【問(wèn)題】
我公司按揭購(gòu)辦公樓，還貸期8年，請(qǐng)問(wèn)貸款利息是否可資本化？
【解答】
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱固定資產(chǎn)準(zhǔn)則）規(guī)定，“外購(gòu)固定資產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。”“購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的價(jià)款超過(guò)正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購(gòu)買(mǎi)價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付的價(jià)款與購(gòu)買(mǎi)價(jià)款的現(xiàn)值之間的差額，除按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17 號(hào)——借款費(fèi)用》（以下簡(jiǎn)稱借款費(fèi)用準(zhǔn)則）應(yīng)予資本化的以外，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益。”
但我們根據(jù)常識(shí)可以判斷，按揭買(mǎi)房不同于一般的延期付款，其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)方向銀行借款買(mǎi)房。具體操作程序是賣(mài)方與銀行約定，由銀行向買(mǎi)房人提供貸款，但所發(fā)放的貸款直接支付給賣(mài)方單位，視為買(mǎi)房人支付給賣(mài)方的房款。所以其利息的處理應(yīng)依據(jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。
按借款費(fèi)用準(zhǔn)則規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。”按此精神判斷，按揭貸款具有專門(mén)借款的性質(zhì)，但其需要同時(shí)滿足以下條件，才能予以資本化：
①資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；
�、诮杩钯M(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；
�、蹫槭官Y產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。
同時(shí)，“購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。”所以，我們認(rèn)為，按揭買(mǎi)房在實(shí)際達(dá)到可入住狀態(tài)之前的按揭利息可以資本化，達(dá)到可入住狀態(tài)之后的利息，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。
執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的，總體處理原則與準(zhǔn)則無(wú)異。