近日，上海市天山路聯(lián)業(yè)大樓四套住宅房產(chǎn)的買受人喜笑顏開地收到了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心剛剛辦理的房地產(chǎn)證書，這意味著由焦作市產(chǎn)權(quán)交易中心與上海市青蓮閣拍賣有限公司聯(lián)合組織的此次拍賣活動(dòng)歷時(shí)兩個(gè)多月后取得圓滿成功。拍賣成交總價(jià)339萬(wàn)元，超過拍賣評(píng)估價(jià)109.66萬(wàn)元，增值率達(dá)47.7%.其成功的策劃運(yùn)作，在市產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的競(jìng)價(jià)拍賣史上留下了可圈可點(diǎn)的一筆。

　　快速切入，選擇本土合作伙伴

　　我中心自成立后走出家門舉辦競(jìng)價(jià)拍賣活動(dòng)的機(jī)會(huì)不多，因此當(dāng)2009年6月3日市國(guó)資辦將上海市長(zhǎng)寧區(qū)天山路聯(lián)業(yè)大樓四套住宅房產(chǎn)的處置批件下發(fā)過來(lái)后，我們立刻高度重視，首先，按照國(guó)資辦領(lǐng)導(dǎo)的指示，在當(dāng)?shù)剡x擇合作伙伴，最終上海市青蓮閣拍賣有限公司（以下稱上海青蓮閣）以其一流的執(zhí)業(yè)背景、高效嫻熟的運(yùn)作能力、詳實(shí)的拍賣策劃方案、較低的傭金分成而勝出。事實(shí)證明，三個(gè)月來(lái)的拍賣合作，確實(shí)令我們獲益匪淺。

　　調(diào)查研究，重估四套房產(chǎn)價(jià)值

　　好的開始是成功的一半。上海青蓮閣房產(chǎn)拍賣部楊經(jīng)理和他的團(tuán)隊(duì)，接受委托后，發(fā)揮其對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)熟悉、對(duì)當(dāng)?shù)卣�策了解透徹、有房地產(chǎn)評(píng)估能力的優(yōu)勢(shì)，立刻著手對(duì)四套房產(chǎn)的土地狀況、建筑物狀況、區(qū)位狀況、權(quán)利狀況、環(huán)境狀況、物業(yè)狀況等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查了解，并重新作出了《房地產(chǎn)估價(jià)意見書》，標(biāo)的估價(jià)從原每平方米8900多元提高到每平方米10400元。

　　專業(yè)定位，進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析

　　經(jīng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析，該標(biāo)的的優(yōu)勢(shì)是：一是位于中心城區(qū)，緊鄰內(nèi)環(huán)線，交通便捷；二是位于虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東北角，周邊商務(wù)辦公氛圍極為成熟；三是天山路舊廠房及多層住宅拆遷改造完成，形成了天山路和婁山關(guān)路新興商業(yè)中心；四是一梯10戶的樓面布局，其中1407、1408、1409、1410室四套住宅相連且處于相對(duì)獨(dú)立分區(qū)，四套住宅既可整體轉(zhuǎn)讓，也可分別轉(zhuǎn)讓，整體轉(zhuǎn)讓可作適當(dāng)封閉，提高使用面積和使用的私密性。該標(biāo)的的劣勢(shì)是：一是毗鄰中山西路高架路，同時(shí)鄰近延安西路高架路，作為上海市交通流量極為繁忙的內(nèi)環(huán)線和東西向主干道，噪聲污染、煙塵及機(jī)動(dòng)車尾氣污染對(duì)居住用房的使用價(jià)值產(chǎn)生極為不利的影響；二是戶型、朝向設(shè)計(jì)不合理，得房率較低；三是物業(yè)管理水平較差。聯(lián)業(yè)大樓整體為售后公房，物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較低，低質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)不利房地產(chǎn)的保值和增值；四是樓層數(shù)“14”的諧音讓買家忌諱；五是單位擁有居住用途房地產(chǎn)，相關(guān)稅費(fèi)較個(gè)人轉(zhuǎn)讓要高得多等等。

　　宣傳招商，向目標(biāo)客戶推介標(biāo)的

　　針對(duì)標(biāo)的情況，我中心經(jīng)與青蓮閣研究分析，確定按以下幾種招商方式進(jìn)行競(jìng)買人征集：（1）印發(fā)資料。資料內(nèi)容包括標(biāo)的簡(jiǎn)介、參考價(jià)格、注意事項(xiàng)。資料分送對(duì)象主要是標(biāo)的所在地的企業(yè)單位、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等。（2）現(xiàn)場(chǎng)推廣。我中心和青蓮閣的工作人員對(duì)聯(lián)業(yè)大樓19戶業(yè)主逐戶進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)《拍賣標(biāo)的招商信息》，以吸引本區(qū)內(nèi)居民競(jìng)買。（3）電話推介。針對(duì)不同的需求者，采用電話、傳真、電子郵件等方式向目標(biāo)客戶推薦標(biāo)的，特別要保持與客戶的溝通，了解客戶的需求點(diǎn)，如價(jià)格、數(shù)量、付款等。（4）群發(fā)短信。落實(shí)專人用手機(jī)向房產(chǎn)類客戶群發(fā)短信，之后，再用電話跟蹤。（5）分類廣告。根據(jù)反饋的信息，在東方早報(bào)、申江導(dǎo)報(bào)、新聞午報(bào)的廣告專版刊登分類廣告。（6）網(wǎng)絡(luò)推廣。充分利用互聯(lián)網(wǎng)信息傳播快、查詢?nèi)藛T多的優(yōu)勢(shì)，發(fā)布拍賣信息，突出住宅、小型戶、多層等關(guān)鍵詞，便于在區(qū)域內(nèi)的有意向的競(jìng)買人與本公司“對(duì)接”，認(rèn)同拍賣，參與競(jìng)買。拍賣前，青蓮閣網(wǎng)站關(guān)于拍賣標(biāo)的的點(diǎn)擊量達(dá)627次。

　　精心組織，拍賣會(huì)取得圓滿成功

　　自在《新聞晚報(bào)》2009年6月24日周三A6版刊登了《拍賣公告》、2009年6月26日周五第3版再次刊登《拍賣公告》后，市場(chǎng)反響熱烈，現(xiàn)場(chǎng)看房咨詢的人絡(luò)繹不絕。我們共安排了2009年6月30日、7月3日、7月7日共計(jì)3天拍賣預(yù)展，看房人數(shù)高達(dá)近100人。

　　在拍賣會(huì)前，天山路1855號(hào)聯(lián)業(yè)大樓四套公寓交付拍賣保證金的意向競(jìng)買人有36位。拍賣會(huì)前近一個(gè)小時(shí)，拍賣人以圖文并茂的幻燈片的形式向到場(chǎng)的眾多競(jìng)買人展示拍賣標(biāo)的室內(nèi)、室外、周邊地鐵、成熟的商業(yè)配套等諸多景觀照片，以吸引競(jìng)買人的關(guān)注。通過拍賣人的全力以赴的招商工作和向競(jìng)買客戶推介引導(dǎo)工作，競(jìng)買人在拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)出較為強(qiáng)烈的競(jìng)買意向，拍賣會(huì)第4號(hào)拍品天山路1855號(hào)1410室的競(jìng)價(jià)猶為激烈，起拍單價(jià)為12000元/平方米，拍賣成交單價(jià)為13500元/平方米，拍賣成交單價(jià)超過起拍單價(jià)1500元/平方米，拍賣成交總價(jià)超過拍賣底價(jià)163，740元，增值率達(dá)12.50%.

　　積極協(xié)助，四套房產(chǎn)順利交接過戶

　　一是協(xié)助辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中土地增值稅評(píng)估工作。由于房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的原通過抵債形式取得，抵債金額背離當(dāng)時(shí)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，原業(yè)主焦作市公路管理局也不能提供不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，因此必須通過土地增值稅課稅目的房地產(chǎn)估價(jià)，向稅務(wù)部門提供房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（建設(shè)部一級(jí)評(píng)估資質(zhì)）出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。二是協(xié)助辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中轉(zhuǎn)讓方稅費(fèi)測(cè)算和納稅申報(bào)工作。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳稅費(fèi)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人關(guān)心的核心問題，轉(zhuǎn)讓方稅費(fèi)測(cè)算是否準(zhǔn)確直接影響到是否委托拍賣、確定拍賣底價(jià)等諸多決策。我們?cè)谵D(zhuǎn)讓人納稅申報(bào)前，對(duì)轉(zhuǎn)讓方稅費(fèi)作了全面的測(cè)算，與稅務(wù)部門最終核定的轉(zhuǎn)讓方稅費(fèi)額一致。三是協(xié)助辦理房地產(chǎn)交易過戶工作。自2009年7月1日起，房地產(chǎn)交易過戶執(zhí)行新的《上海市房地產(chǎn)登記條例》。新舊房地產(chǎn)登記政策處于交替之際，本次拍賣成交房地產(chǎn)執(zhí)行全新的房地產(chǎn)登記政策，例如增加簽署買賣雙方《房地產(chǎn)買賣合同》、國(guó)資委授權(quán)拍賣處置批文等相關(guān)審核流程。四是協(xié)助完成房地產(chǎn)交付工作。我們積極主動(dòng)與拍賣標(biāo)的處置人焦作市國(guó)資辦、焦作市公路管理局、買受人、房屋承租人（包括實(shí)際承租人、使用人、代管人）溝通，通過努力清除了房屋承租人向買受人交付房屋的障礙，至9月17日順利完成向買受人交付房屋事項(xiàng)。

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