各基層局：

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）及其他有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅有關(guān)稅收政策問題明確如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征的征管規(guī)定

　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖念A(yù)征

　　自2003年1月1日起，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（以下簡稱“納稅人”）轉(zhuǎn)讓未“竣工決算”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)于每月終了后10日內(nèi)，填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》（暫以《大連市地方稅收納稅申報(bào)表二》代替），辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并預(yù)繳土地增值稅。

　　預(yù)征稅款按納稅人每月實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款、預(yù)收款、定金和其他有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，乘以本通知規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算征收。

　　納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工決算后30日內(nèi)主動(dòng)到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理稅款清算手續(xù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算，對已預(yù)征的稅款多退少補(bǔ)。

　?。ǘΑ翱⒐Q算項(xiàng)目”的解釋

　　“竣工決算項(xiàng)目”指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的單位工程質(zhì)量認(rèn)定合格（優(yōu)良）書，建設(shè)單位和施工單位已對該工程的工程成本進(jìn)行確認(rèn)，簽署了《工程造價(jià)結(jié)（決）算書》，全部實(shí)現(xiàn)銷售，收入、成本和費(fèi)用已經(jīng)全部核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。如不能準(zhǔn)確核算收入、成本和費(fèi)用的，不能視為“竣工決算項(xiàng)目”。

　　納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)自用、出租或贈與他人，如該房產(chǎn)已辦理房屋所有權(quán)證的，可視同上款中的“實(shí)現(xiàn)銷售”。

　?。ㄈ┩恋卦鲋刀愵A(yù)征率

　　自2003年1日1日起，土地增值稅預(yù)征率按照納稅人的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分類型確定：

　　1、一般住宅，預(yù)征率為5‰；

　　2、除“一般住宅”以外的其他類型，預(yù)征率為1%.

　?。ㄋ模耙话阕≌北仨毻瑫r(shí)符合以下條件：

　　1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上列明建設(shè)工程項(xiàng)目名稱為“住宅”。高級公寓、別墅、度假村等均不屬一般住宅；

　　2、市內(nèi)四區(qū)單套房地產(chǎn)的實(shí)際售價(jià)每平方米（建筑面積）在6000元以下，其他縣（市）區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)本地實(shí)際情況確定，并報(bào)市局備案。

　　以上條件僅作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定土地增值稅預(yù)征率的標(biāo)準(zhǔn)。

　　（五）有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)對納稅人未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅匯算，計(jì)征土地增值稅：

　　1、納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

　　2、納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記；

　　3、稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要對納稅人未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅匯算，并經(jīng)市局財(cái)產(chǎn)與行為稅管理處批準(zhǔn)的。

　　二、關(guān)于“以房抵債”、“以房抵息”問題

　　“以房抵債”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款、借款或其他債務(wù)：“以房抵息”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款利息或借款利息。

　　納稅人“以房抵債”、“以房抵息”，依照《細(xì)則》第五條的規(guī)定，應(yīng)視為取得了“轉(zhuǎn)讓收入”，應(yīng)將其所抵償?shù)膫鶆?wù)額、利息額和其他有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計(jì)繳土地增值稅。

　　將“以房抵債”、“以房抵息”所取得的房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)讓的，實(shí)際轉(zhuǎn)讓者為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)比照《條例》、《細(xì)則》中轉(zhuǎn)讓舊房的相關(guān)規(guī)定對其征收土地增值稅。

　　三、關(guān)于對“外商投資企業(yè)和外國企業(yè)”征收土地增值稅的時(shí)間問題

　　“外商投資企業(yè)和外國企業(yè)”在1994年1月1日以后簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項(xiàng)，在1994年1月1日至1995年12月31日期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫不征收土地增值稅，在1996年1月1日后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照《條例》、《細(xì)則》規(guī)定征收土地增值稅。

　　四、關(guān)于納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)留作自用或出租給其他單位使用的問題

　　納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)留作自用，由于未發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不征收土地增值稅，開發(fā)該房地產(chǎn)的成本、費(fèi)用不允許作為扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除。

　　納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)出租給其他單位使用，只取得租金收入，未發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不征收土地增值稅，開發(fā)該房地產(chǎn)的成本、費(fèi)用不允許作為扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除。

　　五、本通知自2003年1月1日起執(zhí)行。此前相關(guān)規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知規(guī)定為準(zhǔn)。

大連市地方稅務(wù)局
二○○三年一月二十一日