北京樓市回暖 反彈還是反轉(zhuǎn)？

　　在經(jīng)歷了近四個月大力“救市”后，北京樓市在牛年初春顯露出了些許暖意。臘月二十九，北京市以“促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”為由送出了一個新春大禮包。15條救市新政以超預期的力度，給樓市松綁,特別是“取消限制外資購買及放松二套房貸”的政策，更是在全國開了先河。

　　在政策效應的帶動下，北京樓市銷售從08年11月份開始持續(xù)回暖。那么，這種回暖是反彈還是反轉(zhuǎn)？北京樓市是否在走出低谷？對此，樂觀人士認為，“最壞的時刻已經(jīng)過去”，今年下半年北京樓市將恢復增長。但悲觀人士則認為，2009年，房地產(chǎn)整體下行依然是大趨勢，“去泡沫化”和理性回歸的進程遠未完成，北京樓市真正的“否極泰來”尚遠。

　　有效需求仍在觀望

　　2008歲末以來，從中央到北京相繼出臺的一系列促進樓市健康發(fā)展的“暖市”政策，觸動了置業(yè)人群的心理防線。家住在北京豐臺區(qū)的何女士擱置了大半年的購房計劃也因此重新排上了日程。

　　“現(xiàn)在二套房限制已松綁，加上央行頻繁降息，購房的負擔已經(jīng)大大減輕。聽說不少投資客準備低價賣房套現(xiàn)，如果價格合適，應該是買房的一個好機會。”何女士表示。但從元旦開始加入看房隊伍至今，何女士一直沒有“下單”。原因是“價錢并沒有像想象中那樣有明顯的降幅，還是偏高，超過了預期。”

　　據(jù)了解，像何女士那樣經(jīng)過多輪看房卻遲遲不肯出手的購房者目前占了絕大多數(shù)。顯然，政府的“政策組合拳”并沒有徹底改變購房人持幣待購的觀望心理。

　　對于普通消費者而言，比較具有針對性的政策不外乎減免各種稅費、降低銀行利率等，而優(yōu)惠掉的這些部分與高房價相比，仍舊只是很小的一部分。價格調(diào)整到位，才是刺激需求釋放的關鍵。

　　新年伊始，北京樓市的整體銷售狀況并不十分理想。據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京共成交期房住宅5957套，成交面積57.15萬平方米，除去經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房供應，京城實際成交的商品住房為4719套，成交面積為46.69萬平方米。成交現(xiàn)房商品住宅1243套，成交面積15.46萬平方米。

　　環(huán)比08年12月，期房住宅成交套數(shù)和成交面積分別下降51.2%和51.5%，實際成交的期房商品住房則下降15.6%和25.6%。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析，1月份，京城樓市成交出現(xiàn)明顯下滑，有節(jié)假日因素的影響，但大勢不妙更不容忽視，就近期而言，北京樓市尚難有實質(zhì)性的明顯回暖，購房人的信心及對樓市的預期都需要較長時間恢復，有效需求仍將以觀望為主。而在樓市大環(huán)境尚未明顯改善的情況下，開發(fā)商的推盤熱情和力度并不高，這也在很大程度上影響了市場成交。

　　價格分化日趨明顯

　　春節(jié)前后，北京各大樓盤又開始了新一輪打折促銷活動，除原有的折扣外，買房抽獎、買房送車、買房送家電等廣告不一而足。

　　分析人士指出，由于“庫存”房源亟待消化，而2008年土地放量和中小戶型政策又將造成09年房產(chǎn)供應增長，北京樓市在短期內(nèi)已形成了供大于求的局面，自08年9月以來，房價呈現(xiàn)整體下行態(tài)勢。不過，高端物業(yè)和城區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價格卻仍在上漲，價格分化日趨明顯。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份，京城實際開盤的項目數(shù)量為10個，新增供應套數(shù)為2832套，新增供應面積為26萬平方米，開盤項目的均價為13560元/平方米，環(huán)比下降1.1%。而2月份開發(fā)商計劃推盤入市的15個項目，整體擬售均價與去年同期相比，降幅已達10.7%。

　　但另一方面，北京高端樓盤的價格卻逆市上漲。據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的統(tǒng)計，北京2008年高端樓盤前10名成交均價持續(xù)上漲，總額前10名平均漲幅在26%左右。

　　排行榜前10名中，除了北京尊府、西苑好山居、紫御府三個新盤外，其他7個老項目都出現(xiàn)不同幅度的增長。北京星河灣從2007年的年度均價2.8萬元，上漲到現(xiàn)在的3.1萬元，漲幅達11%，這一樓盤已連續(xù)四年上漲。龍湖·滟瀾山則從2007年的2.6萬元/平米，上漲到目前的3.2萬元/平米。

　　雖然高端樓盤均價出現(xiàn)了不同幅度的上漲，但銷售額與上年相比都有所下降。統(tǒng)計顯示，2008年住宅銷售前十名樓盤的銷售總額為166億元，而2007年前十名樓盤的銷售總額則高達248億元，降幅達到33%。2008年銷售總金額在10億以上的高端樓盤僅有5個。

　　“高端樓盤雖然具有較強的抗跌性，但銷售總額的下降，也說明這一房產(chǎn)類型同樣也受到整體大勢的影響。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，“其中的差別是高端樓盤的價格保持穩(wěn)定并有所上漲，而低端樓盤交易價格及數(shù)量都在下降。”

　　21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇指出，高端物業(yè)成交量下滑，除了受市場整體低迷的影響外，品質(zhì)稀缺、供應量日益減少也是重要原因。他預計，隨著保障性住房供應的增加以及住宅郊區(qū)化趨勢的增強，普通住宅將受到?jīng)_擊，價格仍將繼續(xù)調(diào)整下行，而城區(qū)內(nèi)的高端物業(yè)則將保持穩(wěn)定。

　　調(diào)整見底懸疑待解

　　經(jīng)過一年多時間的調(diào)整，北京樓市依然處于“僵持”階段，市場低迷何時見底，依然是一個問號。專家指出，樓市起伏與國民經(jīng)濟波動緊密相關，實體經(jīng)濟企穩(wěn)反轉(zhuǎn)，是房地產(chǎn)市場真正走出低谷的基石。

　　北京市社科院最新發(fā)布的北京經(jīng)濟發(fā)展報告顯示，2009年下半年，如果國際金融危機不繼續(xù)惡化，中國一系列保增長、擴內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策切實有效，那么宏觀經(jīng)濟形勢將逐步好轉(zhuǎn)，屆時北京的商品房銷售價格將會重拾升勢，開始新一輪的上漲行情。為此，市社科院認為，這對有真實住房需求的購房者而言，將是一個比較好的入市機會。就近期而言，北京商品房銷售均價仍將維持下跌態(tài)勢。

　　不過SOHO中國董事長潘石屹則向“今年下半年樓市回暖論”潑了一盆冷水。他認為，受存量房和保障房雙重壓力，半年后北京樓市也難見底。

　　潘石屹指出，北京住宅市場上存量房在1925萬平方米至2250萬平方米之間，即使按前者存量來計算，北京2008年末住宅存量比2007年也上升了61%。這是今年房地產(chǎn)市場壓力大的第一個原因。

　　另外，2009年北京市政府供應保障性住房用地，折合建筑面積850萬平方米，而2008年住宅成交面積僅為809.5萬平方米，還不及2009年政府保障房用地的供應量，也對今年北京房地產(chǎn)市場形成壓力。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2月4日，北京可售期房套數(shù)達18.09萬套，可售房屋面積2291.07萬平方米，其中住宅套數(shù)10.55萬套，面積1313.85萬平方米；未簽約現(xiàn)房套數(shù)為17.81萬套，面積1907.6萬平方米，其中住宅套數(shù)3.92萬套，面積563.13萬平方米。按照2008年的成交量，這一庫存量的消化周期將超過兩年。