摘要:投資性房地產(chǎn)作為一個全新的資產(chǎn)構成要素,是企業(yè)和稅務共同面臨的新問題,而公允價值則成為新準則發(fā)布中的一大亮點。本文對公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中的應用以及在多方面可能產(chǎn)生的影響作了深入分析和探討,以期對我國投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的實務處理提供一些參考。

　　關鍵詞:投資性房地產(chǎn),公允價值,公允價值模式

　　投資性房地產(chǎn)是2006年新修訂的企業(yè)會計準則提出的新概念。制定和頒布《投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱CAS3)能進一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關信息的披露。作為最新會計準則一大亮點的公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中不僅有所涉及,且占有非常重要的地位,在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換、處置、披露等規(guī)定中多處都涉及了公允價值模式。公允價值模式在CAS3中的運用將可能對企業(yè)的資產(chǎn)結構、利潤、所有者權益及房地產(chǎn)稅收制度等諸方面產(chǎn)生不同程度的影響。

　　一、公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中的運用

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。CAS3第十條中規(guī)定,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)、可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　(一)公允價值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的運用

　　準則規(guī)定,企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計八當期損益。投資性房地產(chǎn)的公允價值應該反映資產(chǎn)負債表日的市場狀況。之所以強調(diào)資產(chǎn)負債表日,原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發(fā)生變化,因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當。

　　(二)公允價值在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)處置中的運用

　　投資性房地產(chǎn)在被處置的過程當中,即投資性房地產(chǎn)被被出售、轉(zhuǎn)讓、報廢等任何一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過資產(chǎn)評估。以公允價值反映該資產(chǎn)的價值,因此,公允價值的變動將對損益造成影響。

　　(三)公允價值在投資性房地產(chǎn)信息披露中的運用

　　企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關的下列信息:投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式;采用成本模式的,投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷以及減值準備計提情況;采用公允價值模式的,公允價值的確定依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由及其對當期損益或所有者權益的影響;當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。

　　二、投資性房地產(chǎn)運用公允價值的影響分析

　　公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中的運用,給企業(yè)財務政策的選擇留下了一定的空間,同時也給廣大投資者及債權人、各級主管部門準確了解企業(yè)真實的資產(chǎn)及財務狀況提供了合法的保障。

　　(一)公允價值對企業(yè)財務的影響

　　1 對企業(yè)資產(chǎn)結構的影響。企業(yè)首先應確認哪些資產(chǎn)是屬于公允價值計量下的投資性房地產(chǎn),即必須符合投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定的采用公允價值模式計量的兩個條件。然而,在會計實務中,一項房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn),其確認取決于其持有的目的。原來分別在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性房地產(chǎn),將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”中核算,這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結構,尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè),由于執(zhí)行新會計準則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算將使企業(yè)的流動資產(chǎn)(存貨)減少,流動比率降低。

　　2 對利潤的影響。公允價值的引入使得會計信息更能反映交易或事項的經(jīng)濟實質(zhì),滿足會計信息真實、有用的要求,但也使部分企業(yè)利用公允價值模式粉飾經(jīng)營、調(diào)控利潤成為可能。即采用公允價值計量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當期凈利潤,影響企業(yè)凈資產(chǎn)價值,增強企業(yè)融資能力,有利于企業(yè)向國際市場發(fā)展。

　　影響投資性房地產(chǎn)公允價值損益對利潤的調(diào)節(jié)的因素有兩個:一是公允價值的確定;二是投資性房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換條件和轉(zhuǎn)換證據(jù)。公允價值的確定有市場作為參考,數(shù)據(jù)的取得相對比較容易。而第二點中的“轉(zhuǎn)換條件”是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變,所謂“轉(zhuǎn)換證據(jù)”是指企業(yè)房地產(chǎn)改變用途應有充分的憑證或文件依據(jù),且這些改變用途的活動實質(zhì)上已經(jīng)開始。前提是要保證這些憑證和文件的真實、可靠,才能保證投資性房地產(chǎn)價值的公允。

　　由于我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段,也不排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能,但總體來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)、穩(wěn)定的增值潛力,在市價持續(xù)上漲的情況下,企業(yè)只要對該房地產(chǎn)進行必要的轉(zhuǎn)換就可達到粉飾經(jīng)營、調(diào)節(jié)利潤的目的,況且完成這種轉(zhuǎn)換并不復雜。這是因為企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時,轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的,計入所有者權益。在會計報表日或企業(yè)再將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時,其公允價值與賬面價值的差額計入當期損益“公允價值變動損益”。這就意味著,當不同類型的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換處理時,房地產(chǎn)公司需要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,這又將影響企業(yè)的損益金額大小。所以在投資性房地產(chǎn)中公允價值的引入具有重要的意義,對資產(chǎn)價值的確認更具真實、可靠性。

　　3 對所有者權益的影響。首次采用新準則公允價值模式當年,各相關地產(chǎn)企業(yè)將會采取追溯調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權益,在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下,將這部分房地產(chǎn)原來按成本計量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量,其影響結果是:這些房地產(chǎn)企業(yè)的上年度的資本公積(其他資本公積J將會得到較大幅度的提升,所有者權益將大為增加。另外,企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,公允價值大于原賬面價值的差額也將計入所有者權益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模,使原來“隱形”的資產(chǎn)得到了“顯形”。

　　(二)公允價值的運用對稅務的影響

　　從納稅的角度來看,目前稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn),對于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進行征稅。公允價值模式的引入會引起稅收征納的一些變化。

　　1 房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者從價計征,后者從租計征。從租計征的,新準則并不影響稅基。對于從價計征的,其計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值,指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價值。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,往賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。新頒布的投資性房地產(chǎn)準則允許在后續(xù)計量時采用公允價值模式。這就面臨著一個問題:計稅依據(jù)應該是房產(chǎn)余值還是公允價值呢,尤其是當采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,新準則規(guī)定應當以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房 地產(chǎn)的賬面價值,那么當公允價值大于該房地產(chǎn)初始計量成本時,企業(yè)應該按照哪一個計稅基礎來計算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應的規(guī)定,這也是新的投資-性房地產(chǎn)準則實施后值得探討的一個問題。所以,完善房產(chǎn)稅制建設勢在必行�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值或租金收入為計稅依據(jù),一方面,沒有考慮房產(chǎn)增值的部分;另一方面,從價計征的稅率為12%,而從租計征的稅率為12%。這樣,同一房產(chǎn)在未確定用途時,用不同計稅方法計算得出的應納稅額可能差別很大,而稅法中對于轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象是否開征房產(chǎn)稅又沒有規(guī)定,這就給有些企業(yè)進行稅務籌劃留下了空間。

　　2 土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準則要求采用公允價值模式進行后續(xù)計量時,要根據(jù)資產(chǎn)負債表日的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值,那么,對于這部分調(diào)增了賬面價值的投資性房地產(chǎn),是否也應繳納土地增值稅呢?

　　如果從現(xiàn)行稅法的角度考慮這一問題,土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅。只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收,每轉(zhuǎn)讓一次征收一次,增值多的多征。增值少的少征,無增值的不征。開征土地增值稅的目的是為了抑制牟取暴利和房地產(chǎn)的投機行為,從而保護從事正常交易的企業(yè)的合法權益,促進交易市場的健康發(fā)展。所以,考慮是否計征的重點就是要判斷投資性房地產(chǎn)是否發(fā)生了產(chǎn)權、土地使用權的轉(zhuǎn)移。因此。雖然按照新準則的要求要在資產(chǎn)負債表日確認土地增值,但并不需要交納土地增值稅�；蛘邚牧硪粋�角度進行分析,征收土地增值稅的最重要目的應該是對房地產(chǎn)的過高增值收益進行合理的調(diào)節(jié)、分配。土地增值了,其帶來的收益應該歸社會所有。在這種方式下。土地發(fā)生增值就應征稅,而不僅僅考慮產(chǎn)權是否發(fā)生轉(zhuǎn)移�，F(xiàn)在企業(yè)在資產(chǎn)負債表日必須確認和明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息,并不需要再另外考慮稅收征收成本的問題。也有學者建議開征定期土地增值稅,每年征收,況且每年征收土地增值稅也因為公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中的應用變得更具有可行性。

　　3 企業(yè)所得稅。新會計準則采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,企業(yè)在資產(chǎn)負債表中按房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值,依據(jù)近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況,這樣的調(diào)整往往會增加企業(yè)的賬面利潤。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅,還須等待財政部做出明確規(guī)定。投資性房地產(chǎn)準則發(fā)布前,會計制度只允許通過按期計提折舊的方式對房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定,采用公允價值模式進行后續(xù)計量時,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。現(xiàn)行稅法規(guī)定,按照稅法規(guī)定的年限和折舊方法對房地產(chǎn)計提的折舊或進行攤銷所產(chǎn)生的費用可以在稅前列支,計算應納稅所得額。采用公允價值模式,一方面,由于未計提折舊減少了當期的費用,而根據(jù)公允價值調(diào)整賬面價值也會影響當期的損益;另一方面,由于當期資產(chǎn)的賬面價值改變,所以還會影響到此后房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換和處置時確認的損益,從而最終影響會計利潤。這都加劇了計量應納稅所得額和會計利潤之間的差異。

　　或者說，如果我國對增值部分征收所得稅,公允價值模式下,由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應交的所得稅的增加,意味著企業(yè)繳納的稅額會相應攀升,這將直接導致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長。在成本模式下,期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易取得,只需將扣除折舊、攤銷和減值準備后的凈值列示于資產(chǎn)負債表上即可。

　　所以,從企業(yè)的角度來看,在投資性房地產(chǎn)出售時繳納所得稅,這種納稅方式對企業(yè)來說是很有利的,即企業(yè)選擇公允價值記賬,對當期增值部分不產(chǎn)生當期納稅義務,可以遞延,而日后減值卻可以減少當期收益,有避稅之利。

　　4 物業(yè)稅。投資性房地產(chǎn)準則引入公允價值模式對企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)進行計量,為相關部門獲得房地產(chǎn)價值提供了信息支持,隨之也將為探討物業(yè)稅的具體稅基提供一條新的思路。一方面,開征物業(yè)稅是市場經(jīng)濟建設的要求,是我國經(jīng)濟發(fā)展的需要;另一方面,正式開征一種新稅種,需要從理論上弄清一些基本的問題,還需要從理論到實踐進行廣泛的研究。綜合考慮各方面的因素,在當前情況下開征物業(yè)稅的時機可能還沒有完全成熟。我們相信,投資性房地產(chǎn)準則將會有助于物業(yè)稅征收條件的成熟,為我國設計更為科學、合理的物業(yè)稅提供有力支持。可以預見,在推動使用公允價值計量的過程中,必須加強準則的宣傳與指引,并以一定的政策力度保證其實施。

　　盡管公允價值計量模式在國際上早就開始運用了,在國內(nèi)公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用尚屬首次,缺乏相關理論和技術規(guī)范。同時,由于投資性房地產(chǎn)準則中公允價值在計量屬性上具有不確定性和變動性等特征,在實際應用中可能帶來一些新的問題和困難。但是,隨著公允價值在我國運用環(huán)境的改善,公允價值的合理運用必定會進一步提高并改善我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計信息系統(tǒng)的質(zhì)量,使之向外部投資者提供更為真實的企業(yè)價值信息。

　　主要參考文獻

　　[1]任世馳,陳炳輝公允價值會計研究——財經(jīng)理論與買踐[J]財經(jīng)視角,2005(1)

　　[2]耿建新新準則下公允價值計量模式的具體運用[J]財務與會計(綜合版),2006(4)

　　[3]楊國寧公允價值計量模式的引入《解讀新會計準則》[J]財經(jīng)視角,2006(4)

　　[4]張寅曉,李智芳采用公允價值計量模式及其引發(fā)的擔憂[J]人文社會科學版,2007(2)

　　[5]中華人民共和國財政部企業(yè)會計準則[M]北京經(jīng)濟科學出版社,2006