都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)作為城市經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，近年來(lái)，在一些沿海大城市比如上海、深圳等地區(qū)發(fā)展迅猛，與出口或區(qū)域貿(mào)易工業(yè)等外向擴(kuò)張性經(jīng)濟(jì)不同，都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)依托其所在地區(qū)充裕的資金、人力、信息等資源，有效地滿足了城市經(jīng)濟(jì)中的內(nèi)生需求，成為城市經(jīng)濟(jì)內(nèi)部循環(huán)發(fā)展的動(dòng)力源之一。而依托都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)的都市工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)也相應(yīng)地成為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成部分。

　　一個(gè)產(chǎn)品或者業(yè)態(tài)的出現(xiàn)與發(fā)展總是與其市場(chǎng)需求息息相關(guān)的，都市工業(yè)園的主要需求對(duì)象是一些信息、創(chuàng)意、教育咨詢、輕工業(yè)制造、商務(wù)服務(wù)等中小型企業(yè)，它們的產(chǎn)品主要是為了滿足所在城市的內(nèi)部需求，對(duì)地區(qū)之外的產(chǎn)品、服務(wù)輸出比較少，因此，城市的發(fā)展情況對(duì)這部分企業(yè)影響很大，而這部分企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到都市工業(yè)園物業(yè)的需求情況。

　　數(shù)據(jù)資料顯示，近幾年來(lái)，天津每年的市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速都保持在20%以上，從而產(chǎn)生對(duì)都市工業(yè)園物業(yè)的強(qiáng)勁需求。天津中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部認(rèn)為，目前，相對(duì)于上海、北京等城市每年150萬(wàn)平方米至200萬(wàn)平方米都市工業(yè)園物業(yè)面積的增加量來(lái)說(shuō)，天津都市工業(yè)園區(qū)物業(yè)20萬(wàn)平方米左右的平均年增加量還是滿足不了市場(chǎng)需求，雖然未來(lái)的規(guī)劃建設(shè)量有所增加，但仍然存在較大的供給缺口。

　　工業(yè)地產(chǎn)存在兩種方式

　　據(jù)中原地產(chǎn)投資分析部提供的數(shù)據(jù)顯示，天津的都市工業(yè)園主要以兩種方式存在：一種是企業(yè)改造舊式廠房，大都以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的名稱(chēng)出現(xiàn)，企業(yè)通過(guò)對(duì)租用別的企業(yè)的舊式廠房或者自有廠房進(jìn)行改造，在不破壞原有廠房主體及整體風(fēng)格的情況下，添加現(xiàn)代、靈活的文化元素，對(duì)舊廠房的空間布局進(jìn)行創(chuàng)新，以滿足客戶的個(gè)性化需求，通過(guò)出租其物業(yè)收取租金盈利。另一種方式就是企業(yè)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)工業(yè)土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以智能化的樓宇、明快俊朗的外立面視覺(jué)效果、現(xiàn)代化的園林設(shè)計(jì)、綜合的物業(yè)服務(wù)等組合，打造舒適、優(yōu)越的生產(chǎn)、辦公環(huán)境，通過(guò)對(duì)外出租或者直接銷(xiāo)售物業(yè)盈利。目前，天津市的都市工業(yè)園區(qū)大多分布在城區(qū)的中環(huán)以外、外環(huán)以里的區(qū)域，周邊通過(guò)改造，生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施比較完善，租金或售價(jià)根據(jù)區(qū)域不同從每天每平方米0.7元至4元不等，售價(jià)從每平方米4000元至6000元不等，相對(duì)同等區(qū)域的高端寫(xiě)字樓的高租金高售價(jià)來(lái)說(shuō)具有很大的優(yōu)勢(shì)。因此，都市工業(yè)園區(qū)深受那些對(duì)物業(yè)租金售價(jià)比較敏感的中小型企業(yè)的歡迎，比如創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類(lèi)、藝術(shù)設(shè)計(jì)類(lèi)、IT研發(fā)類(lèi)、教育咨詢類(lèi)、軟件外包類(lèi)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)類(lèi)等企業(yè)就很喜歡這種可以展現(xiàn)個(gè)性、滿足其基本要求且價(jià)格合適的物業(yè)。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的都市工業(yè)園區(qū)調(diào)研顯示，目前天津市的都市工業(yè)園區(qū)企業(yè)入住率基本保持在80%以上，租金及售價(jià)均有進(jìn)一步上漲的要求，整體市場(chǎng)狀況比較好。

　　在天津，政府大力發(fā)展現(xiàn)代都市工業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的長(zhǎng)期規(guī)劃給都市工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)描繪了一片廣闊的發(fā)展空間，集約化用地原則、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等各方面的要求將徹底改變工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式以及物業(yè)類(lèi)型，低密度單層生產(chǎn)廠房的形式已不能適應(yīng)新時(shí)期都市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。未來(lái)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的都市園區(qū)開(kāi)發(fā)將成為市場(chǎng)的主流，都市工業(yè)園區(qū)的建筑產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)模式、管理模式將進(jìn)一步的完善，未來(lái)的天津都市工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)前景廣闊。