土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及地上建筑物的增值額征收的稅種，征收對象主要是房地產開發(fā)企業(yè)。房地產業(yè)在近幾年內得到了蓬勃發(fā)展，已經成為拉動我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)和新的稅源增長點。然而，房地產業(yè)的迅猛發(fā)展與土地增值稅征管相對滯后的矛盾日益突出，加強和改進土地增值稅的征管刻不容緩。
一、土地增值稅征管中面臨的突出問題
�。ㄒ唬├猛恋卦鲋刀悆�(yōu)惠政策偷逃稅款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值稅�！�財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”部分房地產開發(fā)企業(yè)簽訂虛假合作建房協(xié)議，對于分得的自用房產，以“按比例分得的自用房產”形式享受合作建房土地增值稅優(yōu)惠政策，逃避繳納土地增值稅：對于分得的非自用房產，不按規(guī)定確定應稅收入，以少計應稅收入手段偷逃土地增值稅。
二是利用普通標準住宅形式偷逃土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅”。各省在制定并對外公布普通標準住宅標準中，都是以同時滿足以下三個條件作為界定標準的，即住宅小區(qū)建筑容積率、單套建筑面積、實際成交價格與同級別土地住房平均成交價格。但在實際稅收征管中，許多開發(fā)商卻只以建筑面積是否達到普通標準住宅規(guī)定標準作為是否免征的界線，忽視其他幾個限定條件，出現了不應免征土地增值稅項目而違規(guī)免征的現象。
�。ǘ┎扇「鞣N手段少計營業(yè)收入偷逃土地增值稅
一是利用銀行按揭貸款銷售方式不記收入偷逃土地增值稅。銀行按揭貸款銷售方式是房地產主要銷售方式，房地產開發(fā)企業(yè)利用這一銷售方式的特殊性，將銀行按揭的款項記入往來科目而不做營業(yè)收入處理。
二是房地產開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產品抵建安工程款不記收入偷逃土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)按工程進度支付建安工程款困難，就以等值的商品房或商鋪抵建安工程款，開發(fā)商將抵工程款的商品房或商鋪不計或少計土地增值稅收入。
三是房地產開發(fā)企業(yè)將車庫、雜物房等售房款轉移為房租收入偷逃土地增值稅。住房和城鄉(xiāng)建設部規(guī)定，凡架空層高度未達到2.2米的車庫、雜屋房不予辦理產權登記。商品房的底層雜物屋和頂層坡屋一般都未達到2.2米高度，部分車庫也未達2.2米高度，房地產開發(fā)商以這些房產不能辦產權證為由，在銷售這些房產時以合同形式約定使用年限，將這些房產的售房款轉移為房屋租金收入，少計土地增值稅應稅收入。四是房地產開發(fā)企業(yè)代收各種初裝費及基金不記收入偷逃土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付款項，如煤氣管安裝費、房屋維修基金、水電增容費等費用�，F行土地增值稅政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入：凡未納入開發(fā)產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理，許多房地產開發(fā)企業(yè)以沒取得代收代墊款項收益為由，不進行土地增值稅應稅收入申報。
（三）虛增開發(fā)成本偷逃土地增值稅
一是通過虛增土地開發(fā)成本偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)利用土地評估、將評估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成本，減少土地增值稅稅基。還有的房地產開發(fā)企業(yè)從關聯(lián)企業(yè)購進土地。讓關聯(lián)企業(yè)多開土地補償費發(fā)票，虛增房地產開發(fā)企業(yè)土地取得成本。
二是通過多開建筑安裝發(fā)票加大建安成本。部分房地產開發(fā)商把建安營業(yè)稅及附加作為“避稅”的重要渠道，以支付3.3%的建安營業(yè)稅及附加的代價，可以少繳適用40%以上稅率的土地增值稅。
三是利用建安公司、銷售公司等關聯(lián)企業(yè)多計開發(fā)成本偷逃土地增值稅。許多房地產開發(fā)企業(yè)都有與之相配套的建安公司、銷售公司、物業(yè)公司，商品房的建設由關聯(lián)的建筑公司承建，商品房的銷售由關聯(lián)的銷售公司負責，物業(yè)公司則代收房地產開發(fā)企業(yè)一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。房地產開發(fā)企業(yè)通過與這些關聯(lián)企業(yè)訂立各種假合同等手段，調控開發(fā)成本和收入，以達到偷逃土地增值稅的目的。
�。ㄋ模┗鶎诱鞴芰α坎荒苓m應土地增值稅復雜業(yè)務要求
房地產開發(fā)具有經營周期長、經營方式靈活、成本項目繁多和土地增值稅計算過程復雜等特點，這對土地增值稅征管要求很高，但當前一線稅收征管工作任務相當繁重，征管力量嚴重不足，不能滿足土地增值稅管理需要。具體表現在：
一是基層稅務人員對房地產企業(yè)的經營方式、開發(fā)程序和經營規(guī)律不熟悉：
二是基層稅務人員對現行土地增值稅政策的了解和掌握相對不足：
三是基層稅務人員對房地產企業(yè)財務核算尤其是成本核算知識較為生疏；
四是基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應的矛盾進一步加劇。
（五）稅務部門對土地增值稅征管不到位
一是稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產企業(yè)大都是跨年度、跨地域滾動開發(fā)，流動性比較大，稅務部門沒有根據房地產行業(yè)特點，按開發(fā)項目所屬期進行稅收檢查。在稅收檢查中，對于那些達到土地增值稅清算條件，但由于受檢查期及檢查時限限制，而不能有效進行土地增值稅檢查的企業(yè)，很容易造成增值額檢查不實的問題。
二是稅務人員在查處土地增值稅涉稅案件過程中經常受到各種因素干擾，導致行政處罰力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責任人的刑事責任。
三是稅收征管中土地增值稅清算政策落實不到位。許多達到土地增值稅清算條件的開發(fā)商以賬務混亂等為由不清算，稅收征管中也未采用核定征收，只是按一個較低的預征率預征。開發(fā)項目達到土地增值稅清算條件時，征管人員片面認為清算有可能出現比預征稅款少的情況而不要求企業(yè)清算，造成土地增值稅依法清算的政策落實不到位，出現了應征收的土地增值稅稅款沒有征收到位的問題。
�。┗鶎佣悇詹块T與房地產相關職能部門協(xié)調配合不到位
就土地增值稅的特殊性而言，在稅收征收管理上僅靠稅務部門的力量是不夠的，它還需要各級國有資產管理、房產管理、土地管理、城建部門和房地產評估機構的大力配合和協(xié)作，共同履行管理職責，共同把關，才能實現有效的管理和監(jiān)控，才能從根本上堵塞其稅收流失。但從目前的情況看，相關部門配合不得力，稅務部門管理機制不健全，是導致土地增值稅流失的一個重要因素。
二、加強土地增值稅征管工作的建議
�。ㄒ唬┘訌妼Ψ康禺a開發(fā)經營整個過程的監(jiān)控，改進稅收征管手段
一是加強與管理房地產的政府職能部門配合，建立涉稅信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發(fā)經營的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關手續(xù)，稅務機關應加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設、房產管理等部門的聯(lián)系，及時掌握房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立信息傳遞檔案，全程跟蹤，獲取企業(yè)收入、成本等涉稅信息。稅務部門應充分利用從相關部門獲得的涉稅信息，驗證房地產企業(yè)納稅申報的真實性、合理性，防止房地產企業(yè)超范圍享受稅收優(yōu)惠和少計增值額問題的發(fā)生。
二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面加強對房地產開發(fā)企業(yè)納稅人的登記、申報管理，實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發(fā)現問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為；另一方面加大對房地產開發(fā)項目成本、收入的審核和管理力度，保證建安成本、土地成本等開發(fā)成本的真實性和準確性，防止利用假合同、假信息虛增開發(fā)成本。同時，稅務部門還要加強對房地產企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控，加強對房地產票據、視同銷售的管理，掌握房地產開發(fā)企業(yè)的收入情況，防止少申報土地增值稅收入現象的發(fā)生。
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鑒于房地產開發(fā)企業(yè)具有經營方式靈活、成本項目復雜和涉稅金額巨大等特點，且日常稅收監(jiān)控難以對土地增值稅申報的真實性和及時性作出準確判斷。因此，應進一步加強對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅專項評估，建立土地增值稅評估專職部門，選配綜合素質較高的評估人員，以提高評估水準，確保土地增值稅納稅評估工作落到實處。
�。ㄈ⿵娀恋卦鲋刀惢�，加大對偷逃稅行為懲處力度
一是加強對房地產行業(yè)的土地增值稅稽查選案工作，提高選案的準確性。稅務稽查部門通過對征管部門提供資料的分析，有選擇性地對房地產企業(yè)進行重點稽查。
二是對土地增值稅評估和反避稅調查移送的大要案，發(fā)揮稽查打擊型威力的作用，及時立案查處，依法稽查、審理、執(zhí)行、公告，及時移送司法機關查處。
�。ㄋ模┘訌妼Ψ康禺a企業(yè)關聯(lián)交易的管理，加大土地增值稅反避稅力度
建議盡快出臺房地產企業(yè)關聯(lián)交易管理辦法，建立同類地域、同類開發(fā)產品的開發(fā)成本、費用、銷售價格信息庫，以形成動態(tài)的、分地域的收入、成本、費用等要素指標信息庫，作為房地產開發(fā)關聯(lián)交易轉讓定價納稅調整的參照標準。對房地產開發(fā)企業(yè)的關聯(lián)交易，實施重點監(jiān)控，徹底治理利用關聯(lián)交易轉移收入、虛增成本等惡意偷逃土地增值稅行為，保護土地增值稅稅基的完整，遏制房地產行業(yè)不合法的“避稅”行為。
（五）建立土地增值稅征管考核機制，強化征管質量內外考核
建立和實施土地增值稅征管考核機制，落實目標責任制，是提高土地增值稅征管質量的保證。針對土地增值稅業(yè)務復雜、管理人員素質參差不齊、整體素質亟待提高的現狀，稅務部門應在調研的基礎上，逐步制訂出完善的土地增值稅征管質量考核辦法，著重把握考核的合理性、科學性、實用性。主要考核一線稅務人員的土地增值稅征管質量，實行土地增值稅清算的抽評、復評和抽審、復審，并將對企業(yè)的延伸考核作為稅務人員執(zhí)法準確性的主要考核依據，同時結合稅收檢查信息的反饋，印證征管工作質量，形成稅收征管和稅收檢查互動機制。
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