各區(qū)局：

　　為更好地執(zhí)行國家有關(guān)土地增值稅的各項政策和規(guī)定，便于基層征管，現(xiàn)將目前土地增值稅征收管理中有關(guān)問題明確如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅扣除項目問題

　?。ㄒ唬╆P(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)扣除項目問題。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，按評估價作為扣除項目的僅指“舊房及建筑物”。因此，對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，無論其持有年限有多長，均不能以評估價作為扣除項目。

　?。ǘ╆P(guān)于以評估價作為扣除項目問題：對企業(yè)重組、分立或聯(lián)營中，房地產(chǎn)按評估價重新入帳后再轉(zhuǎn)讓，如購買使用年限不足5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項目；如購買使用超過5年（含5年），可經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，按以依法設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除額。凡不能取得評估價格的，可按《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規(guī)定的加計扣除方法計算扣除項目。

　?。ㄈ╆P(guān)于以拍賣和法院判決、裁定等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，由受讓方支付相關(guān)稅費(fèi)，其房地產(chǎn)扣除項目的確定問題：以拍賣和法院判決、裁定等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并由受讓方支付相關(guān)稅費(fèi)，土地增值稅扣除項目應(yīng)包括受讓方代轉(zhuǎn)讓方繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

　?。ㄋ模╆P(guān)于按評估價作為扣除項目的管理問題。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第四款的規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！辫b于“評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)”在實(shí)際征管中難以操作，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其是否是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，并將其評估報告留存，以備檢查。

　　二、關(guān)于項目登記問題。對我市開征土地增值稅以前就已經(jīng)竣工使用的房地產(chǎn)開發(fā)項目剩余的少量房產(chǎn)未銷售，仍需辦理項目登記。由于預(yù)售許可證已經(jīng)被國土局收回，可采用自行編號的方法處理，同時將自行編碼情況報數(shù)據(jù)處理中心備案。

　　三、關(guān)于對銷售尾盤取得的收入征稅問題。對我市土地增值稅開征前已經(jīng)竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項目尾盤銷售取得的收入，按尾盤建筑面積占該房地產(chǎn)開發(fā)項目全部建筑面積的比例，計算尾盤建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟目鄢椖拷痤~后，再計算出尾盤增值額并按對應(yīng)增值稅稅率計算征收土地增值稅。如果該房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，實(shí)際增值額不超過20%，由納稅人申請，經(jīng)核實(shí)后辦理免稅手續(xù)。

　　二○○六年八月一日