各區(qū)縣（自治縣）地方稅務(wù)局，市局各直屬單位：

　　現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《清算通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我市實(shí)際，補(bǔ)充通知如下，請(qǐng)一并遵照?qǐng)?zhí)行。

　　一、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題源自正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校

　　根據(jù)《清算通知》規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，也可以按每個(gè)銷售（預(yù)售）許可證規(guī)定的范圍作為計(jì)稅單位進(jìn)行清算。

　　二、關(guān)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目問(wèn)題

　　（一）關(guān)于票據(jù)問(wèn)題。納稅人所提供的，可以作為扣除依據(jù)的票據(jù)必須是與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的業(yè)務(wù)往來(lái)單位開(kāi)具的同其工程量、供貨量一致的真實(shí)有效的票據(jù)。對(duì)開(kāi)票單位與業(yè)務(wù)往來(lái)單位不一致的票據(jù)不能作為扣除依據(jù)。

　?。ǘ╆P(guān)于核定開(kāi)發(fā)成本問(wèn)題。我市主城區(qū)按《重慶市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》提供的近期數(shù)據(jù)執(zhí)行，除主城區(qū)以外的區(qū)縣可以《重慶市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》為參考，制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的定額標(biāo)準(zhǔn)。

　?。ㄈ╆P(guān)于預(yù)提費(fèi)用問(wèn)題。各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用除另有規(guī)定外不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。對(duì)與商品房等非同步建設(shè)的項(xiàng)目?jī)?nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施支出，能夠提供有權(quán)部門(mén)批文、規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算并且與施工、供貨單位簽定了建設(shè)（供貨）合同的（四個(gè)條件同時(shí)具備），以所簽合同金額作為扣除金額。源自正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校

　　三、關(guān)于土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料問(wèn)題

　?。ㄒ唬┘{稅人除按《清算通知》第五條（二）項(xiàng)規(guī)定報(bào)送資料外，還應(yīng)報(bào)送《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請(qǐng)表》、《土地增值稅納稅清算申報(bào)表》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表》、《取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表》、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表》、《前期工程費(fèi)明細(xì)表》、《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表》、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表》、《公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表》、《開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表》、《利息支出明細(xì)表》、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表》（見(jiàn)附件1）

　?。ǘ┓稀肚逅阃ㄖ返诙l第二項(xiàng)規(guī)定的納稅人須在收到稅務(wù)部門(mén)的清算通知書(shū)（格式由區(qū)縣自定）起60日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　四、對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅清算鑒證的基本條件和要求

　　（一）從事土地增值稅清算鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)必須是經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，無(wú)不良記錄的稅務(wù)師事務(wù)所。

　?。ǘ┒悇?wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目必須向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（見(jiàn)附件2）。

　?。ㄈ﹨⑴c土地增值稅清算鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)必須遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)清算鑒證的合法性、真實(shí)性、合理性負(fù)責(zé)，如弄虛作假，造成納稅人不繳或少繳稅的，取消其土地增值稅清算鑒證資格，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

　　五、土地增值稅的核定征收比例

　　根據(jù)《清算通知》規(guī)定，我市土地增值稅征收率暫定為：以商品房的轉(zhuǎn)讓金額為計(jì)稅依據(jù)，按普通住房1%；商業(yè)用房2%；其他用房1.5%計(jì)征土地增值稅。

　　六、清算后轉(zhuǎn)讓剩余部分房產(chǎn)的申報(bào)納稅期限問(wèn)題

　　清算后剩余的房產(chǎn)應(yīng)于發(fā)生轉(zhuǎn)讓（銷售）的次月10日內(nèi)到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　七、關(guān)于清算土地增值稅的時(shí)間確定問(wèn)題

　　凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2006年3月2日前同時(shí)具備以下三個(gè)條件的，按《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）文件第十三條的規(guī)定進(jìn)行清算。一是已銷售（轉(zhuǎn)讓）房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上；二是售房的銷售收入已主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)全部申報(bào)納稅；三是房地產(chǎn)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，并且項(xiàng)目已辦理財(cái)務(wù)決算。

　　不具備以上三個(gè)條件的項(xiàng)目（工程），按《清算通知》等規(guī)定進(jìn)行清算。

　　八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，除利息之外的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，我市按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除。

　　九、土地增值稅需要明確的幾個(gè)問(wèn)題

　　（一）關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住房與普通住房的劃分

　　在土地增值稅政策中，2006年3月2日前的普通標(biāo)準(zhǔn)住房在2006年3月2日后改稱為普通住房。2006年3月2日前已開(kāi)盤(pán)銷售的項(xiàng)目工程，普通標(biāo)準(zhǔn)住房按《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的房屋轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅的通知》（渝地稅發(fā)〔2003〕278號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行，即按住宅面積和每平方米造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。2006年3月2日后開(kāi)盤(pán)銷售的項(xiàng)目工程，普通住房按《重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（渝地稅發(fā)〔2006〕143號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行。

　?。ǘ┏娣e安置收入計(jì)稅問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)建的拆遷房安置拆遷戶，對(duì)超面積安置所收取的價(jià)款須并入銷售收入，計(jì)征土地增值稅。

　　（三）土地、房屋置換征免稅問(wèn)題

　　對(duì)土地、房屋置換，除個(gè)人住房按《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）文件第五條的規(guī)定免征土地增值稅外，其他的土地、房屋置換，應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

　　（四）關(guān)于合作建房征免稅的補(bǔ)充規(guī)定

　　對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，在土地不發(fā)生轉(zhuǎn)讓的前提下，建成后按比例分房自用的暫免征土地增值稅。如通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地?fù)Q取的房屋、建筑物，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定計(jì)征土地增值稅。對(duì)這類以實(shí)物（房屋、建筑物）形式取得的收入的確定，暫以受讓（購(gòu)買(mǎi)）土地方修建還建房的支出（建造成本）計(jì)算。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于舊城改造項(xiàng)目的問(wèn)題

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文第四條所指的舊城改造應(yīng)當(dāng)是重慶市建設(shè)主管部門(mén)批準(zhǔn)、經(jīng)市局確認(rèn)的舊城改造項(xiàng)目。

　　十、各區(qū)縣局要高度重視土地增值稅清算工作。土地增值稅涉及當(dāng)前社會(huì)敏感的房地產(chǎn)領(lǐng)域，政策性強(qiáng)，計(jì)算復(fù)雜，清算難度大，搞好土地增值稅清算又是做好土地增值稅工作的關(guān)鍵所在，各區(qū)縣局要把土地增值稅清算作為當(dāng)前工作重點(diǎn)，精心準(zhǔn)備、認(rèn)真落實(shí)，特別是要抓好內(nèi)部培訓(xùn)和對(duì)外宣傳工作，確保土地增值稅清算工作順利進(jìn)行。

　　本通知從2007年2月1日起執(zhí)行，以前規(guī)定與本通知有抵觸的一律以本通知為準(zhǔn)。

　　附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）

xxx（ ） 號(hào)

xxx公司：

　　我們接受委托，對(duì)貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算《土地增值稅納稅申報(bào)表》進(jìn)行審核鑒證。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）及其他有關(guān)規(guī)定編報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，提供真實(shí)、合法、完整的土地增值稅會(huì)計(jì)資料及其涉稅相關(guān)資料是貴公司的責(zé)任。我們的責(zé)任是按照國(guó)家稅務(wù)總局14令《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》和土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)對(duì)貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目《土地增值稅納稅申報(bào)表》進(jìn)行審核鑒證并出具真實(shí)合法的審核報(bào)告。在審核過(guò)程中，我們結(jié)合貴公司的實(shí)際情況實(shí)施了包括審核會(huì)計(jì)記錄等我們認(rèn)為必要的審核程序。

　　經(jīng)審核，我們對(duì)貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)情況披露如下：

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售收入xxx元，扣除項(xiàng)目金額xxx元，土地增值額xxx元，適用稅率 ％，應(yīng)繳土地增值稅額xxx元，已繳土地增值稅 元，應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅 元。

　　xxx事務(wù)所有限公司 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：
中國(guó) 重慶 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：
年 月 日

　　附件：

　　1、xx公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目《土地增值稅納稅申報(bào)表》

　　2、土地增值稅審核情況說(shuō)明

　　土地增值稅清算審核事項(xiàng)說(shuō)明

　　我們接受委托，對(duì)貴公司xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算情況進(jìn)行了審核，現(xiàn)將審核情況說(shuō)明如下：

　　一、企業(yè)基本情況

　　企業(yè)名稱：

　　住 所：

　　法定代表人：

　　注冊(cè)資本：

　　企業(yè)類型：

　　經(jīng)營(yíng)范圍：

　　歷史沿革：

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況

　　應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目名稱、坐落位置、占地面積、報(bào)建情況、開(kāi)工時(shí)間、完工時(shí)間、預(yù)售許可證取得時(shí)間、容積率、綠化覆蓋率、棟數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃建筑面積、實(shí)際完成建筑面積，房屋用途分布（住宅、商業(yè)及會(huì)所、車庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)所、設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層等相關(guān)配套用房的面積、權(quán)屬），已銷售房屋建筑面積、銷售完成比例，非直接銷售和自用房地產(chǎn)情況（包括面積、金額、作價(jià)依據(jù)等），剩余房屋建筑面積等情況。

　　特別應(yīng)說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際投資與99定額標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目預(yù)算比對(duì)情況和產(chǎn)生差額的原因。

　　三、審核情況說(shuō)明

　?。ㄒ唬﹛x房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售收入的審核

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售收入的情況文字描述

　　貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積 平方米，已銷售面積 平方米，尚余面積 平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 元。（注：若存在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況應(yīng)單獨(dú)披露面積、作價(jià)依據(jù)等）。

　　2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入的情況文字描述

　　貴公司轉(zhuǎn)讓xxx未竣工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得的收入 元。

　　3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入的情況文字描述

　　貴公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入 元。

　?。ǘ┛鄢?xiàng)目的審核

　　1、取得土地使用權(quán)支付的金額

　　貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占有土地使用權(quán)面積 平方米，實(shí)際支付土地使用權(quán)出讓金 元（或轉(zhuǎn)讓地價(jià)款）。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目列支開(kāi)發(fā)成本 元，其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 元；前期費(fèi)用 元；建筑安裝工程費(fèi) 元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 元；公共配套設(shè)施費(fèi) 元（指不能有償轉(zhuǎn)讓的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施發(fā)生的建造費(fèi)用）；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 元。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　?。?）利息支出

　　貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目列支利息支出 元。

　?。?）其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)扣除其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用 元。

　　4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)

　　貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi) 元（包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）。

　　5、加計(jì)扣除

　　貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)加計(jì)扣除金額 元。

　?。ㄈ┻m用土地增值稅稅率

　　貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值額 元，與扣除項(xiàng)目的比率為 %，適用稅率 %.

　?。ㄋ模?yīng)繳土地增值稅

　　貴公司xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅 元，已繳土地增值稅 元，應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅 元。

　　四、貴單位對(duì)審核情況的意見(jiàn)

　　xxx稅務(wù)師事務(wù)所

　　年 月 日