根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》、財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》、《關于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，現(xiàn)對本市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關土地增值稅若干具體征收問題規(guī)定如下：

　　一、關于土地增值稅計稅依據(jù)問題

　　土地增值稅的計稅單位，是以納稅人房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中最基本的核算項目或核算對象為單位計算，也就是計稅單位要與成本核算的最基本的核算項目相一致。具體可解釋為房地產(chǎn)開發(fā)納稅人在某一項目核算上的單位與計稅時的單位基本一致。

　　所謂基本一致是指在成本費用核算中，按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務會計制度規(guī)定的方法核算，作為土地增值稅主要扣除項目金額的依據(jù)，但對其中三項費用的扣除（銷售費用、管理費用、財務費用）是按滬地稅地（1995）36號文（編者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第13冊第1059頁）第一款的規(guī)定核算的。需要明確，開發(fā)企業(yè)的管理費用中支付的非銷售稅金（房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）已包括在整個三項費用核算中，故不能重復列進扣項目金額。

　　土地增值稅計稅依據(jù)的確定，是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的每一計稅項目所取得的轉(zhuǎn)讓收入減去規(guī)定的扣除項目金額后的余額，再確定增值比率，依照適用稅率計算應納稅額。納稅人在工程項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)一次或分次取得收入，應按土地增值稅預征的規(guī)定實行預征，待項目竣工辦理結(jié)算時按每一計稅項目進行清算。

　　所謂每一計稅項目是指每一筆房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務或簽訂的每一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，即納稅人在發(fā)生部份或分次的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的具體計算須與銷售對象相一致。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應納土地增值稅的增值額計算都是以每一計稅項目為單位的。

　　二、關于企業(yè)、機關、人民團體和事業(yè)單位出售存量房產(chǎn)如何征稅問題

　　企業(yè)、機關、人民團體和事業(yè)單位將存量房產(chǎn)（含廠房）出售，不屬于滬地稅地（1995）52號文所稱的企業(yè)置換土地使用權的范圍，應按規(guī)定計征土地增值稅。出售存量房產(chǎn)的增值額計算是按出售房地產(chǎn)取得的收入減去三項內(nèi)容：①取得土地使用權時所支付的地價款（按轉(zhuǎn)讓存量房產(chǎn)的土地使用面積占總面積的比例計算分攤，如屬行政劃撥的無償用地應為零數(shù)）；②房產(chǎn)評估值為重置成本價乘以成新度折扣率；③銷售稅金。

　　三、關于企業(yè)、機關、人民團體和事業(yè)單位用原有的土地使用權置換房產(chǎn)如何征稅問題

　　企業(yè)、機關、人民團體和事業(yè)單位用原有的土地使用權與其他單位或個人置換成房產(chǎn)后再行轉(zhuǎn)讓，取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應按規(guī)定繳納土地增值稅，其增值額的計算只允許減去第二條所述三項內(nèi)容中的第一項和第三項，以及支付過的動拆遷費用，既不能扣除開發(fā)成本和費用，也不能作加計扣除。

　　這些單位用原有的土地使用權與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置換房產(chǎn)，前者本身不具備開發(fā)資質(zhì)，而將換得房產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓的，盡管簽訂的開發(fā)合同是在1994年之前，不能享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓減免的優(yōu)惠。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用房產(chǎn)換取土地使用權的部分，其房產(chǎn)的建造成本可計入扣除項目金額。

　　四、關于購進普通標準住宅出售的征免稅問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進普通標準住宅用于自身動遷的，可計入開發(fā)成本作為扣除項目金額，若用于動遷多余后出售，取得的轉(zhuǎn)讓收入應按規(guī)定征收土地增值稅，不能享受普通標準住宅增值比率不超過20%免征的優(yōu)惠。

　　非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進普通標準住宅出售，也不能享受增值比率不超過20%免征的優(yōu)惠。只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標準住宅出售，按每一計稅項目的增值比率不超過20%的，才能享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，如增值比率超過20%的均按全額征稅。

　　五、關于房地產(chǎn)買賣三項費用如何扣除的問題

　　納稅人從事房地產(chǎn)經(jīng)營，購進房地產(chǎn)用于出售的，其增值額中的三項費用（包括利息支出）的計算，采取確定適當?shù)目鄢壤霓k法，即統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入的1.5%給予扣除。

　　計算公式：增值額＝出售商品房取得的收入－購入商品房支付的價款－三項費用（出售商品房取得的收入×l.5%）－銷售稅金

　　六、關于股權轉(zhuǎn)讓、變更征免稅問題

　　原投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東，由于種種原因，將所持的部份或全部股權轉(zhuǎn)讓給新的股東名下，無論是在境內(nèi)還是境外辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，都應按規(guī)定辦理納稅申報，繳納土地增值稅。原投資股東開發(fā)的項目是在1994年以前簽訂的開發(fā)合同，而在以后發(fā)生股權5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的，可免征土地增值稅，新投資股東再發(fā)生轉(zhuǎn)讓不再享受5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓免稅的優(yōu)惠。

　　七、關于投資聯(lián)營、合作建房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免稅具體問題

　　以房地產(chǎn)投資聯(lián)營、合作建房（或稱聯(lián)建、參建）等形式發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，只有作為簽訂開發(fā)合同各方之一的投資者，在1994年以前簽訂開發(fā)合同的可享受5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的免稅優(yōu)惠。

　　非屬簽訂開發(fā)合同各方之一的投資者，以房地產(chǎn)投資聯(lián)營、合作建房等形式轉(zhuǎn)讓或委托轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，盡管投資開發(fā)項目的合同是在1994年之前簽訂，或者投資開發(fā)項目認定屬于普通標準住宅的，或者尚未辦理房地產(chǎn)權證的，都不屬于開發(fā)、建造房地產(chǎn)的納稅人，不能享受5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅的優(yōu)惠，也不能享受建造普通標準住宅增值比率未超過20%的免稅優(yōu)惠，其發(fā)生的增值收益都應按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人計征土地增值稅。

　　八、關于市政府規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用如何計稅問題

　　對市政府規(guī)走向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用（如市解困基金等），允許在計算扣除項目金額時予以扣除，但不能作為三項費用和加計20%扣除的基數(shù)。

　　九、關于縣級及縣以上人民政府要求企業(yè)代收的費用如何計稅問題

　　對于縣級及縣以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各種費用，如果計入房價中向買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，但不能作為三項費用和加計20%扣除的基數(shù)。

　　十、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外支付的各類贊助款如何計稅問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于各種需要對外支付的各類贊助款（如用于開發(fā)小區(qū)以外的道路綠化等），不能作為開發(fā)成本、費用列進扣除項目金額，顯然不能作為三項費用和加計20%扣除的基數(shù)，如果確有特殊情況需要作為扣除項目金額的，應報市局核準。