根據(jù)公式：

　　房地產(chǎn)總價=地價+建筑物現(xiàn)值=地價+建筑物重置價格×成新率

　　地價=房地產(chǎn)總價-建筑物重置價格×成新率

　　拆遷評估價格=（房地產(chǎn)總價-建筑物重置價格×成新率）×45%+建筑物重置價格×成新率

　　建筑物重置價格和成新率套用杭州市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)和房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)，該方式房地產(chǎn)總價中地價與建筑物現(xiàn)值之間的劃分明顯不合理。

　?、塾贸杀痉ǖ顾銣y算地價

　　根據(jù)成本法公式：

　　新建房地產(chǎn)價格=地價+建筑物建造成本+管理費用+利息+利潤+銷售稅費

　　建筑物建造成本可細化為前期費用、建安成本、小區(qū)配套費、政府規(guī)費等。

　　由于管理費用、利息、利潤、銷售稅費由地價和建筑物建造成本兩者共同產(chǎn)生，因此，上述項目可細分為管理費用1、利息1、利潤1、銷售稅費1和管理費用2、利息2、利潤2、銷售稅費2，分別代表由地價和建筑物建造成本產(chǎn)生的項目，把它們之和計為A1和A2，則上述公式可寫為：

　　新建房地產(chǎn)價格=地價+A1+建筑物建造成本+A2

　　舊有房地產(chǎn)價格=地價+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

　　地價=舊有房地產(chǎn)總價-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率

　　拆遷評估價格=[房地產(chǎn)總價-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

　?。?）其中房地產(chǎn)總價是用市場比較法、收益法等評估得到的土地性質(zhì)為出讓的價格。

　　四、完善拆遷項目中地價評估的思考

　　出現(xiàn)上述分歧和疑問的主要原因是房地產(chǎn)拆遷評估和土地出讓價格評估之間的脫節(jié)，假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓中最重要的評估方法之一，用其評估得到的在新規(guī)劃條件指標(biāo)下的毛地價，實際就是政府收取的大市政配套費和級差地租，公式為：

　　新規(guī)劃條件指標(biāo)下的毛地價=房地產(chǎn)銷售總價-拆遷成本-建筑物建造成本-管理費用-利息-利潤-銷售稅費

　　拆遷成本包括拆遷補償費和舊有建筑物拆除及場地清理費用。因此，無論是出讓土地、劃撥土地還是租賃土地，只要拆遷價格評估時所考慮的項目與土地出讓價格評估中拆遷補償費所包含的項目相一致，則得到的拆遷評估價格是合理和公平的。因此，為了完善拆遷評估，應(yīng)采取以下措施：

　　1、國土資源局組織土地管理、法律等相關(guān)方面的領(lǐng)導(dǎo)、專家對租賃土地的性質(zhì)進行商討，明確租賃土地與行政劃撥土地之間的異同，并發(fā)文公示。

　　2、杭州市國土資源局、房管局會同土地估價師協(xié)會、房地產(chǎn)估價師協(xié)會對土地出讓價格評估中拆遷補償費所包含的項目和拆遷價格評估時所考慮的項目進行規(guī)范明確，使兩者內(nèi)涵和外延相一致。

　　3、對于被拆遷住宅的貨幣補償金額的評估，為了體現(xiàn)評估的合理公平性，應(yīng)該區(qū)分土地性質(zhì)為出讓和行政劃撥的住宅之間的差異，劃撥土地住宅的評估價格可以參照房改房上市交易需要補繳的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)進行修正。

　　4、對于土地性質(zhì)為行政劃撥的非住宅的評估，土地估價師協(xié)會、房地產(chǎn)估價師協(xié)會可組織若干資深估價師對不同區(qū)域內(nèi)（可以按照土地級別劃分）不同用途的非住宅的地價/房價比進行測算，其結(jié)果報市政府批準(zhǔn)后參照執(zhí)行；或者按照③中的公式（*）計算。