187輪競(jìng)價(jià)、59.7億元、195%溢價(jià)率、樓面地價(jià)17153元/平方米……2010年開(kāi)端，國(guó)企中海地產(chǎn)即為北京樓市獻(xiàn)上了一份“大禮”。

　　表象上看，這只不過(guò)是一場(chǎng)普通的土地競(jìng)標(biāo)，然而，注意這塊北京總價(jià)新地王的誕生地——花鄉(xiāng)——這個(gè)曾被北京人視為郊區(qū)的區(qū)域，不禁讓業(yè)界咋舌：“樓市城郊同價(jià)之勢(shì)愈演愈烈”。而在同時(shí)，拿下前任北京“總價(jià)地王”的順義大龍地產(chǎn)，對(duì)著其相比之下更遠(yuǎn)了太多的“高端地塊”，卻面臨著繳不上土地出讓金的尷尬。

　　而驚奇也在不斷蔓延，1月14日，房山區(qū)拍出新單價(jià)地王——良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅（通尚苑二期）項(xiàng)目，其樓面價(jià)已攀升至9302元/平方米。

　　北京樓價(jià)攀升的迅猛之勢(shì)，幾乎可以說(shuō)越遠(yuǎn)越甚。

　　市區(qū)概念擴(kuò)大化

　　土地出讓金首付提至5成等樓市調(diào)控政策，對(duì)北京的影響幾乎為“零”，由于城區(qū)土地供應(yīng)量越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的爭(zhēng)奪愈加激烈。

　　公開(kāi)信息顯示，1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元拿下的豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地，位于西南四環(huán)外的花鄉(xiāng)六圈村，屬于豐臺(tái)和大興的交界處，緊鄰總部基地，規(guī)劃建筑面積348037.9平方米。按最終價(jià)格計(jì)算，該居住項(xiàng)目用地樓面地價(jià)達(dá)17153元/平方米。與此同時(shí)，另外一塊豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項(xiàng)目用地同樣被中海以7.2億元拿下，樓面價(jià)達(dá)15229元/平方米。

　　專(zhuān)業(yè)人士分析，豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地中實(shí)質(zhì)有5萬(wàn)平方米限價(jià)房，考慮到這個(gè)因素，其商品房的樓面地價(jià)其實(shí)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米左右，又演繹了超過(guò)目前當(dāng)?shù)囟�手房均價(jià)的“好戲”。

　　記者走訪了解到，目前該區(qū)域幾乎沒(méi)有在售新盤(pán)，離地王5公里左右的成熟社區(qū)萬(wàn)年花城，預(yù)計(jì)今年上半年會(huì)有新的放量，目前對(duì)外報(bào)價(jià)為均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米。二手房方面，目前區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售均價(jià)約為1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米左右，其中也有超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的二手房，如怡海花園等。

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前花鄉(xiāng)區(qū)域的二手房均價(jià)為1.75萬(wàn)元/平方米，比2009年初上漲了62.6%，漲幅超過(guò)全市二手房均價(jià)58%的漲幅。雖然有地鐵9號(hào)線的利好，但目前該區(qū)域別墅項(xiàng)目二手房均價(jià)也僅在2.4萬(wàn)元/平方米左右。

　　北京中原地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人表示，如果中海地產(chǎn)不改規(guī)劃的話，該地塊建成后，售價(jià)將超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于目前周邊甚至是南三環(huán)內(nèi)商品房的均價(jià)。

　　在這兩塊地拍出之前，花鄉(xiāng)被視為郊區(qū)地帶，雖靠近世界公園，但區(qū)域內(nèi)配套極為欠缺，與海淀、通州等區(qū)域相比，長(zhǎng)期以來(lái)是樓市價(jià)值洼地。而“地王”的信號(hào)一旦傳導(dǎo)到買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，樓市繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)依然很明顯。

　　僅以花鄉(xiāng)區(qū)域?yàn)槔�，北京中原三�?jí)市場(chǎng)部預(yù)計(jì)，地鐵9號(hào)線開(kāi)通、北京加快南城投資、地王刺激，三大利好使得該區(qū)域二手房市場(chǎng)可能在1月下半月率先回暖，二手房?jī)r(jià)很可能率先突破2萬(wàn)元/平方米，成為南四環(huán)領(lǐng)漲區(qū)域。

　　“實(shí)質(zhì)上，北京五環(huán)內(nèi)所剩的土地已經(jīng)非常少，現(xiàn)在北京南城地價(jià)不斷上漲并受到眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注，是由北京土地稀缺性決定的。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰說(shuō)，現(xiàn)在北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)也已達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，2010年，在北京五環(huán)內(nèi)絕對(duì)不會(huì)再有2萬(wàn)元/平方米以下的房子。

　　記者綜合亞豪機(jī)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2月份北京四環(huán)內(nèi)新盤(pán)報(bào)價(jià)基本超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。陳云峰甚至大膽預(yù)測(cè)，今明兩年，北京四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的可能性是很大的，“現(xiàn)在來(lái)看，北京五環(huán)內(nèi)都可以稱(chēng)為市區(qū)，北京房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大”。

　　北京拿地?zé)o風(fēng)險(xiǎn)？

　　記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士分析北京地王不斷被刷新的原因時(shí)，均一致認(rèn)為，北京核心區(qū)域商品房用地的稀缺性，直接導(dǎo)致房企拿地不手軟。相比之下，花鄉(xiāng)地塊與距城區(qū)更遠(yuǎn)的諸多大興地塊相比，還是挺值的。

　　一家知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，北京土地供應(yīng)量就那么多，加上今年保障性住房用地?cái)D占商品房用地，“房企不搶就沒(méi)法生存”，為獲得優(yōu)質(zhì)地段的土地資源，有時(shí)不得不付出超高的價(jià)格。

　　一邊是漸趨漸緊的調(diào)控政策，一邊是地王頻出不斷炒熱的樓價(jià)，現(xiàn)實(shí)總與愿景相悖，而現(xiàn)行政策下，留給地王的空間到底有多少？這些拿地的房企又將面臨怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？有人士擔(dān)憂(yōu)，包括中海在內(nèi)的部分央企對(duì)后市的預(yù)期偏樂(lè)觀，對(duì)市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足。

　　“房企在北京拿地?zé)o風(fēng)險(xiǎn)。”陳云峰在接受記者采訪時(shí)做出大膽判斷。支撐其觀點(diǎn)的論據(jù)是，北京城市的發(fā)展遠(yuǎn)比人們想象中快得多，歷屆地王往往持續(xù)不久便被刷新，未來(lái)的中國(guó)和北京的高速發(fā)展給房?jī)r(jià)提供了很大的上漲空間。此外，就調(diào)控政策而言，短期內(nèi)，政策只是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，并沒(méi)體現(xiàn)多大的力度，對(duì)北京的影響不會(huì)太大。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任兼秘書(shū)長(zhǎng)朱凌波持有不同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，現(xiàn)下高價(jià)拿地的房企將面臨內(nèi)外兩方面的風(fēng)險(xiǎn)：外部，政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，由此帶來(lái)的市場(chǎng)反應(yīng)以及消費(fèi)者觀望情緒，可能帶來(lái)短期風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部，企業(yè)能否開(kāi)發(fā)出產(chǎn)品最大的附加值，也要承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“任何產(chǎn)品都是有風(fēng)險(xiǎn)存在的，中海地產(chǎn)可能更關(guān)注的是對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)線的看好。”朱凌波認(rèn)為。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫亦認(rèn)為，保守估計(jì)，中海拿下的花鄉(xiāng)地王項(xiàng)目面市后均價(jià)至少在3萬(wàn)元以上，按照這個(gè)價(jià)格或許只能選擇開(kāi)發(fā)類(lèi)別墅產(chǎn)品，空間雖然還是有，但風(fēng)險(xiǎn)也同樣存在。

　　公認(rèn)的事實(shí)是，地王已經(jīng)成為判斷區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，它的出爐往往會(huì)對(duì)周邊區(qū)域市場(chǎng)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生引導(dǎo)和助推作用。有了地王這個(gè)參照標(biāo)桿，周邊項(xiàng)目必然提高了市場(chǎng)預(yù)期，跟風(fēng)上漲。然而，過(guò)高的房?jī)r(jià)預(yù)期一旦遇到市場(chǎng)變化，必然面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。