各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局，市局各直屬單位：

　　現(xiàn)將《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市實(shí)際提出如下補(bǔ)充意見(jiàn)，請(qǐng)一并遵照?qǐng)?zhí)行。

　　一、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問(wèn)題我市土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按《重慶市地方稅務(wù)局 重慶市財(cái)政局 重慶市國(guó)土資源和房屋管理局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（渝地稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即“住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上，單套最大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.4倍以下的住房。同時(shí)符合上述三個(gè)條件的為享受優(yōu)惠政策的普通住房，有一條不符合即為不能享受優(yōu)惠政策的非普通住房”。

　　二、關(guān)于預(yù)征問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，加之普通住房三個(gè)條件難以同時(shí)具備，為了保證稅款均衡入庫(kù)，我市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓金額的1%預(yù)征土地增值稅,工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。但下列情況可暫不預(yù)征土地增值稅：

　　一是由重慶市建委牽頭、市級(jí)有關(guān)部門(mén)參與評(píng)審確認(rèn)、市物價(jià)局核定銷售價(jià)格、項(xiàng)目利潤(rùn)控制在3%、管理費(fèi)控制在2%以內(nèi)的“經(jīng)濟(jì)適用住房”。

　　二是為解決雙困職工家庭住房難問(wèn)題，由政府出資修建的“廉租房”。

　　三是為安置重慶市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的拆遷戶，由政府出資修建的“拆遷還建房”。

　　三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房納稅人不能準(zhǔn)確提供扣除項(xiàng)目金額的計(jì)稅問(wèn)題根據(jù)文件規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,可以按規(guī)定實(shí)行核定征收。核定征收辦法為：住宅暫按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收土地增值稅；非住宅暫按轉(zhuǎn)讓收入的5%征收土地增值稅（包括高級(jí)公寓、別墅、度假村）。

　　個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)分別不同情況掌握：

　　一是轉(zhuǎn)讓普通住房應(yīng)予免征土地增值稅照顧（普通住房的認(rèn)定按照本通知第一條的規(guī)定辦理）。

　　二是轉(zhuǎn)讓非普通住房應(yīng)按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十二條》規(guī)定執(zhí)行，即個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅；居住未滿3年的按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

　　四、關(guān)于土地增值稅的清算問(wèn)題根據(jù)規(guī)定，對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目,凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的,可以對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)按實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格與扣除項(xiàng)目金額配比的原則進(jìn)行土地增值稅的清算。對(duì)剩余15%部分，應(yīng)在銷售完畢后按實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格與扣除項(xiàng)目金額配比的原則及時(shí)進(jìn)行清算。

　　五、關(guān)于不能對(duì)外銷售的房屋面積投資扣除問(wèn)題在開(kāi)發(fā)商品房的建筑面積中，有部分不能對(duì)外銷售也不能轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的房屋面積，如小區(qū)的物業(yè)管理用房、醫(yī)務(wù)室，高層建筑的設(shè)備層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層等，對(duì)這部分房屋主管部門(mén)規(guī)定要作為房屋面積的投資，由于這部分投資，既不能轉(zhuǎn)入為開(kāi)發(fā)企業(yè)自有固定資產(chǎn)又不能通過(guò)對(duì)外銷售收回投資，因此，在進(jìn)行土地增值稅清（結(jié)）算時(shí)，允許作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容。

　　六、關(guān)于土地成本和綜合費(fèi)用分?jǐn)偟膯?wèn)題根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額按下列情況進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

　?。ㄒ唬┰谖沂蟹秶鷥?nèi)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓土地，其土地成本的確定，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　?。ǘ?duì)一個(gè)小區(qū)或一個(gè)項(xiàng)目的土地成本費(fèi)用以及為小區(qū)或項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生的綜合性費(fèi)用，則按小區(qū)內(nèi)（或項(xiàng)目）各單項(xiàng)工程或幢號(hào)的建筑面積占小區(qū)（或項(xiàng)目）建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偟礁鲉雾?xiàng)工程或幢號(hào)。

　?。ㄈ?duì)一棟既有住宅又有寫(xiě)字間、公寓、車庫(kù)等建設(shè)內(nèi)容的單體綜合樓，其土地成本費(fèi)用及綜合費(fèi)用分?jǐn)倓t應(yīng)該按各建設(shè)內(nèi)容的建筑面積占綜合樓建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　七、關(guān)于土地增值稅計(jì)稅單位問(wèn)題為了滿足計(jì)算土地增值稅需要，應(yīng)將開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中的普通住房與其他建設(shè)內(nèi)容分別確定計(jì)稅單位。開(kāi)發(fā)建設(shè)單體綜合樓也應(yīng)把普通住房和非普通住房以及非住宅區(qū)分開(kāi)來(lái)確定計(jì)稅單位。

　　本通知從2006年3月2日起執(zhí)行。過(guò)去有關(guān)規(guī)定與本通知有抵觸的，一律以本通知為準(zhǔn)。

　　二○○六年六月六日