一個(gè)樓盤的市值相當(dāng)于海南一年的GDP，五棟別墅的價(jià)值抵得上三亞一年的財(cái)政收入。

　　能與海南一年GDP相當(dāng)?shù)臉潜P名叫清水灣，雅居樂(lè)內(nèi)部員工稱若全部開(kāi)發(fā)完畢，其市值可達(dá)2000億元人民幣，而2009年海南全省的GDP不過(guò)1646.6億；三亞市2009年財(cái)政收入為26億元。

　　在海南，類似與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)富故事幾乎灑滿全省600公里的海岸線。在三亞，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率已經(jīng)高到讓開(kāi)發(fā)商不好意思的程度，海航置業(yè)一位高層說(shuō)，“在三亞，談房?jī)r(jià)成本純屬扯淡”。

　　坊間傳聞，建設(shè)鳳凰島5棟大樓的浙江國(guó)都控股有限公司董事長(zhǎng)柴慧京自稱，1月份兩棟樓賣完的50億元現(xiàn)金，就把他在整個(gè)鳳凰島的投資收回了，剩下的三棟為純賺。要知道，作為海南當(dāng)?shù)刈畲蟮钠髽I(yè)，海航置業(yè)的母公司海南航空2009年上半年的凈利潤(rùn)只有1.81億元。

　　這就是靠地產(chǎn)獨(dú)木支撐下的海南。海南省自2003年衛(wèi)留成上任時(shí)就把“工業(yè)興省”作為政府工作指導(dǎo)思想，但幾年過(guò)去后，海南官方稱，海南三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在明顯癥結(jié)：支柱經(jīng)濟(jì)旅游服務(wù)業(yè)占比不高，高效農(nóng)業(yè)與新型工業(yè)仍處于初級(jí)階段。

　　工業(yè)興省的夢(mèng)想

　　海南省政府研究室主任王一新說(shuō)，“一省兩地”是新興工業(yè)省、熱帶高效農(nóng)業(yè)基地、熱帶海島休閑度假旅游勝地的簡(jiǎn)稱，是1996年海南省委、省政府確定的海南產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

　　按照海南省委書記衛(wèi)留成的說(shuō)法，建省20年以來(lái)，海南歷屆省委對(duì)海南的發(fā)展道路進(jìn)行了苦苦探索，但只有“國(guó)際旅游島”這個(gè)概念，以“保護(hù)好環(huán)境，發(fā)展旅游，帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，使第三產(chǎn)業(yè)成為支柱性產(chǎn)業(yè)”這個(gè)發(fā)展思路，才符合海南的實(shí)際情況。

　　2003年從中海油調(diào)任海南省主政的衛(wèi)留成，身體力行地為海南帶來(lái)了洋浦800萬(wàn)噸石化項(xiàng)目，海南人稱他為“工業(yè)省長(zhǎng)”。

　　2006年9月28日正式投產(chǎn)的海南煉化項(xiàng)目總投資116億元，設(shè)計(jì)原油年加工能力800萬(wàn)噸，達(dá)產(chǎn)后每年將實(shí)現(xiàn)300多億元的銷售收入，給海南貢獻(xiàn)稅收20多億元。

　　海南煉化是海南省近幾年實(shí)施“大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)、高科技支撐”戰(zhàn)略的代表性項(xiàng)目之一。2001年，海南工業(yè)產(chǎn)值占全省GDP的比重只有15.9%，這個(gè)數(shù)字和青海、西藏等工業(yè)落后地區(qū)不相上下。

　　從海南煉化、東方化工城到海馬汽車、金海紙漿，海南在爭(zhēng)取大項(xiàng)目上想了很多辦法。“十五”期間，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由 “九五”期間的17.7%增加27.9%。

　　海南省工業(yè)和信息化廳副廳長(zhǎng)韓勇告訴本報(bào)記者，2003-2008年，海南全省工業(yè)增加值從123億元增加到321億元。

　　在洋浦港，記者看到了貨物吞吐一片繁忙的景象。海南省洋浦招商局局長(zhǎng)助理張慶毅表示，2008年洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)GDP總量為95.8億元，5年來(lái)年均增長(zhǎng)38.2%。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)業(yè)是海南經(jīng)濟(jì)的重要部門和最大產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值一直遙遙領(lǐng)先。但遺憾的是，總數(shù)依然不高。2008年海南農(nóng)業(yè)增加值437.6億元，工業(yè)增加值321億元，2008年海南全省旅游總收入則僅有185億元。三項(xiàng)相加，也比不上深圳企業(yè)華為2009年一年的銷售額——300億美元。

　　地產(chǎn)獨(dú)大的現(xiàn)實(shí)

　　接受記者采訪的多位地產(chǎn)界人士認(rèn)為，薄弱經(jīng)濟(jì)的背后，房地產(chǎn)熱讓海南的虛火上升。

　　目前，房?jī)r(jià)已是三亞最大的政治問(wèn)題之一。2月初，三亞市政府的一位主要領(lǐng)導(dǎo)不得不對(duì)下面的大小官員交代，以后所有關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題交由統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)一發(fā)言。據(jù)說(shuō)，之所以有如此舉措與三亞市城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障局局長(zhǎng)李洪海的言論有關(guān)，2月2日李洪海在接受媒體采訪時(shí)表示：該局已于上月底下發(fā)關(guān)于抑制樓市炒作通知。準(zhǔn)備對(duì)前往三亞購(gòu)房的外地人采取限制購(gòu)房的措施，規(guī)定一個(gè)身份證只能購(gòu)5套房。

　　這一言論遭到了外界的炮轟，甚至有人把其調(diào)侃地解讀為：三亞市政府表態(tài)，不買5套，你都不好意思來(lái)三亞炒房。

　　海南總的經(jīng)濟(jì)狀況或許能從另一方面說(shuō)明問(wèn)題。

　　數(shù)據(jù)顯示，在2009年全省固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的1/3左右，土地出讓金收入達(dá)52億元，占政府性基金收入近8成。2009年全省房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入70．9億元，占地稅總額的46.89%。在海南省人大財(cái)經(jīng)委專家咨詢組成員王志方看來(lái)，房地產(chǎn)投資對(duì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率高達(dá)40%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)不牢。

　　海南房地產(chǎn)火爆的背后卻是尷尬的另一面。海南省工業(yè)和信息化廳副廳長(zhǎng)韓勇接受本報(bào)專訪時(shí)透露，2009年產(chǎn)值超億元以上的企業(yè)有131家，其中超50億的只有兩家。要知道，1月11日，三亞鳳凰島公寓開(kāi)盤，一天之內(nèi)兩棟樓就賣了50億元，全是現(xiàn)款。而分布在海南漫長(zhǎng)海岸線上，能數(shù)得出名字的百億大盤至少數(shù)十家。投資過(guò)億，銷售過(guò)億的房地產(chǎn)公司不下百家。

　　與房?jī)r(jià)跳漲形成鮮明對(duì)比的是，海南本地人收入并不算高。2008年三亞城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7142元，以現(xiàn)在新盤動(dòng)輒2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)來(lái)算，一套90平米房子總價(jià)180萬(wàn)，一個(gè)三亞人不吃不喝要250年方能買得起。

　　事實(shí)上，在海南一些海景房的購(gòu)買者中，很少有當(dāng)?shù)厝�。富力海南銷售策劃部經(jīng)理黃義說(shuō)，在已銷售的樓盤中，海南本地人不足5%，雅居樂(lè)清水灣提供的數(shù)據(jù)也大體類似。而三亞頂級(jí)大盤魯能三亞灣新城銷售主管牟夏則稱，海南本地人極少在此買房。

　　海南人買不起房，那海南人住什么？答案是政策性住房。根據(jù)海南省的計(jì)劃，海南將在全面完成2009年75798套保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，2010年新建不少于10萬(wàn)套保障性住房。

　　但在一些海南當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)，這種高價(jià)房對(duì)外，政策性住房對(duì)內(nèi)的模式，會(huì)造成另一個(gè)尷尬。10年后的海南或許由兩個(gè)世界組成，一個(gè)是一線海景豪宅里由外地人組成的富人世界，另一個(gè)是政策性住房里由本地人構(gòu)成的真實(shí)海南。

　　海南省國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)嚴(yán)之堯曾表示，海南的房地產(chǎn)有它的特殊性，對(duì)外銷售大部分是面向有休閑養(yǎng)老需求的市場(chǎng)。

　　海南省旅游局的調(diào)查顯示，2009年春節(jié)三亞酒店房?jī)r(jià)最高達(dá)12萬(wàn)元/晚。來(lái)自沈陽(yáng)一家旅行社的報(bào)價(jià)稱，大年初一出發(fā)的 “海南6日游”9060元，而同時(shí) “新馬泰10日游”價(jià)格僅為6890元，“菲律賓海豚灣5日游”為5980元。

　　“再也不敢去三亞了。”春節(jié)從海南旅游回來(lái)的深圳一家基金公司人士說(shuō)。

　　隱憂

　　在接受本報(bào)記者采訪的一位海南地方官員看來(lái)，單憑房?jī)r(jià)虛火支撐的海南經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在就像在火山口上，1992-1993年殷鑒不遠(yuǎn)。

　　1992年，海南全省房地產(chǎn)投資87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅�？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)面積就達(dá)800萬(wàn)平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬(wàn)元/畝飆升至600多萬(wàn)元/畝；同年，�？谑薪�(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83%，另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了73.6%，海南全省財(cái)政收入的40%來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　在國(guó)家宏觀調(diào)控政策點(diǎn)燃導(dǎo)火索之后，泡沫很快破裂。當(dāng)年地產(chǎn)泡沫留下的遺產(chǎn)是600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。

　　隨后在1993到2003年的10年中，海南省政府為收拾爛攤子費(fèi)盡心力，成立了金融處置辦和房地產(chǎn)處置辦清理房地產(chǎn)和金融壞賬。

　　2009年的許多跡象跟歷史驚人的相似。

　　非官方數(shù)據(jù)表明，目前至少有超過(guò)4700億元的資金從銀行系統(tǒng)流動(dòng)到海南大肆圈地，這是海南數(shù)年GDP或者十幾年來(lái)財(cái)政收入之和。

　　曾經(jīng)在海南靠著“5斤橘子”脫身的潘石屹談及這輪地產(chǎn)熱時(shí)直言，十多年前，海南房地產(chǎn)因?yàn)闆](méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐而成為泡沫，現(xiàn)在海南被定為國(guó)際旅游島，如果沒(méi)有別的行業(yè)支撐，而只發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，那它還是泡沫。

　　在海南建設(shè)國(guó)際旅游島獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后的5天內(nèi)，整個(gè)海南省商品房銷售量就達(dá)到了2008年全年銷售量的總和。

　　1993年海南房地產(chǎn)泡沫破滅前，到海南炒房、炒地的同樣也是外地人，只是那時(shí)空置的是土地，現(xiàn)在空置的是房子，但不管用的是貸款還是現(xiàn)金，同樣都是真金白銀。在海南航空的一位高層看來(lái)，這正是問(wèn)題的關(guān)鍵所在，就像當(dāng)初1.8萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司突然從海南空置著的大片土地撤離一樣，島外人購(gòu)房加高空置率說(shuō)明投資者已經(jīng)成為樓市的主力，既然是投資，就意味著總有一天會(huì)撤離。

　　房?jī)r(jià)的飆升也抬高了海南的其他成本，春節(jié)三亞的天價(jià)酒店就是一例。在三亞住一晚的費(fèi)用相當(dāng)于馬爾代夫五日游，在一些人看來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的飆升，不管是居家、創(chuàng)業(yè)還是旅游，三亞的成本已明顯上升。

　　還有一個(gè)問(wèn)題讓海南左右為難，在尚未公布的國(guó)際旅游島規(guī)劃草案里，有這樣一句話，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開(kāi)發(fā)。但現(xiàn)在，許多岸線已經(jīng)成為地產(chǎn)商的私有領(lǐng)地，這些本該做高端酒店或其他旅游設(shè)施的一線海景，現(xiàn)在都成了高價(jià)住宅，并且沒(méi)有人住。

　　早前，海南省連續(xù)兩次公告，宣布還有1432萬(wàn)平方米共58489套的住房待售，足足可以賣兩年。而現(xiàn)實(shí)是，在海南的大部分樓盤無(wú)房可買。

　　海南省省長(zhǎng)羅保銘2月8日說(shuō)，近期海南省委、省政府正組織研究《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃綱要（草案）》第二稿，力爭(zhēng)形成正式文本于3月底前提交國(guó)家發(fā)改委報(bào)批。

　　有人評(píng)價(jià)，單是《意見(jiàn)》出臺(tái)就讓海南房?jī)r(jià)拉了一個(gè)漲停，一旦規(guī)劃得到批準(zhǔn)，另一只靴子落地，開(kāi)發(fā)商手中的5萬(wàn)多套房或?qū)�沖擊另一波漲停。