租賃自己房屋打房產(chǎn)稅主意

來源: 中國稅務(wù)報編輯： 2008/01/29 16:04:26　　字體：大小

　　近日，吉林省通榆縣個體工商戶劉某利用虛假合同，企圖偷逃房產(chǎn)稅，結(jié)果弄巧成拙，不但依法補繳了兩個年度的房產(chǎn)稅及滯納金2.89萬元，同時還被處以罰款1.5萬元。

　　今年6月11日，通榆縣地稅局稽查局接到稅源管理部門移交過來的納稅評估轉(zhuǎn)辦單，稱某超市的房產(chǎn)稅申報繳納存在異常情況。具體情況是，該超市自2006年末改擴建以來，雖然房產(chǎn)原值有所增加，但房產(chǎn)稅卻反而降了下來。

　　6月12日，稽查局派員對該超市進行了納稅檢查。在檢查中稽查人員發(fā)現(xiàn)，該超市老板名叫劉某，從超市成立到2006年底，其房產(chǎn)稅一直按房屋原值278571元申報繳納，即每季度585元。然而，從2006年末開始，房產(chǎn)稅的繳納方式卻由自有改為了按租金繳納，每季度只有165元。同時，細心的稽查人員還從超市歷年來的征管檔案中發(fā)現(xiàn)，該超市的房主原來為劉某，可從2006年末開始，房屋的產(chǎn)權(quán)所有人卻變成了李某。

　　通過審驗房屋租賃合同，稽查人員發(fā)現(xiàn)，該超市年租金僅為5500元。經(jīng)過測算，與該超市同處于相同地段、同類規(guī)模的房產(chǎn)，年租金至少也在6萬元~8萬元，房租價格與市場價格竟相差了幾十倍，不合常理。于是，稽查人員便找來業(yè)主劉某一問究竟。

　　劉某不以為然地解釋說：“現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，我和李某簽訂的房屋租賃協(xié)議是自愿達成的，別說是支付租金5500元，就是一分錢不給，那也是我們愿意的事，與稅務(wù)局無關(guān)。這租金多少，難道也要由你們來定？”

　　稽查員小張告訴劉某：“雖說簽合同不用到稅務(wù)局，但稅務(wù)機關(guān)在征收租賃環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅時，卻要按租金收入進行計算。同時，按照稅法規(guī)定，對計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照同一地段、同類規(guī)模的租金水平進行重新核定。按照目前市場租賃價格計算，同等標準的年租金至少應(yīng)該在6萬元左右，據(jù)此計算，每季度應(yīng)負擔房產(chǎn)稅1800元，全年合計7200元，而不是全年已繳的660元。按照稅法規(guī)定，必須將剩余的稅款足額補繳入庫?！?/p>

　　劉某發(fā)覺形勢不妙，態(tài)度立刻來了個360度的大轉(zhuǎn)彎。他一邊遞煙，一邊慌亂地從抽屜里翻出來一本結(jié)婚證書遞到稽查人員手中，稽查員小張翻開一瞧，證書上的女方正是出租人李某。

　　原來，劉某從2002年開始經(jīng)營這家超市，隨著規(guī)模的不斷擴大，2006年，劉某決定將原來的平房改建成一棟框架結(jié)構(gòu)的門市樓，當年年底便投入了使用?？勺屓祟^疼的事情發(fā)生了，因為按照稅法規(guī)定，超市改建后，房產(chǎn)原值增加了許多，如果仍按房屋實際價值計算，每年至少要多繳上千元，這可不是一筆小數(shù)目。

　　于是，夫妻兩人便在房產(chǎn)稅上打起了主意。后來，他們聽說，如果房產(chǎn)是租來的，那么就可以不按照原值繳納而按租金收入計稅?？扇绻醋赓U房屋繳納，稅率至少是自有的10倍，那稅額豈不是更高了？劉某靈機一動：如果把租金收入降下來，這樣不就可以少繳房產(chǎn)稅了嗎？

　　如此，劉某便與妻子李某簽訂了一紙?zhí)摷俚姆课葑赓U合同，制造出租用房產(chǎn)的假象，同時降低租金收入，進而達到少繳房產(chǎn)稅的目的。

　　可劉某萬萬沒有想到，稅務(wù)機關(guān)竟然還會有“計稅依據(jù)明顯偏低可以作合理調(diào)整”這一招。他心想，到時候如果真的把自有的房產(chǎn)按租金重新核定，那可就虧大了。于是，他在慌亂中道出了實情。

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